Jak obliczyć powierzchnię domu czy mieszkania? Najłatwiej byłoby zmierzyć szerokości ścian wewnętrznych i je zsumować. Jednak co z piwnicą, balkonem, klatką schodową, kotłownią, strychem? W wielu domach mamy też skosy ścian. Niby komodę czy łóżko da się dostawić do krańca pokoju, ale stanąć w tamtym miejscu już byłoby trudno. Powierzchnia użytkowa budynku nie jest prosta do dokładnego wyliczenia, tym bardziej że sposobów na to jest kilka, zależnie od tego, do jakiej ustawy popatrzymy. Warto zatem uporządkować sobie te wszystkie informacje, aby w zależności od obowiązku prawnego (np. przy podatku od nieruchomości) lub konkretnej czynności prawnej (np. sprzedaży lub zakupu) wiedzieć, jak ową wartość wyliczyć.
Powierzchnia użytkowa budynku – zależy od celu wyliczania
Powierzchnia użytkowa budynku to metraż nieruchomości wykorzystywany do codziennego użytku. Jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń, które są przeznaczone do użytkowania zgodnie z ich funkcją. To, jak dokładnie ją wyliczać, zależy od tego, do czego jest nam to potrzebne. W porządku prawnym znajdziemy wiele definicji, jednak w praktyce najważniejsze są dla nas 4 sposoby wyliczania powierzchni użytkowej budynku:
- dla celów związanych z projektowaniem budynku;
- dla celów wyliczania podatku od nieruchomości;
- dla celów wyliczania podatku od spadków i darowizn;
- dla celów związanych z realizacją praw i obowiązków lokatorskich.
Powierzchnia użytkowa budynku przy jego projektowaniu
Powierzchnia użytkowa budynku wyliczana na potrzeby jego projektowania jest najtrudniejsza do wyliczenia. Przepisy są szczegółowe i porozrzucane po różnych aktach prawnych. Aby wiedzieć, jak ją wyliczyć, trzeba sięgnąć do Prawa budowlanego, rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, oraz Polskiej Normy PN ISO 9836. Aby nie cytować połowy treści tych dokumentów, poniżej przedstawimy jedynie podsumowanie wszystkich tych informacji. Wiedza ta będzie istotna dla osób chcących rozczytać się w dokumentacji przekazywanej m.in. przez deweloperów.
Próbując połapać się w projektach i opisach przedstawianych przez deweloperów, natrafimy na takie pojęcia jak powierzchnia użytkowa mieszkalna i całkowita. Warto wiedzieć, czym się one różnią.
Powierzchnia użytkowa
Powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń przeznaczonych do użytkowania zgodnie z ich funkcją. Przy obliczaniu uwzględnia się powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku (w tym piwnic i poddaszy). Liczy się ją po wewnętrznym obrysie ścian na poziomie podłogi. Chodzi tu przy tym o stan wykończony budynku, tj. posiadający tynki. Wliczane są pokoje, kuchnie, łazienki, przedpokoje (hole, wiatrołapy), garderoby, pomieszczenia gospodarcze i magazynowe (np. spiżarnie).
Powierzchnię użytkową powiększa się o powierzchnię antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych szaf, schowków i garderób.
Z kolei nie są wliczane klatki schodowe, szyby windowe, balkony, tarasy, loggii oraz pomieszczenia techniczne, takie jak kotłownia czy wentylatornia.
Powierzchnia użytkowa liczona jest w metrach kwadratowych. Pojawia się tutaj jednak problem – co z pomieszczeniami, które posiadają skosy? W końcu część takiego pokoju trudno użytkować w pełni komfortowo. Tutaj stosuje się pewne uproszczone wyliczenia, tj.
- w przypadku części pomieszczeń wyższych lub równych (≥) 2,2 m powierzchnie wlicza się w 100%;
- w przypadku części pomieszczeń niższych (<) niż 2,2 m i wyższych lub równych (≥) niż 1,4 m wlicza się 50%;
- natomiast części pomieszczeń niższe (<) niż 1,4 m nie są w ogóle wliczane do powierzchni użytkowej.
Przy próbie określenia powierzchni użytkowej lokali deweloperskich kłopotliwe jest ustalenie tego, czy ściany działowe wliczają się do wspomnianej wartości, czy też nie. Deweloperom zależy, aby tak było, z kolei kupującym, aby tych ścian nie wliczać. Kupujący tutaj powinni walczyć o swoje, gdyż znowelizowana norma PN ISO 9836:2015 mówi jasno, że powierzchnie pod ściankami działowymi nie powinny być uwzględniane w metrażu mieszkania. To, w jaki sposób zredagowano umowę deweloperską lub w jaki sposób dany przedsiębiorca budowlany interpretuje przepisy, nie ma znaczenia, nawet jeżeli w jego mniemaniu dana ściana może w każdym momencie zostać wyburzona i wówczas kupujący uzyska „darmową” przestrzeń.
Powierzchnia mieszkalna
Powierzchnia mieszkalna to część powierzchni użytkowej, która określa wyłącznie tę przestrzeń, która jest przeznaczona na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Nie znajdziemy jednak definicji tego pojęcia w ustawie. Warto zatem wspomagać się stanowiskiem Głównego Urzędu Statystycznego, który dosyć szczegółowo określił, czym jest powierzchnia mieszkalna. A jest to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania (m.in. pracownia artystyczna, pomieszczenia rekreacyjne).
Do omawianej powierzchni nie wlicza się pomieszczeń, które powiększają przestrzeń mieszkania, zapewniając większe możliwości funkcjonalne i aranżacyjne, nie spełniając jednak funkcji mieszkalnych. Są to balkony, tarasy, loggie, antresole, pralnie i suszarnie, strychy, piwnicy, garaże i kotłownie.
Schody są wliczane, o ile w danym budynku znajduje się tylko jedno mieszkanie. Zatem schody w domu jednorodzinnym są wliczane w powierzchnie mieszkalną, schody w bloku już nie.
Powierzchnia całkowita
Z powierzchnią całkowitą sprawa jest prosta. Obejmuje ona wszystkie poziomy budynku, wliczając w to ściany zewnętrzne i wewnętrzne. Jest to zatem pełny metraż budynku wyliczany wraz z powierzchniami technicznymi, tj. garażami, piwnicami, kotłowniami, klatkami schodowymi, balkonami czy tarasami.
Powierzchnia użytkowa dla celów wyliczania podatku od nieruchomości
Powierzchnia użytkowa jest istotna dla wysokości podatku od nieruchomości. Każdy posiadacz (właściciel) nieruchomości budowlanej musi wiedzieć, jak dokładnie wyliczyć powierzchnię swojego budynku, pomiaru dokonuje bowiem podatnik. A zatem w razie kontroli to jego portfel zostanie obciążony za wszelkie wykazane nieścisłości.
Przy obliczaniu podstawy dla budynków pod uwagę brana jest powierzchnia użytkowa, ale wyliczona zgodnie ze wskazaniami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Jak mówią przepisy ustawy, powierzchnię użytkową budynku lub jego części (np. dla lokali mieszkalnych) mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Tak, jak przy powierzchni wyliczanej dla celów projektowych, również tutaj powierzchnię pomieszczeń o wysokości od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, natomiast jeśli wysokość ta jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.
Powierzchnia użytkowa dla celów wyliczania podatku od spadków i darowizn
Osoba, która otrzymała w drodze dziedziczenia, zapisu zwykłego, zapisu windykacyjnego, dalszego zapisu, polecenia testamentowego lub darowizny, nieruchomości – o ile nie należy do tzw. grupy zerowej – ma obowiązek obliczenia i uiszczenia do urzędu skarbowego podatku od spadków i darowizn. Wysokość daniny jest zależna od powierzchni użytkowej budynku (lokalu).
Jak stanowi ustawa, za powierzchnię użytkową budynku uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów). Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę się pomija.
Powierzchnia użytkowa dla celów związanych z realizacją praw i obowiązków lokatorskich
Również ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego posiada swoją definicję powierzchni użytkowej. Została ona ustalona głównie w celu ustalania wysokości czynszu i opłat eksploatacyjnych, podziału kosztów utrzymania budynku czy prawa do przydziału lokalu mieszkalnego.
W treści aktu znajdziemy przepis mówiący, że przez powierzchnię użytkową lokalu należy rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania.
Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Tak, jak w poprzednich wypadkach, powierzchnię tę mierzy się po wewnętrznej długości ścian, nie wlicza się zatem i tutaj ścian działowych i konstrukcyjnych.
