Upadłość dewelopera oznacza wielkie problemy nie tylko dla przedsiębiorstwa będącego wykonawcą bloków mieszkalnych, domów czy szeregowców, ale także dla inwestorów tych przedsięwzięć. Dla osób, które zdecydowały się zaufać deweloperowi i nabyć od niego określoną nieruchomość, upadłość deweloperska może oznaczać utratę środków zainwestowanych w budowę oraz szansy na posiadanie własnego kąta. Do tego wszystkiego dochodzą jeszcze kwestie związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym na zakup lokalu. Upadłość dewelopera jest zatem o wiele poważniejszym zagadnieniem, aniżeli zwykła upadłość przedsiębiorcy czy upadłość konsumencka. Będąc tego świadomym, ustawodawca zdecydował się na uregulowanie możliwości dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka w trakcie postępowania upadłościowego, jeśli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie tego przedsięwzięcia jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.
Upadłość dewelopera a możliwość dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego
Mimo poważniejszych skutków upadłości procedura stosowana wobec deweloperów nie różni się znacząco od tej prowadzonej wobec innych przedsiębiorców. Tak jak w każdym innym wypadku upadłość dewelopera ogłasza się, gdy jest on niewypłacalny, czyli nie reguluje swoich bieżących zobowiązań. Ustawa wymaga, by taki stan utrzymywał się przez co najmniej 3 miesiące. Dodatkowo upadłość powinna zostać ogłoszona, gdy zobowiązania pieniężne dewelopera przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający 24 miesiące.
Jak wskazuje przepis art. 425e Prawa upadłościowego (dalej jako pu), syndyk może dalej prowadzić przedsięwzięcie deweloperskie upadłego za zgodą sędziego-komisarza. Sędzia udzieli zgody, jeśli racjonalne względy wskazują, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.
Powyższy przepis ustanawia zasadę dwuetapowości wobec dalszego prowadzenia przedsięwzięcia upadłego dewelopera. Pierwszy etap obejmuje postępowanie prowadzone przez syndyka. To on musi najpierw dojść do przekonania, że kontynuowanie inwestycji deweloperskiej jest ekonomicznie uzasadnione oraz że istnieją szanse na dokończenie przedsięwzięcia. Z racji tego, że syndyk w tej kwestii nie jest samodzielny, musi on wystąpić o zezwolenie do sędziego-komisarza, wskazując na argumenty przemawiające za kontynuacją i uprawdopodabniające szanse powodzenia inwestycji.
Drugi etap obejmuje procedurę kontrolną dokonywaną przez sędziego-komisarza. Od niego bowiem zależy, czy syndyk będzie mógł prowadzić dalsze prace deweloperskie. Sędzia nie powinien opierać swojej decyzji wyłącznie na opinii przedstawionej mu przez syndyka. Ma on możliwość dokonania szczegółowej analizy całej sprawy i podjęcia własnej, autonomicznej decyzji. Tylko w takim wypadku pozwolenie sędziego-komisarza należy uznać za właściwe.
Jak wskazuje ust. 2a omawianego artykułu, wydanie przez sędziego-komisarza postanowienia o odmowie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego albo o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia tego przedsięwzięcia lub niewydanie przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia go w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości wywołuje z mocy prawa skutek odstąpienia przez syndyka od umów deweloperskich. Oznacza to, że brak decyzji sędziego wydanej w ciągu 3 miesięcy obliguje syndyka do przeprowadzenia upadłości dewelopera z likwidacją jego majątku.
Warunki dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego
Jak wskazuje omawiany przepis art. 425e pu, aby sędzia-komisarza wydał zezwolenie na kontynuowanie inwestycji budowlanej upadłego dewelopera, dalsze prowadzenie przedsięwzięcia musi być ekonomicznie uzasadnione i muszą istnieć szanse na jego ukończenie.
W praktyce uzasadnienie ekonomiczne obejmuje biznesplan dokończenia przedsięwzięcia. Co do zasady taki plan sporządza syndyk. Dokument ten powinien zawierać wyliczenia kwot potrzebnych do dokończenia inwestycji oraz pokrycia kosztów postępowania w czasie trwania budowy, a także koszty sprzedaży lokali i pozostałych powierzchni niepodlegających sprzedaży chronionych na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej). Wyliczenia syndyka muszą obejmować również wysokość dopłat, które powinny zostać dokonane, aby przedsięwzięcie mogło zakończyć się sukcesem.
Kolejnym warunkiem jest wykazanie realnych możliwości sfinalizowania przedsięwzięcia. Taki wykaz najczęściej obejmuje harmonogram robót oraz ofert dokończenia pochodzących od firm budowlanych. Istotne znaczenie mają także oświadczenia nabywców lokali o chęci dokończenia inwestycji oraz ich deklaracje wstępne uiszczenia dopłat. Na szanse ukończenia przedsięwzięcia ma wpływ także zainteresowanie rynku nabyciem lokali wolnych w inwestycji. Takie zainteresowanie wykazuje się poprzez wykonanie badań rynku indywidualnymi zapytaniami oraz ofertami ze strony potencjalnych nabywców lokali.
Wniosek o kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego
Kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego nie musi być jedynie inicjatywą syndyka. Uprawnienie do złożenia wniosku w tym przedmiocie ma każdy z uczestników postępowania, w szczególności nabywcy lokali oraz wierzyciele. Wniosek może być grupowy, obejmujący wszystkich uczestników lub ich część, ale może być też wystosowany przez 1 podmiot.
Wniosek o kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego może zostać złożony samodzielnie, razem ze zgłoszeniem wierzytelności, w ramach propozycji układowych, a także za pomocą środków nieprzewidzianych wprost w ustawie – np. za pomocą wniosku „grupowego” wierzycieli.
Trzeba mieć jednak na uwadze, że wnioski uczestników nie wiążą sędziego-komisarza. Oznacza to tyle, że jeżeli sędzia otrzyma wiele oddzielonych od siebie wniosków, decyzję co do wyboru kierunku prowadzenia dalszej inwestycji podejmie sędzia-komisarz.
Legitymację czynną w omawianej sprawie ma również sam upadły. Taki wniosek może zasygnalizować już na etapie wnioskowania o ogłoszenie upadłości lub przedstawić swoje żądanie w oddzielnym wniosku skierowanym bezpośrednio do sędziego-komisarza już po ogłoszeniu upadłości.
Obligatoryjna kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego
Nie zawsze dalsze prowadzenie inwestycji deweloperskiej będzie musiało zostać zainicjowane przez syndyka, uczestnika postępowania lub samego upadłego. W przypadku gdy upadłość jest prowadzona po wcześniejszym postępowaniu sanacyjnym, w którym nabywcy podjęli wstępną uchwałę o zgodzie na zawarcie układu przewidującego wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, ale układ nie doszedł do skutku, syndyk jest zobligowany do dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
Powyższe oznacza, że obligatoryjna kontynuacja będzie miała miejsce zawsze wtedy, gdy wolą nabywców lokali, jest dalsze prowadzenie przedsięwzięcia, a jednocześnie na rachunku wyodrębnionym znajdują się dopłaty, ale albo z powodu braku wymaganej większości, albo z powodu niezatwierdzenia przyjętego układu, nie doszło do jego zawarcia.
Możliwość odstąpienia od dalszych prac deweloperskich w upadłości po postępowaniu sanacyjnym
Odstąpienie od kontynuowania inwestycji deweloperskiej po postępowaniu sanacyjnym stanowi wyjątek. Zezwolenie na takie działanie wyraża sędzia-komisarz. Tylko w takim wypadku syndyk może odstąpić od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Analogicznie do wydania zgody na kontynuację inwestycji, sędzia komisarz podejmuje decyzję o odstąpieniu od prac budowlanych, jeżeli przemawiają ku temu względy ekonomiczne oraz gdy nie widzi on szans na jej ukończenie.
Jeżeli sędzia-komisarz zdecyduje się na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, syndyk ma obowiązek dokonania zwrotu dopłat nabywcom, a ustanowione przez nabywców zabezpieczenia wpłacenia dopłat z mocy prawa wygasają. Zwrot dopłat następuje niezwłocznie po otrzymaniu postanowienia sędziego-komisarza. Zwrot powinien obejmować dopłaty w całości.
Prawo do zażalenia
Przedsięwzięcie deweloperskie może być kontynuowane, jeżeli tylko przemawiają za tym racjonalne względy. Pojęcie „racjonalności” nie jest jednak nigdzie szczegółowo uregulowane, stąd też należy uznać, że sędzia-komisarz w podejmowaniu decyzji ma dużą swobodę i uznaniowość. Z racji tego, że decyzja ta może zostać zasadnie podważona, na orzeczenie sędziego przysługuje zażalenie. Prawo do zaskarżenia ma upadły oraz uczestnicy postępowania.
Podsumowując, z racji tego, że inwestycja deweloperska ma nie tylko duże znaczenie dla samego dewelopera, ale również dla nabywców lokali, którzy wpłacając zaliczki, liczą na uzyskanie kluczy do wymarzonego mieszkania, ustawodawca przewidział możliwość kontynuowania przez syndyka prac budowlanych na wypadek ogłoszenie upadłości dewelopera. Wniosek o kontynuację inwestycji może złożyć syndyk, każdy z uczestników postępowania, a także sam upadły. Zgodę na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego wyraża sędzia-komisarz. Aby jednak mógł tego dokonać, wnioskodawca musi wykazać, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia jest ekonomicznie uzasadnione i istnieją szanse na jego ukończenie.
