Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego są zobligowane do opłacania w trakcie roku podatku według zasad ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Reguła ogólna wskazuje na konieczność opłacania podatku w miesięcznych okresach rozliczeniowych. W naszym dzisiejszym artykule przeanalizujemy zagadnienie jakim jest "najem prywatny a kwartalne opłacanie zaliczek na podatek dochodowy".
Najem prywatny - zasady rozliczania przychodu
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W świetle powyższego konieczne jest zatem sięgnięcie do treści ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie w art. 6 ust. 1a czytamy, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Istotne zatem jest, aby mieć świadomość, że w przypadku najmu prywatnego opodatkowaniu podlegają kwoty faktycznie otrzymane. Jest to reguła odmienna niż w przypadku działalności gospodarczej, gdzie przychodem są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane.
W konsekwencji dopiero otrzymanie lub pozostawienie do dyspozycji wynagrodzenia z tytułu wynajmu stanowi dla właściciela nieruchomości (podatnika) przychód podlegający opodatkowaniu.
W przypadku formy opodatkowania, jaką jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie ma możliwości uwzględnienia kosztów podatkowych. To oznacza, że podatek jest płatny od przychodu. Stawka podatku wynosi w tym wypadku 8,5%, a jeżeli kwota przychodu przekracza 100 000 zł, to stawka wzrasta do 12,5%.
Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym.
Jednakże, aby przychód ten powstał po stronie wynajmującego, musi zostać:
- otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo
- postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.
Jednocześnie wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu, które są ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu wynajmującego z tytułu najmu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Opłaty te nie są bowiem faktycznym przysporzeniem majątkowym wynajmującego.
Obowiązek opłacania ryczałtu w trakcie roku podatkowego
Powyższe rozważania mają istotne znaczenie w kontekście konieczności opłacania ryczałtu od przychodów w trakcie roku podatkowego.
Jak bowiem czytamy, podatnicy są obowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Przykład 1.
Osoba fizyczna rozpoczęła najem prywatny w styczniu 2022, ustalając miesięczne okresy rozliczeniowe z najemcą. Najemca z powodu trudności finansowych uiścił wynagrodzenie w czerwcu za 6 poprzednich miesięcy. W takim przypadku właściciel opłaca podatek do 20 lipca 2022 roku. Z uwagi na fakt, że nie otrzymał wcześniej przysporzenia majątkowego, nie miał obowiązku opłacania podatku w okresie od stycznia do czerwca.
W tym miejscu warto też dodać, że chociaż w języku potocznym posługujemy się określeniem zaliczka, to jednak w świetle przepisów miesięczny ryczałt nie jest zaliczką w rozumieniu Ordynacji podatkowej. Taka miesięczna wpłata jest podatkiem.
Na tę kwestię zwrócił uwagę WSA w Lublinie w wyroku z 12 października 2007 roku (I SA/Lu 458/07): „Terminy płatności podatku zryczałtowanego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, nie dają podstaw do twierdzenia, że płacona w tych terminach należność stanowi rodzaj miesięcznej zaliczki. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie posługuje się pojęciem »zaliczki« przy płatności podatku. Przewiduje obowiązek zapłaty podatku za każdy miesiąc”.
Najem prywatny a kwartalne opłacanie zaliczek na podatek
Miesięczne okresy rozliczeniowe są podstawą w zakresie rozliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednocześnie jest możliwość opłacania ryczałtu kwartalnie.
Jak bowiem wynika z treści art. 21 ust. 1a ustawy, podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.
Przy czym zgodnie z art. 21 ust. 1b ww. ustawy kwartalne opłacanie podatku mogą stosować wyłącznie podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności oraz podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki – w roku poprzedzającym rok podatkowy – nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro.
Powyższy przepis posługuje się zwrotem „z działalności prowadzonej samodzielnie”, a nie „z działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie”. W świetle tego za zasadny należy uznać pogląd, że w pojęciu działalności mieści się również wynajem prywatny. To zatem oznacza, że jeżeli kwota przychodów z wynajmu prywatnych nieruchomości nie przekracza równowartości 200 000 euro, to możliwe jest opłacanie ryczałtu kwartalnie.
Dodajmy też, że o wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu PIT-28 składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu.
Przykład 2.
Osoba fizyczna w 2022 roku wynajmowała swoją prywatną nieruchomość i opłacała miesięcznie ryczałt z tego tytułu. Suma przychodu z wynajmu wynosiła 50 000 zł. To oznacza, że w 2023 roku podatnik może opłacać ryczałt kwartalnie, a o wyborze tej formy opłacania informuje w zeznaniu PIT-28 składanym do 30 kwietnia 2024 roku.
Reasumując, należy stwierdzić, że podatnicy wynajmujący prywatne nieruchomości i uzyskujący z tego tytułu przychody mają do wyboru dwie opcje opłacania ryczałtu w trakcie roku: miesięcznie lub kwartalnie. W przypadku tej drugiej opcji nie można przekroczyć limitu ustawowego oraz złożenie informacji w deklaracji PIT-28.
