Wycofanie nieruchomości czy innego środka trwałego z działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną nieco różni się od tego samego zdarzenia realizowanego przez spółkę. Kwestia wycofania nieruchomości ze spółki z o.o., można by rzec, nie istnieje. Dlaczego? Jest ona bowiem bezpośrednio połączona z czynnością, która występuje jednocześnie i w następstwie owego wycofania. Z czym wiąże się wycofanie nieruchomości ze spółki z o.o.? Na to i wiele innych pytań odpowiedziano w niniejszej publikacji.
Wycofanie środka trwałego
Wycofanie środka trwałego ze spółki z o.o. to nierzadkie zdarzenie gospodarcze. Przyczyn może być wiele. Jedną z najczęstszych jest przekazanie środka trwałego na cele prywatne wspólnika spółki albo innych udziałowców.
Jego wycofanie powoduje określone skutki podatkowe, jednakże nie we wszystkich rodzajach podatków. Jak wygląda wobec tego wycofanie składnika majątku, kiedy nim jest nieruchomość użytkowana (lokal użytkowy)?
Wycofanie nieruchomości ze spółki z o.o.
W sytuacji wycofania środka trwałego stanowiącego nieruchomość z jednoosobowej działalności gospodarczej właściciel firmy może przekazać ją na cele prywatne.
W przypadku spółek kapitałowych m.in. z o.o. nie można postąpić w ten sposób. Spółka z o.o. nie może wycofać środka trwałego będącego nieruchomością użytkową na cele prywatne. Będąc właścicielem nieruchomości, nie może ona użytkować jej prywatnie.
Zaprzestanie użytkowania nieruchomości w spółce z o.o.
Wobec braku możliwości wycofania nieruchomości na cele prywatne spółki z o.o. (kategoria, która nie istnieje, jest fikcją) spółka z o.o. może na drodze uchwały nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników (z uwagi na niecodzienność, niestandardowy zakres czynności zgromadzenia) zdecydować, że dana nieruchomość nie będzie użytkowana w działalności gospodarczej prowadzonej przez spółkę z o.o.
Niemniej jest to jednak zupełnie niepraktyczne rozwiązanie z uwagi na to, iż dana nieruchomość zostaje odcięta podatkowo od możliwości odliczania podatku VAT z tytułu wydatków jej dotyczących.
Z uwagi na decyzję o nieużytkowaniu w działalności nie mogą być naliczane odpisy amortyzacyjne ani nie mogą być zaliczane w koszty uzyskania przychodu żadne wydatki dotyczące tej nieruchomości.
Czy wobec powyższego występuje możliwość wycofania lokalu użytkowego ze spółki z o.o.? Istnieje zdarzenie nie tyle wycofania nieruchomości ze spółki kapitałowej, ile to „wycofanie” jest połączone z czynnością prawną regulującą, co się dzieje z tą nieruchomością po tym, jak spółka przekazuje (na jakiejś podstawie) tytuł własności do tej nieruchomości.
Likwidacja nieruchomości w spółce z o.o.
Spółka z o.o., w której zostanie podjęta decyzja odnośnie do przeznaczenia nieruchomości użytkowej będącej środkiem trwałym, musi ustalić cel i tytuł prawny tego przeznaczenia.
Następnie wspólnicy na drodze powołania nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników ustalą:
- jakie dalsze przeznaczenie będzie przewidziane w stosunku do tej nieruchomości,
- na podstawie jakiego tytułu prawnego odbędzie się wyekspediowanie danej nieruchomości ze spółki.
Po podjęciu uchwały spółka dokona wykreślenia z ewidencji środków trwałych w dacie wystąpienia określonej na drodze ww. uchwały transakcji dotyczącej tej nieruchomości.
W dalszej kolejności powinien zostać sporządzony protokół likwidacji nieruchomości wraz z dokumentem LT – likwidacja środka trwałego, w którym to powinna zostać m.in. wpisana przyczyna likwidacji, a więc czynność prawna, na podstawie której nieruchomość została wyzbyta ze spółki, np. darowizna, sprzedaż, nieodpłatne przekazanie, aport, inne.
Kolejna kwestia to wystawienie dokumentów w sprawie rozliczenia ww. transakcji w podatku VAT, czyli:
- faktury sprzedaży,
- noty PK rozliczającej VAT w przypadku zbycia przed upływem okresu 10 lat.
Jeżeli nieruchomość będzie przekazywana w sposób nieodpłatny, to na tę okoliczność powinien dodatkowo zostać sporządzony protokół przekazania nieruchomości.
Każda zmiana właściciela nieruchomości wymaga udania się do notariusza i sporządzenia przez niego aktu notarialnego poświadczającego zmianę właściciela udziału (udziałów) we własności nieruchomości.
Następnie w księgach rachunkowych spółki z o.o. powinny znaleźć się księgowania odzwierciedlające transakcje na tej nieruchomości. Księgowania będą się różnić w zależności od czynności prawnej zbycia nieruchomości.
Darowizna nieruchomości stanowiącej środek trwały w spółce z o.o.
Jednym z tytułów zbycia nieruchomości ze spółki może być po prostu darowizna lokalu użytkowego będącego środkiem trwałym w firmie. Następuje ona przeważnie na rzecz jednego ze wspólników, udziałowców spółki z o.o.
Darowizna ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn po stronie spółki z o.o., ale po stronie wspólnika, który otrzymał darowiznę lokalu użytkowego.
Nawiązując do art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, wspólnik będzie zaliczany do 3 grupy podatkowej. Podatek wyniesie więc u niego 3313,20 zł i 20% od nadwyżki wartości nieruchomości ponad kwotę 23 665 zł. Podatek ten jednak powinien rozliczyć notariusz. W tej konkretnej sytuacji obdarowany nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC.
Obowiązkiem opodatkowania podatkiem PCC podlegają jedynie umowy darowizny, ale w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
Sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały w spółce z o.o.
Jednym z kierunków wyzbycia się nieruchomości użytkowej ze spółki z o.o. jest jej sprzedaż. Na mocy art. 12 ustawy o CIT sprzedaż środka trwałego nabytego w różnych formach do spółki z o.o. stanowi przychód z działalności gospodarczej osób prawnych. Przychód ten może być pomniejszony o wartość pozostałych odpisów amortyzacyjnych.
Tak obliczony dochód będzie stanowił podstawę do opodatkowania stawką podatku CIT właściwą dla spółki, w której dochodzi do sprzedaży nieruchomości.
Dywidenda rzeczowa w postaci nieruchomości stanowiącej środek trwały w spółce z o.o.
Na mocy art. 191 ustawy Kodeks spółek handlowych wspólnik ma prawo do udziału w zysku wynikającym z rocznego sprawozdania finansowego i przeznaczonym do podziału uchwałą zgromadzenia wspólników.
Umowa spółki może przewidywać inny sposób podziału zysku. Natomiast, gdy nie stanowi inaczej, zysk przypadający wspólnikom dzieli się w stosunku do udziałów.
Dywidenda należna udziałowcowi może przybrać formę pieniężną lub rzeczową. Zatem spółka z o.o. może wypłacić (przekazać) dywidendę udziałowcowi w formie rzeczowej, a więc w postaci nieruchomości. Niemniej w tym wypadku należy pamiętać, że powinna ustalić wartość dywidendy według aktualnej wartości rynkowej nieruchomości, a nie księgowej.
Zbycie nieruchomości stanowiącej środek trwały w spółce z o.o. a podatek VAT
Jeżeli mowa o podatku VAT od sprzedaży, darowizny, aportu, innej transakcji dotyczącej nieruchomości użytkowej będącej środkiem trwałym w firmie, to zależy to od kilku warunków. Do tego dochodzi ewentualna konieczność skorygowania podatku VAT odliczonego przy nabyciu tej nieruchomości przez spółkę z o.o., jeżeli zbycie nastąpiło w ciągu 10 lat. Ten obszerny aspekt rozliczenia podatku VAT na skutek transakcji dokonanej przez spółkę z o.o. na nieruchomości użytkowej będzie przedmiotem odrębnej publikacji.
