0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Notarialny koszt umowy najmu - ile wynosi?

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Sporządzenie prawidłowej umowy najmu warunkuje nie tylko jej skuteczność i ważność, ale przede wszystkich ochronę prawną obu stron takiego zobowiązania. Najemca i wynajmujący nie zawsze wiedzą jaki jest koszt umowy najmu i kto go ponosi. W tym zakresie decydujące znaczenie ma rodzaj najmu.

Rodzaje umowy najmu

Najem może dotyczyć każdej rzeczy, zarówno ruchomej, jak i nieruchomości. W tym drugim przypadku najem występuje najczęściej i odnosi się co do zasady do budynków i lokali mieszkalnych, rzadziej do gruntów. Umowa najmu może występować w 3 postaciach:

  • najmu zwykłego regulowanego przepisami Kodeksu cywilnego,
  • najmu okazjonalnego regulowanego przepisami odrębnej ustawy,
  • najmu instytucjonalnego regulowanego przepisami odrębnej ustawy.

Dwie ostatnie formy najmu podlegają pod reżim prawny Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że do najmu instytucjonalnego i okazjonalnego stosujemy w pierwszej kolejności przepisy powyższego aktu prawnego. Dopiero gdy nie wskazuje on rozwiązań danego problemu, tj. gdy nie zawiera odpowiednich przepisów, których szuka strona umowy, możemy zastosować regulację zawartą w przepisach kc.

Rodzaj najmu ma bardzo istotne znaczenie, jeśli chodzi o koszty sporządzenia umowy. W niektórych przypadkach ustawodawca wymaga bowiem, by pewne elementy umowne były zatwierdzone przez notariusza. To z oczywistych względów wiąże się z dodatkowymi kosztami dla stron.

Koszt umowy najmu zwykłego

Najem sporządzony w zwykłej formie pisemnej podlega pod bezpośrednia regulację kc. W tym zakresie ustawodawca nie wprowadza żadnych kosztów, co oznacza, że taki kontrakt może być sporządzony bez udziału jakiegokolwiek prawnika. Prawo do sporządzenia omawianej umowy ma zarówno wynajmujący (właściciel wynajmowanego przedmiotu), jak i najemca (osoba, która będzie brała daną rzecz w używanie). Praktyka pokazuje, że umowy najmu są sporządzane najczęściej przez wynajmujących, co w tym przypadku obniża koszty praktycznie do zera.

Przyszły najemca powinien dokładnie zapoznać się z treścią przedstawianej mu umowy. Jeśli ma wątpliwości co do poprawności i ważności niektórych zapisów, nie musi zgadzać się z ich treścią i może zaproponować własne rozwiązania, tym razem zgodne z prawem. Jeśli strony nie dojdą do konsensusu, umowa nie powinna być podpisana, ponieważ żadna ze stron nie może wymuszać na drugiej zaciągnięcia jakiegokolwiek zobowiązania.

Umowa najmu zwykłego może zostać sporządzona także przez prawnika. Nie jest konieczne wspieranie się w tym zakresie pomocą notariusza, ponieważ taki kontrakt może przygotować w zasadzie każdy prawnik. Koszt sporządzenia umowy najmu zależy od tego, jakie postanowienia mają się w niej znaleźć – im dłuższa ma być umowa i bardziej precyzyjna, tym więcej przyjdzie nam za nią zapłacić. Koszt umowy najmu zwykłego rozpoczyna się od około 200–500 zł, przy czym niektóre kancelarie żądają za taką czynność nawet kilkutysięcznego wynagrodzenia.

Jeśli strony umowy zdecydują się na sporządzenie jej w formie aktu notarialnego, wówczas koszty takiej czynności będą oscylowały wokół kwoty 200 zł + VAT. Dodatkowo trzeba doliczyć również koszt sporządzenia wypisów takiej umowy, które wynoszą 6 zł + VAT za każdą stronę wypisu. Pamiętajmy, że notariusze stosują rabaty i warto sprawdzić oferty kilku kancelarii zanim zdecydujemy się na tę jedną. Koszty takiej umowy mogą być rozłożone między stronami po połowie, mogą także być nałożone wyłącznie na najemcę albo tylko na wynajmującego.

Koszt umowy najmu instytucjonalnego i okazjonalnego

Najem okazjonalny dotyczy wynajmowania nieruchomości wyłącznie na cele mieszkalne. W przypadku najmu instytucjonalnego celem jest wykorzystywanie nieruchomości w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. W obu sytuacjach umowy najmu mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej, co obniży ich koszt do zera.

Ustawodawca wprowadza w przypadku umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego wymóg złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Taki dokument jest integralną częścią każdej ww. umowy najmu i jeśli go zabraknie, to całe zobowiązanie jest z mocy prawa nieważne od samego początku. Oświadczenie to jest istotne z punktu widzenia zabezpieczenia interesu wynajmującego. Umowa najmu instytucjonalnego oraz okazjonalnego jest umową bezpieczniejszą dla właściciela nieruchomości niż umowa najmu podlegająca pod regulację kc. Oświadczenie składane przez najemcę ma za zadanie wskazać dla niego nieruchomość zastępczą, do której może się wyprowadzić, gdy umowa najmu ulegnie wcześniejszemu rozwiązaniu (np. z powodu nieopłacania czynszu, niszczenia nieruchomości, zakłócania porządku w budynku, nieprzestrzegania innych postanowień umownych). Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, wynajmujący może szybko rozwiązać najem instytucjonalny lub okazjonalny i pozbyć się nieuczciwego lokatora, także przy pomocy komornika. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji wyłącza konieczność przeprowadzania żmudnej i czasochłonnej rozprawy sądowej, podczas której wynajmujący musiałby przekonywać sąd do swoich racji i do konieczności eksmisji uciążliwego lokatora.

Art. 777 KPC:

§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:

1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,

11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,

3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,

4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie,

5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności,

6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.

§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym.

Oświadczenie pojawiające się przy umowie najmu musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego. Strony nie mają możliwości zastosowania tutaj zwykłej formy pisemnej, ponieważ byłaby ona nieważna z mocy samego prawa. Koszt złożenia omawianego oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę – w 2023 roku będzie to więc 349 zł (minimalne wynagrodzenie wynosi wówczas 3490 zł). Do tego musimy doliczyć podatek VAT oraz koszty wypisu aktu w stawce 6 zł + VAT za każdą stronę. Notariusze mogą w tym przypadku również stosować rabaty, co w praktyce należy jednak do rzadkości ze względu na niskie wynagrodzenie od omawianej czynności.

Koszty sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji obciążają przyszłego najemcę. Strony mogą co prawda ustalić inne rozwiązanie tej kwestii, np. pokrycie kosztów notarialnych po połowie, jednak praktycznie nigdy się to nie zdarza. Obowiązek złożenia stosownego oświadczenia obciąża najemcę, podobnie jak konieczność załatwienia przez niego wszystkich związanych z tym formalności oraz doręczenia stosownego wypisu notarialnego do rąk wynajmującego. Jeśli taki dokument nie zostanie doręczony właścicielowi lokalu w wymaganym terminie, umowa najmu może zostać uznana za niezawartą, co w niektórych przypadkach może oznaczać przepadnięcie wpłaconego zadatku na poczet przyszłego najmu.

Podsumowanie

Koszt sporządzenia umowy najmu zależy od rodzaju danego zobowiązania. W przypadku samej umowy może on być zmniejszony w zasadzie do zera, gdy strony zechcą samodzielnie sporządzić stosowną umowę. Jeśli najem ma jednak przybrać formę instytucjonalną lub okazjonalną, należy pamiętać o obowiązku sporządzenia przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 kpc. Taki dokument musi przybrać formę notarialną, zaś koszt wynagrodzenia notariusza obciąża w tym przypadku co do zasady najemcę.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów