0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Najem prywatny a kwartalne opłacanie zaliczek na podatek dochodowy

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego są zobligowane do opłacania w trakcie roku podatku według zasad ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Reguła ogólna wskazuje na konieczność opłacania podatku w miesięcznych okresach rozliczeniowych. W naszym dzisiejszym artykule przeanalizujemy zagadnienie jakim jest "najem prywatny a kwartalne opłacanie zaliczek na podatek dochodowy".

Najem prywatny - zasady rozliczania przychodu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W świetle powyższego konieczne jest zatem sięgnięcie do treści ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie w art. 6 ust. 1a czytamy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. 

Istotne zatem jest, aby mieć świadomość, że w przypadku najmu prywatnego opodatkowaniu podlegają kwoty faktycznie otrzymane. Jest to reguła odmienna niż w przypadku działalności gospodarczej, gdzie przychodem są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.

W konsekwencji dopiero otrzymanie lub pozostawienie do dyspozycji wynagrodzenia z tytułu wynajmu stanowi dla właściciela nieruchomości (podatnika) przychód podlegający opodatkowaniu.

W przypadku formy opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie ma możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych. To oznacza, że podatek jest płatny od przychodu. Stawka podatku wynosi w tym wypadku 8,5%, a jeżeli kwota przychodu przekracza 100 000 zł, to stawka wzrasta do 12,5%.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. 

Jednakże, aby przychód ten powstał po stronie wynajmującego, musi zostać:

  • otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo
  • postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego.

W przypadku najmu prywatnego – który obligatoryjnie jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – obowiązek podatkowy generuje faktyczne przysporzenie majątkowe wynajmującego.

Obowiązek opłacania ryczałtu w trakcie roku podatkowego

Powyższe rozważania mają istotne znaczenie w kontekście konieczności opłacania ryczałtu od przychodów w trakcie roku podatkowego.

Jak bowiem czytamy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Przykład 1.

Osoba fizyczna rozpoczęła najem prywatny w styczniu 2023, ustalając miesięczne okresy rozliczeniowe z najemcą. Najemca z powodu trudności finansowych uiścił wynagrodzenie w czerwcu za 6 poprzednich miesięcy. W takim przypadku właściciel opłaca podatek do 20 lipca 2023 roku. Z uwagi na fakt, że nie otrzymał wcześniej przysporzenia majątkowego, nie miał obowiązku opłacania podatku w okresie od stycznia do czerwca.

W tym miejscu warto też dodać, że chociaż w języku potocznym posługujemy się określeniem zaliczka, to jednak w świetle przepisów miesięczny ryczałt nie jest zaliczką w rozumieniu Ordynacji podatkowej. Taka miesięczna wpłata jest podatkiem. 

Na tę kwestię zwrócił uwagę WSA w Lublinie w wyroku z 12 października 2007 roku (I SA/Lu 458/07): „Terminy płatności podatku zryczałtowanego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, nie dają podstaw do twierdzenia, że płacona w tych terminach należność stanowi rodzaj miesięcznej zaliczki. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie posługuje się pojęciem »zaliczki« przy płatności podatku. Przewiduje obowiązek zapłaty podatku za każdy miesiąc”.

Przepisy podatkowe przewidują konieczność opłacania podatku od uzyskanych przychodów z prywatnego wynajmu nieruchomości w trakcie roku podatkowego.

Najem prywatny a kwartalne opłacanie zaliczek na podatek

Miesięczne okresy rozliczeniowe są podstawą w zakresie rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednocześnie jest możliwość opłacania ryczałtu kwartalnie.

Jak bowiem wynika z treści art. 21 ust. 1a ustawy, podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego. 

Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 1b ww. ustawy kwartalne opłacanie podatku mogą stosować wyłącznie podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności oraz podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro. 

Powyższy przepis posługuje się zwrotem „z działalności prowadzonej samodzielnie”, a nie „z działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie”. W świetle tego za zasadny należy uznać pogląd, że w pojęciu działalności mieści się również wynajem prywatny. To zatem oznacza, że jeżeli kwota przychodów z wynajmu prywatnych nieruchomości nie przekracza równowartości 200 000 euro, to możliwe jest opłacanie ryczałtu kwartalnie.

Dodajmy też, że o wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu PIT-28 składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Przykład 2.

Osoba fizyczna w 2023 roku wynajmowała swoją prywatną nieruchomość i opłacała miesięcznie ryczałt z tego tytułu. Suma przychodu z wynajmu wynosiła 50 000 zł. Czy w 2024 roku podatnik może skorzystać z kwartalnego rozliczenia PIT?

Tak, w 2024 roku podatnik może opłacać ryczałt kwartalnie, a o wyborze tej formy opłacania informuje w zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia 2025 roku.

Dopuszczalne jest, aby podatnicy opłacający ryczałt od wynajmu prywatnego dokonywali płatności podatku w kwartalnych okresach rozliczeniowych. Analogiczne pozostają rozważania na temat momentu powstania przychodu.

Reasumując, należy stwierdzić, że podatnicy wynajmujący prywatne nieruchomości i uzyskujący z tego tytułu przychody mają do wyboru dwie opcje opłacania ryczałtu w trakcie roku: miesięcznie lub kwartalnie. W przypadku tej drugiej opcji nie można przekroczyć limitu ustawowego oraz złożenie informacji w deklaracji PIT-28.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów