Poradnik Przedsiębiorcy

Świadczenie usług związanych z nieruchomościami - jak rozliczać?

Polscy przedsiębiorcy coraz chętniej poszerzają swoje kontakty o zagranicznych kontrahentów, dzięki czemu dokonują nie tylko importu usług lub towarów, lecz także sami zaczynają świadczyć usługi na ich rzecz. Niekiedy są to zwykłe usługi podlegające zasadom ogólnym, a czasem dokonywane jest świadczenie usług związanych z nieruchomościami. Warto więc się zastanowić, kiedy dane usługi kwalifikują się do usług podstawowych, gdzie istotne jest miejsce świadczenia usług, a kiedy do usług związanych z nieruchomościami, gdzie istotne jest miejsce położenia nieruchomości.

Miejsce świadczenia usług – reguła podstawowa

Przedsiębiorca zarejestrowany jako czynny podatnik VAT dokonujący sprzedaży usług na rzecz kontrahenta z Unii Europejskiej lub spoza UE ma obowiązek przede wszystkim do wskazania miejsca świadczenia usług. Niezbędne jest to do ustalenia sposobu opodatkowania sprzedaży podatkiem VAT, w świetle ustawy o VAT jest to bowiem miejsce opodatkowania danej czynności.

Zgodnie z regułą podstawową – art. 28 ust. 1 oraz 28c ust. 1 ustawy o VAT miejscem świadczenia usług:

  • w przypadku świadczenia ich na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2–4 oraz kilku przepisów szczególnych;

  • w przypadku świadczenia ich na rzecz podmiotów niebędących podatnikami jest miejsce, w którym usługodawca posiada siedzibę działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 oraz kilku przepisów szczególnych.

W związku z powyższym poprzez ustalenie miejsca świadczenia usług należy wskazać kraj, w którym świadczona usługa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Kontrahent wówczas powinien rozpoznać transakcję jako „import usług”.Należy pamiętać, że od każdej reguły są wyjątki. W związku z tym należy dodatkowo oprócz zasad ogólnych wziąć pod uwagę przepisy szczególne, a mianowicie między innymi:
- art. 28c ust. 2 – W przypadku gdy usługi są świadczone ze stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej usługodawcy znajdującego się w innym miejscu niż jego siedziba działalności gospodarczej, miejscem świadczenia tych usług jest to stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.
- art. 28e – Miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.
- art. 28g ust. 1. – Miejscem świadczenia usług wstępu na imprezy kulturalne, artystyczne, sportowe, naukowe, edukacyjne, rozrywkowe lub podobne, takie jak targi i wystawy, oraz usług pomocniczych związanych z usługami wstępu na te imprezy, świadczonych na rzecz podatnika, jest miejsce, w którym te imprezy faktycznie się odbywają.
- art. 28i – Miejscem świadczenia usług restauracyjnych i cateringowych jest miejsce, w którym usługi są faktycznie wykonywane, z zastrzeżeniem ust. 2.

Przykład 1.

Polski przedsiębiorca świadczył usługę doradztwa na rzecz kontrahenta z Niemiec (który jest podatnikiem podatku od wartości dodanej). W jaki sposób powinien ją rozliczyć?

Przedsiębiorca powinien wystawić zwykłą fakturę VAT z tzw. stawką „nie podl. UE”. Dodatkowo na fakturze powinna zostać zamieszczona adnotacja o odwrotnym obciążeniu.

Świadczenie usług związanych z nieruchomościami

Jednym z wyjątków od reguły ogólnej jest świadczenie usług związanych z nieruchomościami, bowiem zgodnie z art. 28e ustawy o VAT: Miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

W tym wypadku nie będzie miało znaczenia, czy usługobiorca jest osobą prywatną czy osobą prowadzącą działalność gospodarczą oraz gdzie znajduje się siedziba firmy. Istotne jest wówczas, gdzie znajduje się nieruchomość, na której mamy wykonać daną usługę.Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Oprócz ustalenia, gdzie znajduje się nieruchomość, istotne jest określenie, czy wykonywana usługa rzeczywiście jest związana z nieruchomością. Przepisy nie regulują jednoznacznie, jakie usługi można uznać za związane z nieruchomością, co może budzić wątpliwość.

Organy podatkowe wielokrotnie przedstawiały swoje stanowisko w związku z usługami związanymi z nieruchomościami, np.: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 11 czerwca 2014 r., nr IBPP4/443-125/14/EK. Jego zdaniem usługi wykonywane muszą być ukierunkowane na określoną nieruchomość, a rezultaty świadczonej usługi będą wykorzystywane (związane) bezpośrednio z daną określoną nieruchomością.

Innym przykładem może być stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 5 października 2016 r., nr IPPP3/4512-491/16-2/KP. Wymienił on cechy, jakie powinna zawierać usługa związana z nieruchomością, a mianowicie:

  • usługa powinna odnosić się do konkretnie określonej nieruchomości, czyli takiej, która jest identyfikowalna co do jej indywidualnego położenia;

  • przedmiotem usługi powinna być skonkretyzowana nieruchomość lub usługa powinna być świadczona na/wobec konkretnej nieruchomości, a nie jakiejkolwiek;

  • ta konkretna nieruchomość powinna być wpisana w istotę świadczonej usługi, być jej centralnym elementem, nadając główny sens usłudze i determinować jej treść, co należy rozumieć w ten sposób, że usługa może być wykonana wyłącznie w bezpośrednim związku z tą a nie inną nieruchomością;

  • zmiana takiego miejsca, polegająca na ukierunkowaniu usługi na inną nieruchomość, powinna niweczyć istotę i sens pierwotnie świadczonej usługi.

Jak widać, świadczenie usług związanych z nieruchomościami jest uwarunkowane nie tylko samym położeniem nieruchomości, lecz także specyfiką usługi. W związku z tym należy pamiętać, że przy kwalifikowaniu usługi do usług związanych z nieruchomościami należy wziąć pod uwagę warunki, jakie musi spełnić, aby za takową została uznana.

Przykład 2.

Polski przedsiębiorca dostał zlecenie od firmy w Niemczech na wykonanie usługi budowlanej na nieruchomości w Czechach. Przedsiębiorca zakwalifikował usługę do usług związanych z nieruchomościami, w związku z czym zastanawia się, czy powinien opodatkować usługę w Niemczech czy Czechach.

Przedsiębiorca powinien opodatkować usługę związaną z nieruchomością zgodnie z art. 28e ustawy o VAT w państwie, w którym mieści się dana nieruchomość, czyli w jego przypadku w Czechach.