Opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają rzeczy znajdujące się na terytorium Polski lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Polski. Ponadto opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają także rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium RP i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium RP. Charakterystyczną cechą podatku PCC jest to, że zobowiązanym do jego obliczenia, zadeklarowania w deklaracji i do zapłaty jest nabywca. Powstaje w tym miejscu pytanie, co jeśli wykazana jest błędna wartość nieruchomości w akcie notarialnym, która skutkowała nieprawidłową wysokością podatku PCC-3?
Jakie dokładnie czynności obejmuje podatek od czynności cywilnoprawnych?
W odniesieniu do art. 1 ust. 1 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatek PCC obejmuje swym zakresem poniższe rodzaje czynności:
- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
- umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
- umowy darowizny;
- umowy dożywocia;
- umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności;
- ustanowienie hipoteki;
- ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności;
- umowy depozytu nieprawidłowego;
- umowy spółki;
- orzeczenia sądów;
- ugody sądowe.
Podatek PCC obejmuje także sytuacje, w których następuje zmiana ww. umów, ale tylko wtedy, kiedy zmiana skutkuje podwyższeniem podstawy opodatkowania PCC.
Opodatkowaniu podatkiem PCC podlegają również zmiany umów wyżej wymienionych, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem PCC.
Zakup nieruchomości a obowiązek podatkowy w PCC
Analizując nabycie nieruchomości mieszkalnej lub użytkowej, należy wziąć pod uwagę, na jakim rynku następuje obrót danej nieruchomości.
Jeżeli nabywca kupuje nieruchomość na rynku pierwotnym, wówczas nie musi martwić się o opodatkowanie podatkiem PCC-3.
W takim wypadku transakcja sprzedaży, w której deweloper sprzedaje nową nieruchomość na rynku pierwotnym, jest opodatkowana podatkiem VAT. Niekiedy pod pewnymi warunkami może ona korzystać ze zwolnienia z podatku VAT. Niemniej jest ona wciąż objęta zasięgiem podatku VAT.
Z kolei, gdy nabywca kupuje mieszkanie na rynku wtórnym, to może spotkać się z ofertą sprzedaży nieruchomości dokonywaną przez osobę fizyczną z jej majątku prywatnego. W takim wypadku sprzedaż ta z reguły nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Niemniej nabywca może spotkać także oferty sprzedaży nieruchomości użytkowych, które będą opodatkowane podatkiem VAT.
Co oznacza w praktyce, że nabywana nieruchomość jest opodatkowana podatkiem VAT albo jest z niego zwolniona?
Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy o PCC opodatkowaniu podatkiem PCC-3 nie podlegają czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:
- w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny;
- jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach;
- niepodlegająca podatkowi VAT dostawa towarów i świadczenie usług dokonane przez członka grupy VAT na rzecz innego członka tej samej grupy VAT, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach.
Jeżeli transakcja sprzedaży danej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem VAT, wówczas nie jest objęta podatkiem PCC-3.
Jeżeli transakcja sprzedaży danej nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania VAT z uwagi na to, że jedna ze stron korzysta ze zwolnienia z VAT, wówczas nie jest objęta podatkiem PCC-3.
Jeżeli transakcja sprzedaży danej nieruchomości nie podlega VAT – dokonana jest przez członka grupy VAT na rzecz innego członka tej samej grupy VAT, wówczas nie jest objęta podatkiem PCC-3.
Ustawodawca wskazuje jednak też na wyjątki. Przedstawiono je w poniższej tabeli.
Czynności cywilnoprawne niepodlegające opodatkowaniu PCC z wyjątkami | |
Rodzaj czynności | Wyjątek podlegający opodatkowaniu PCC |
Transakcje opodatkowane podatkiem VAT | Umowy sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, w przypadku gdy kupujący:
– stawka PCC-3 od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży 6. i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu wynosi 6%. Powyższa zasada odnosi się również do przypadku nabycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na współwłasność przez kilku kupujących. |
Transakcje, w których przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej transakcji | Umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach. |
Transakcja niepodlegająca podatkowi VAT w sytuacji, gdy dokonana jest przez członka grupy VAT na rzecz innego członka tej samej grupy VAT | Umowy sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, lub udział w tych prawach. |
Zobowiązanie podatnika do zadeklarowania i zapłaty podatku PCC-3
Podstawa opodatkowania podatkiem PCC-3 przy umowie sprzedaży to wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Z kolei, jak mówi art. 6 ust. 2 ustawy o PCC, wartość rynkową przedmiotu opodatkowania PCC-3 określa się według przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Należy pamiętać o wyjątku od reguły.
W tym miejscu należy podkreślić, że notariusze są płatnikami podatku PCC w sytuacji czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Błędna wartość nieruchomości w akcie notarialnym a wysokość podatku PCC-3
Zdarzają się niekiedy przypadki, w których w akcie notarialnym zostaje określona nieprawidłowa wartość nieruchomości. Przyczyna może być różna. Niemniej nabywcy nieruchomości sięgają często do usług rzeczoznawcy nieruchomości i następuje to już po podpisaniu aktu notarialnego. Wtedy nieraz okazuje się, że wartość ta różni się od wartości widniejącej w akcie notarialnym.
To z kolei pociąga ze sobą zapłatę podatku PCC-3 także w nieprawidłowej wysokości.
Czy jest możliwość dokonania korekty wysokości podatku PCC-3?
Problem jest na tyle istotny, że w tych okolicznościach to notariusz jest zobligowany do zadeklarowania, obliczenia i zapłaty podatku PCC-3.
W przypadku, kiedy to on składa deklarację PCC-3, w której wykazuje wysokość podatku PCC-3, a następnie opłaca ten podatek, występuje on w roli płatnika podatku PCC.
Zatem nabywca nieruchomości nie ma możliwości w tym wypadku dokonania korekty błędnej wysokości podatku PCC-3. Może tego dokonać jedynie notariusz jako ten, który wobec transakcji sprzedaży nieruchomości udokumentowanej aktem notarialnym wszedł w rolę płatnika podatku PCC-3 (zobligowanego do obliczenia podatku PCC-3, złożenia deklaracji PCC-3 oraz zapłaty tego podatku).
Jednym z praktycznych sposobów rozwiązania tego problemu jest udanie się do właściwego urzędu skarbowego (czyli do tego, do którego notariusz składał deklarację PCC-3), przedstawienie dokumentacji wskazującej na inną wartość nieruchomości (większą albo mniejszą) i dopłata podatku PCC-3 albo zakwestionowanie wysokości pobranego przez notariusza podatku PCC-3 i stwierdzenie nadpłaty.
Stwierdzenie nadpłaty nabywca zgłasza do urzędu skarbowego, składając wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku PCC-3 pobranego przez płatnika (notariusza) nienależnie lub w wysokości większej od należnej na mocy art. 72 § 1 pkt 2 Ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa.
