Rynek nieruchomości w Polsce jest potężny. Ostatnio nieco wyhamował, ale cały czas się rozwija. Nie ma się co dziwić, własne mieszkanie, dom czy działka to teraz „produkt” luksusowy, o którym marzy niemal każdy. Takie dynamiczne procesy mogą jednak doprowadzić do pewnego chaosu – w końcu można się zgubić, co jest własnością kogo. Po to właśnie stworzono rejestr publiczny mający na celu ewidencjonowanie najważniejszych czynności dziejących się z określonymi nieruchomościami. Mowa tu oczywiście o księgach wieczystych. Sądy czy organy administracyjne nie są jednak w stanie prowadzić ich samodzielnie „z urzędu”. Aby księgi były aktualizowane, zadbać o to muszą osoby będące w posiadaniu nieruchomości. Obowiązek ujawnienia nowego właściciela jest jednym z najważniejszych. Czym się on objawia i jakie konsekwencje grożą opieszałemu właścicielowi?
Księgi wieczyste – dlaczego są tak ważne?
Księgi wieczyste (KW) stanowią publiczny rejestr nieruchomości prowadzony przez sądy rejonowe – wydziały ksiąg wieczystych. Ewidencja ta pełni funkcję nie tylko informacyjną, lecz także ochronną – zarówno dla właściciela nieruchomości, jak i osób trzecich, które planują wchodzić z nim w relacje prawne, np. kupić grunt czy mieszkanie. Dlatego tak ważne jest, aby wpisy w księgach wieczystych były zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, tj. aby były aktualne.
Celem KW jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości. Zawiera między innymi informacje o:
- właścicielu lub użytkowniku wieczystym;
- ograniczonych prawach rzeczowych (np. służebności drogowej);
- hipotekach;
- roszczeniach i ostrzeżeniach dotyczących nieruchomości (np. zajęciu egzekucyjnym).
Aby chronić obrót nieruchomościami, prawodawca wprowadził tzw. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że osoba działająca w zaufaniu do treści ujawnionej w KW, ma gwarancję, że to, co zostało w niej ujawnione, jest prawnie wiążące, nawet jeśli wpis nie odpowiada rzeczywistości. W praktyce oznacza to, że jeśli osoba trzecia dokona zakupu działki od „byłego” właściciela, którego dane cały czas widnieją w księdze, zostaje jej nowym legalnym właścicielem (chyba że wiedziała o tym i działała w złej wierze). Z tego powodu tak istotne jest, aby każdy nowy właściciel nieruchomości zadbał o aktualizację wpisu.
Obowiązek ujawnienia nowego właściciela – wymóg ustawowy
Obowiązek ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej wynika wprost z art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis stanowi, że właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.
Oznacza to, że każda zmiana własności – niezależnie od tego, czy następuje na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, dziedziczenia, czy orzeczenia sądu – musi być odzwierciedlona w księdze wieczystej. W innym wypadku nowy właściciel naraża się na negatywne konsekwencje prawne i szkodę we własnym majątku.
Wspomniany przepis mówi o „niezwłocznym” działaniu właściciela nieruchomości. W praktyce może to powodować wiele problemów, nie wiadomo bowiem, czy należy to zrobić dniu, w którym miało miejsce podpisanie umowy, a może w ciągu 7 lub 14 dni. Co więcej, powszechnie wiadomo, jak w tej kwestii działają sądy – co z tego, że zobowiązany złoży stosowny wniosek, skoro na ujawnienie wpisu będzie trzeba czekać kilka miesięcy? To również powoduje, że w praktyce omawiany obowiązek jest powszechnie naruszany.
Jak jednak rozumieć owo pojęcie: „niezwłocznie”? Odwołując się do piśmiennictwa, można wskazać, że jego zastosowanie należy interpretować stosownie do okoliczności danego przypadku nabycia nieruchomości i stopnia trudności oraz czasochłonności kroków potrzebnych do uzyskania dokumentu stanowiącego podstawę wpisu do księgi wieczystej. W typowych przypadkach okres 2 tygodni od uzyskania dokumentu, który stanowi podstawę wpisu w dziale II księgi wieczystej, jest czasem wystarczającym na złożenie wymaganego wniosku (por. Gniewek/Szereda 2024, wyd. 3/Edward Gniewek, Andrzej J. Szereda, art. 35 KWU).
Czy wniosku o wpis nie powinien przesyłać notariusz?
Kwestia, która wymaga odrębnego podkreślenia, to ta dotycząca aktów notarialnych i działania notariusza. Notariusz sporządzający dokument przeniesienia nieruchomości ma obowiązek złożyć wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Powinien to uczynić nie później niż w dniu sporządzenia aktu, wykorzystując do tego system teleinformatyczny obsługujący postępowanie sądowe. Wniosek przekazany w ten sposób przez notariusza jest równoznaczny ze złożeniem go przez stronę dokonującą czynności prawnej. Nowy właściciel nie musi już tego zatem robić.
Trzeba jednak pamiętać, że notariusz jest zobowiązany do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej tylko w sytuacjach, gdy jest to prawnie wymagane, czyli w przypadku dokonywania czynności wymagających formy aktu notarialnego. Jest tak między innymi przy umowach sprzedaży, ustanowienia hipoteki czy przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednakże w niektórych sytuacjach wniosek o wpis do księgi wieczystej składa sam właściciel nieruchomości, np. w przypadku nabycia nieruchomości w wyniku dziedziczenia czy zasiedzenia. I to właśnie w tych sytuacjach należy szczególnie uważać, aby uaktualnić treść w KW.
Kto składa wniosek o wpis w księdze wieczystej?
Przepis art. 35 ust. 1 ustawy wskazuje wprost, że wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej powinien złożyć nowy właściciel nieruchomości. Koniec końców to on odpowiada za swoją nieruchomość oraz treść jej księgi. W jego interesie jest zatem, aby dane tam zawarte zawsze były aktualne.
W praktyce jednak wygląda to różnie. Wynika to bowiem ze szczególnych aktów prawnych, które w niektórych kwestiach obowiązek ten zrzucają na inne podmioty – głównie notariuszy i sądy. Dla przykładu, przy umowie sprzedaży, darowizny czy zamiany to notariusz sporządzający akt notarialny składa wniosek. Przy zasiedzeniu obowiązek wpisu wynika z prawomocnego orzeczenia sądu, które automatycznie stanowi podstawę do wpisu. Z kolei przy dziedziczeniu – po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo po sporządzeniu aktu poświadczenia dziedziczenia, wniosek składają spadkobiercy (czyli nowi właściciele).
Obowiązek ujawnienia nowego właściciela w KW przy współwłasności
Prawo własności do nieruchomości może należeć do kilku osób, mamy wtedy do czynienia ze współwłasnością. Może to być zarówno współwłasność w częściach ułamkowych (np. po dziedziczeniu), jak i współwłasność łączna (np. przy nabyciu gruntu w czasie trwania małżeńskiej wspólności majątkowej). W przypadku współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do samodzielnego podejmowania tzw. czynności zachowawczych w imieniu wszystkich, mających zabezpieczać wspólnego prawa. Należy do nich właśnie złożenie wniosku o ujawnienie współwłasności w księdze wieczystej. Podobna zasada obowiązuje przy współwłasności łącznej.
Powyższe oznacza, że wniosek złożony przez jednego ze współwłaścicieli powoduje, że pozostali nie muszą już powtarzać tej samej czynności. Z kolei brak działania ze strony wszystkich współwłaścicieli skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą nakładaną na wszystkich solidarnie.
Co, gdy obowiązek ujawnienia nowego właściciela nie zostanie zrealizowany?
Obowiązek ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej powstaje w chwili dokonania czynności będącej podstawą wpisu. Na przykład przy zakupie domu, obowiązek pojawia się w dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży. Jaki jest maksymalny termin, tego nie wiadomo. Właściciel powinien bowiem złożyć wniosek „niezwłocznie”. Może to być dzień, trzy dni, albo i trzy miesiące. Trzeba jednak mieć na uwadze, że brak złożenia wniosku w „odpowiednim” czasie grozi negatywnymi konsekwencjami.
Odpowiedzialność właściciela, który nie dopełnił obowiązku ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, ma charakter deliktowy – czyli wynika z czynu niedozwolonego. Jeśli osoba trzecia poniesie szkodę z powodu braku wpisu albo zbyt późnego jego dokonania, właściciel odpowiada za swoje zaniechanie. Mówi o tym jednoznacznie ust. 2 art. 35 ustawy.
Choć przepisy nie wskazują wprost, czy jest to odpowiedzialność niezależna od winy, doktryna stoi na stanowisku, że powinna tu obowiązywać zasada winy. Oznacza to, że właściciel odpowiada wtedy, gdy można mu przypisać zawinione naruszenie obowiązku. Innymi słowy, właściciel, który spóźnia się z ujawnieniem swojego prawa, odpowiada wobec poszkodowanego podobnie jak każdy, kto wyrządza szkodę czynem niedozwolonym.
Zatem podstawą odpowiedzialności z art. 35 ust. 2 ustawy jest:
- zawinione naruszenie obowiązku ujawnienia własności w księdze wieczystej;
- powstanie szkody po stronie osoby trzeciej;
- związek przyczynowy między zaniechaniem właściciela a powstaniem szkody.
Konsekwencje braku ujawnienia właściciela w praktyce
W praktyce obowiązek ujawnienia nowego właściciela w księdze wpływa nie tylko na odpowiedzialność wobec osób trzecich, może również utrudnić życie samemu właścicielowi.
Zaniechanie wpisu w księdze wieczystej może wiązać się z brakiem możliwości sprzedaży lub obciążenia nieruchomości. Bank udzielający kredytu hipotecznego wymaga zgodności księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym, z kolei kupujący może z ostrożności wybrać inną nieruchomość, bojąc się, że zostanie oszukany.
Ponadto osoba widniejąca w księdze jako właściciel może w dalszym ciągu podejmować działania wobec nieruchomości – np. ustanowić na niej hipotekę przy zaciąganiu kredytu. Następnie to na rzeczywistym właścicielu będzie leżał ciężar udowodnienia, że działania te były bezprawne.
Z braku wpisu w KW mogą wynikać problemy podatkowe. Brak wpisu utrudnia organom ustalenie faktycznego właściciela, co może z kolei prowadzić do sporów dotyczących podatku od nieruchomości czy PCC i nałożenia kary na właściciela.
