Każdego dnia ludzie nabywają mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego. Często posiłkują się oni kredytem hipotecznym, jednak czasami dokonują transakcji za gotówkę. Nierzadko przy zakupach z rynku wtórnego dochodzi też do nabycia wyposażenia domu. Jak zabezpieczyć kupującego mieszkanie? Na co zwrócić uwagę? Informacje na ten temat zostaną zawarte poniżej.
Umowa sprzedaży
W pierwszej kolejności niezbędne jest zawarcie umowy. Taka umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności – oznacza to, że zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą stawić się z dowodami osobistymi u notariusza, który na tej podstawie wpisuje dane do umowy. Jest to najpewniejsza, optymalna umowa dla stron, gdyż weryfikuje ją sam notariusz, sprawdzając poprawność danych osobowych.
Należy wskazać adresy, numery dowodów osobistych, numery PESEL, informacje o pozostawaniu w związku małżeńskim.
Każda strona umowy może przystąpić do jej podpisania za pośrednictwem pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi jednak zostać również udzielone w formie notarialnej.
Kwestie te każdorazowo weryfikuje notariusz, do którego udają się strony transakcji. Warto mieć to jednak na uwadze, aby samemu nie popełnić błędu.
Przykład 1.
Pani Maria postanowiła sprzedać mieszkanie, które znajduje się w Radomiu. Wiedząc jednak o planowanym wyjeździe za granicę, ustanowiła pełnomocnika w osobie pana Adama. Pełnomocnictwa udzieliła mu w formie pisemnej, gdyż uznała, że będzie jeszcze czas na zawarcie umowy u notariusza. Zgłosił się potencjalny kupujący. Po ustaleniu warunków umowy umówiono się, że 15 września 2024 roku zostanie zawarta umowa przed notariuszem. 10 września 2024 roku pani Maria dowiedziała się, że musi pilnie wyjechać za granicę. Zapomniała o pełnomocnictwie notarialnym, a na podpisanie umowy w jej imieniu stawił się pan Adam. Notariusz poinformował jednak, że w przypadku braku pełnomocnictwa notarialnego nie jest możliwe zawarcie umowy.
Analiza treści księgi wieczystej – wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, hipotek
Przed zawarciem umowy, choćby przedwstępnej, kupujący we własnym zakresie bada księgę wieczystą lub zleca to zadanie innej osobie – radcy prawnemu, adwokatowi, agentowi nieruchomości.
W księdze wieczystej są informacje o położeniu nieruchomości, jej numerze ewidencyjnym, a także o właścicielach.
Warto zbadać kwestię własności – czasami w księgach wieczystych nadal wpisane są osoby nieżyjące od wielu lat, po których konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego i zawarcie umowy przez osoby, które są właścicielami i są upoważnione do jej zawarcia. Często może to potrwać kilka miesięcy czy nawet lat, ale na pewno jest to warte tego, aby mieć pewność o ważnym zawarciu umowy.
W sytuacji nieważności umowy jest ona uznawana za niezawartą. Kupującemu zostaje zwrócona kwota sprzedaży, która w dobie inflacji może nie pozwolić na zakup innego mieszkania. Dlatego ważne jest zweryfikowanie stanu prawnego umowy i poświęcenie czasu na jego uregulowanie, czym obecnie często zajmują się flipperzy.
Kolejną informacją w księdze wieczystej są ograniczone prawa rzeczowe, takie jak służebność osobista, służebność mieszkania, służebność drogi koniecznej.
Mieszkania ze służebnością są ryzykowne – jeżeli w mieszkaniu ustanowiono służebność, na podstawie której osoba X, niebędąca właścicielem, może mieszkać w nim do śmierci, to każdy właściciel będzie musiał ten fakt zaakceptować. Pozostawienie służebności będzie równoznaczne z zaakceptowaniem lokatora, który nie uiszcza żadnych opłat związanych z mieszkaniem.
Z kolei przy nabyciu działki ważne jest, aby miała ona dostęp do drogi, a gdy takiego nie ma – choćby służebność drogi, aby w sposób swobodny móc do niej dotrzeć.
Ostatnią kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, jest hipoteka – mieszkanie może mieć bowiem ustanowioną hipotekę umowną w związku z zawartym kredytem, ale także hipotekę przymusową w sytuacji nieregulowania długów. W sytuacji nabycia nieruchomości trzeba zadbać o to, aby w pierwszej kolejności uregulować zaległość, która wynika z hipoteki, w celu jej wykreślenia z księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna
Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego, może to być zwykła forma pisemna.
W takiej umowie obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży nieruchomości, w określonym w niej terminie.
Będzie to termin wiążący zarówno kupującego, jak i sprzedającego.
Oznaczenie terminu będzie uzależnione od sytuacji stron – jeśli mieszkanie kupowane jest za gotówkę, a sprzedający w nim nie mieszka, to w zasadzie nie ma konieczności zawierania umowy przedwstępnej i można od razu zawierać umowę sprzedaży.
Natomiast, jeśli sprzedający mieszka w mieszkaniu z ogłoszenia o sprzedaży lub kupujący jest na etapie uzyskiwania kredytu na to mieszkanie, lub obie te sytuacje występują równocześnie, to najlepszą opcją jest zawarcie umowy przedwstępnej, z określeniem, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia X.
Można w umowie przewidzieć sytuacje, w których termin ten będzie wydłużony, np. związane z nieuzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej. Oczywiste jest, że bez środków, umowa nie zostanie zawarta.
Kupujący w umowie przedwstępnej może także zostać zobowiązany do zapłaty zaliczki lub zadatku.
Zaliczka jest zwracana w całości w przypadku niedojścia umowy do skutku.
Zadatek zaś może być zwrócony podwójnie, jeżeli z winy kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy. Taką winą może być np. odmowa wyprowadzenia się kupującego
z mieszkania lub nieusunięcie z niego lokatorów (jeżeli było przedmiotem najmu).
Warto też wskazać, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup mieszkania zaliczka lub zadatek zostanie mu zwrócona w pełnej wysokości, w kwocie nominalnej.
Zabezpieczenie zakupu ruchomości
Przykład 2.
Pani Paulina zdecydowała się na zakup mieszkania wraz z mężem – panem Karolem. Mieszkanie było z rynku wtórnego, wyposażone w meble w kuchni, łazience, salonie oraz sypialni. W każdym pokoju były odpowiadające wystrojowi lampy, żyrandole, karnisze oraz firanki i zasłony. Poza meblami znajdowały się tam takie sprzęty jak lodówka, pralka, suszarka, zmywarka, telewizor. Sprzedający zapewniali, że zostawią w mieszkaniu sprzęty oraz meble i wyposażenie. Jako że mieszkanie było kupowane za gotówkę, nie zawierano umowy przedwstępnej. Notariusz przesłał obu stronom klasyczny wzór umowy sprzedaży. W jej treści nie zawarto informacji o tym, że w mieszkaniu pozostaną meble i sprzęt. Pani Paulina i pan Karol skierowali się do prawnika, który doradził im zawarcie w treści umowy tego, że w mieszkaniu zostaną meble, sprzęty i wyposażenie. Ci nie chcieli jednak przedłużać zawierania umowy, działając w zaufaniu do sprzedających, i nie wprowadzili tych zmian. Po podpisaniu umowy otrzymali klucze i udali się do mieszkania, gdzie zastali pozostawione kilka szafek w kuchni i łazience, natomiast sprzęty, lampy, żyrandole i meble z pokoi zostały wyniesione.
Wskazany przykład pokazuje, jaki jest cel zawierania umów – nie na sytuacje pozytywne, gdy wszystko można ustalić, zawierać porozumienie, a właśnie na sytuacje negatywne – wszelkie nieprawidłowe działania drugiej strony. W powyższym przykładzie strona kupująca nie zadbała o to, aby w treści umowy wyszczególnić, czy w mieszkaniu zostanie jakikolwiek sprzęt, umeblowanie czy dodatkowe wyposażenie.
W takiej sytuacji, jeżeli nie było to przedmiotem oficjalnych rozmów, zwłaszcza w obecności notariusza, trudno będzie udowodnić, że strony umawiały się na to, że wyposażenie, meble i sprzęt pozostaną w mieszkaniu. W takiej sytuacji zawsze podniesione zostanie, że strona miała możliwość wcześniejszego zapoznania się z umową, naniesienia poprawek, a skoro z tego nie skorzystała, to wyraziła zgodę na zawarcie jej w treści, jaka została finalnie podpisana.
Dlatego też warto wskazywać w umowie, że nieruchomość będzie wyposażona w określone sprzęty, np.:
- lodówkę marki X, model Y;
- pralkę marki X, model Y;
- komplet mebli kuchennych (4 szafki wiszące, 4 szafki stojące, zabudowany piekarnik, kuchenka indukcyjna);
- wyposażenie łazienki (zestaw podtynkowy, prysznic, 2 umywalki, 3 szafki, kinkiety).
W ten sposób oczywiste będzie, co w mieszkaniu pozostanie, a co zostanie z niego zabrane – w razie wątpliwości kupujący będzie mógł żądać wydania mu rzeczy ruchomych.
Jak zabezpieczyć kupującego mieszkanie - podsumowanie
Kupujący ma zatem wiele możliwości ku temu, aby zabezpieczyć swój interes – już w samej kwestii zawierania umowy i zwrócenia mu zaliczki czy zadatku, ale także kwestii związanych z tym, aby w skład sprzedaży weszły konkretne rzeczy. Nierzadko w zawodowej działalności można bowiem spotkać się z sytuacjami, gdy w chwili wydania nieruchomości jest ona w stanie innym niż ustalony ustnie przez strony, na co należy zwrócić uwagę.
