Spór o granicę nieruchomości sąsiadujących ze sobą jest zjawiskiem prawdopodobnie tak starym, jak stare jest prawo własności. Niejednokrotnie spotykałem się z zażartą walką o 10 cm pasu gruntu lub walkę o kawałek ziemi, który mimo braku zgodności z mapą „należał” się sąsiadowi, bo jego pradziad sadził tam kapustę. Spór o miedzę, mimo że wydaje się prosty w jego przeprowadzeniu, nigdy taki nie jest. Wiąże się on z wieloletnimi waśniami sąsiedzkimi, wielkimi emocjami, pozwami o zasiedzenie i oskarżeniami o kradzież. Warto zatem przyjrzeć się, jak wygląda proces o rozgraniczenie nieruchomości, jaki jest jego cel i jak się go wykonuje. Być może wówczas spór graniczny nie będzie tak eskalował i zostanie przeprowadzony we względnym spokoju.
Jaki jest charakter rozgraniczenia?
Jak każda instytucja prawna i ta ma swój z góry ustalony cel. W tym wypadku jest to ustalenie przebiegu granic pomiędzy nieruchomościami rozumiane jako wyznaczenie zasięgu wykonywania prawa własności do wydzielonych tymi granicami terenów. Przedmiotem rozgraniczenia może być również ustalenie przebiegu granicy pomiędzy nieruchomością a innymi gruntami. Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że postępowanie ma na celu ustalenie przebiegu granicy pomiędzy terenem o ustalonym tytule własności (tj. stanowiącym przedmiot prawa własności) a pozostałymi terenami o nieustalonym tytule własności. Oznacza to zatem, że postępowanie o rozgraniczenie może służyć nie tylko określeniu przebiegu granicy między terenami o ustalonym prawie własności, ale również pomiędzy terenem o ustalonym prawie własności i terenami, których własność nie jest znana.
Co jest warte podkreślenia, to fakt, że ustalenie przebiegu granicy działki nie jest tym samym, co tworzenie granicy nieruchomości. Postępowanie rozgraniczeniowe nie ma na celu stworzenia granicy działek, a jedynie ustalenie jej przebiegu. Dokonuje się tego na podstawie istniejących już dokumentów i stanu faktycznego. Nie tworzy się np. nowych map czy nie zmienia się danych w księgach wieczystych, jak ma to miejsce przy podziale nieruchomości.
Czy spór o miedzę jest sporem własnościowym?
Postępowanie w przedmiocie rozgraniczenia nieruchomości zostaje przeprowadzane nie tylko w przypadku, kiedy między sąsiadami zaistniał spór o miedzę. Wyznaczenie granicy nieruchomości może być celem samym w sobie, np. w sytuacji gdy nowi właściciele nabywają nieruchomości bez wyraźnego oznaczenia granic lub gdy jeden inwestor kupuje wiele działek i potrzebuje wyznaczyć ich granice. Nie każde więc rozgraniczenie jest efektem sporu granicznego. Nie ma tutaj zatem znaczenia, jaki powód stoi za wszczęciem procedury – w każdym wypadku postępowanie będzie wyglądało w ten sam sposób.
Jak zostało to wyżej wspomniane, spór o miedzę nie jest sporem własnościowym. Nie tworzy nowego przedmiotu własności, a potwierdza jedynie aktualnie istniejący stan faktyczny. Jednakże w postępowaniu sądowym może się zdarzyć tak, że stwierdzony zostanie przebieg linii granicznych w miejscach, przez które granice przedtem nie przebiegały. W dalszym ciągu nie jest to jednak ustalanie nowego przedmiotu własności, a potwierdzenie faktycznie już istniejącego.
Ustalenie przebiegu granicy niejednokrotnie nie jest proste i jednoznaczne. Wynika to z faktu, że często jedna ze stron uważa za wiążący przebieg granicy, który wynika z dokumentów urzędowych, np. ewidencji gruntów i budynków, druga strona natomiast uważa za wiążący przebieg granicy wynikający z faktycznego korzystania z gruntu (powołując się np. na zasiedzenie). Sąd Najwyższy w swoim postanowieniu z 8 lutego 2000 roku (sygn. akt: I CRN 126/94) uznał, że „gdy rozgraniczenie ma nastąpić według stanu prawnego, to w takiej sytuacji sąd nie może kierować się jedynie danymi wynikającymi z ewidencji gruntów, ponieważ stan wynikający z ewidencji gruntów nie zawsze pokrywa się ze stanem prawnym w rozumieniu art. 153 kc”. Oznacza to, że przy ustaleniu granic bierze się pod uwagę nie tylko znaki, ślady graniczne czy plany, ale także dokumenty i okoliczności faktyczne, które mogą służyć udowodnieniu nowo powstałego stanu prawnego.
Postępowanie administracyjne czy sądowe?
Procedura rozgraniczenia nieruchomości została podzielona na dwa etapy. Pierwszym z nich jest postępowanie administracyjne przeprowadzane przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Drugi etap stanowi już proces sądowy (proces cywilny). Warto wskazać jednak, że pomiędzy tymi etapami istnieje „etap” pośredni. Jest to ugoda rozgraniczeniowa zawiązywana bezpośrednio między stronami. Nie jest wówczas wydawany ani żaden akt administracyjny, ani wyrok sądowy. Wszystko opiera się na umowie cywilnej właścicieli sąsiadujących gruntów.
W postępowaniu administracyjnym przebieg granicy ustalany jest na podstawie istniejących na gruncie znaków granicznych i istniejących dokumentów. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie przebiegu granicy na podstawie powyższego, wtedy za podstawę ustalenia przebiegu granicy przyjmuje się zgodne lub niekwestionowane oświadczenia stron w przedmiocie dotychczasowego przebiegu granicy. Niezależnie od podstawy ustalenia w obu przypadkach rozgraniczenie stwierdzane jest decyzją administracyjną.
Z kolei w przypadku braku możliwości ustalenia przebiegu granicy na podstawie wcześniej wspomnianych mechanizmów, lub gdy któraś ze stron nie zaakceptuje wydanej decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu, rozstrzygnięcie sporu o granicę pozostaje w gestii sądu cywilnego.
Wszczęcie procedury rozgraniczeniowej
Do wszczęcia procedury rozgraniczeniowej uprawniona jest osoba legitymująca się prawem do nieruchomości, przy czym nie musi to być wyłącznie prawo własności – równie dobrze może to być użytkowanie wieczyste bądź samoistne posiadanie. Strona, aby zainicjować postępowanie, powinna złożyć wniosek o rozgraniczenie nieruchomości odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Do pisma należy dołączyć dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości oraz wyciąg z rejestru gruntów lub mapę ewidencyjną.
Po rozpoznaniu wniosku organ wydaje postanowienie w przedmiocie wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego, powołując w nim geodetę, który z kolei będzie prowadził resztę czynności w sprawie.
Na marginesie warto wspomnieć, iż rozgraniczenie nieruchomości może również zostać zlecone z urzędu, jednak takie postępowanie wszczyna się głównie przy scalaniu gruntów, lub gdy brak jest wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia.
Co należy do zadań geodety?
Zadaniem geodety w pierwszej kolejności jest wezwanie stron – co najmniej na 7 dni wcześniej – do uczestniczenia w planowanych czynnościach. Kolejno, w wyznaczonym czasie i miejscu, geodeta ustala przebieg granicy gruntu poprzez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Geodeta powinien brać pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli dane te są niewystarczające lub sprzeczne, wówczas geodeta ustala granice na podstawie oświadczeń stron sporu. Należy pamiętać, że w przypadku gdy jedna ze stron nie stawi się w miejscu przeprowadzenia czynności (i nie usprawiedliwi odpowiednio swojej absencji) lub nie złoży oświadczenia, ani nie będzie kwestionować przebiegu granicy, geodeta jest uprawniony do określenia granicy na podstawie oświadczenia wyłącznie jednej ze stron.
W sytuacji gdy niemożliwe jest ustalenie granic na podstawie dokumentacji oraz znaków granicznych, ustanowienie miedzy jest możliwe poprzez zawarcie przez strony ugody. Jeżeli sąsiedzi dojdą do porozumienia, geodeta sporządza akt ugody. Ugoda tego typu ma taką samą moc prawną jak ugoda sądowa. Jeżeli jednak strony nie są zgodne co do przebiegu granicy, geodeta sporządza protokół graniczny.
Co w przypadku braku zgody stron?
Jeżeli doszło do zawarcia ugody przed geodetą, właściwy organ umarza sprawę, a strony są zobowiązane do zachowania granic zgodnie z jej treścią. Jeżeli jednak do porozumienia nie doszło, organ ma obowiązek dokonać oceny prawidłowości ustalenia przebiegu granic przez geodetę od strony formalnej i wydać decyzję o rozgraniczeniu.
Strona, która nie zgadza się z powyższą decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, może w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji żądać przekazania sprawy do sądu. W takiej sytuacji organ umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę do rozpoznania przez sąd. Przekazanie sprawy do sądu może mieć również miejsce z urzędu, jeżeli nie doszło do zawarcia ugody oraz – w ocenie organu – nie ma podstaw do wydania decyzji o rozgraniczeniu.
Postępowanie przed sądem
Właściwym sądem do rozpoznawania omawianego typu sporów jest sąd rejonowy położony w okręgu nieruchomości podlegających rozgraniczeniu. Postępowanie w sprawie jest prowadzone w trybie nieprocesowym. Sąd jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości. Jeżeli mimo zebranego w procesie materiału dowodowego sąd nie będzie mógł ustalić stanu prawnego granic, ustali go według ostatniego spokojnego stanu posiadania, tj. okresu, w którym nie było sporu pomiędzy stronami. Jeżeli jednak sąd nie będzie mógł ustalić takiego stanu, wówczas określi granice na podstawie wszystkich okoliczności w sprawie. Istnieje możliwość ustalenia przebiegu granicy z korzyścią dla jednej ze stron przy jednoczesnym przyznaniu dopłaty pieniężnej stronie drugiej.
Warto pamiętać, że w przypadku wieloletniego spokojnego posiadania gruntów przez sąsiadów dojść mogło do zasiedzenia. W takich sytuacjach najczęściej mamy do czynienia z zasiedzeniem w dobrej wierze (tj. wystarczy 20 lat). Jeżeli według strony doszło do takiego zasiedzenia, należy wskazać to sądowi w czasie trwania procesu rozgraniczeniowego. Sąd ma obowiązek wziąć tę przesłankę pod uwagę.
Spór o miedze – podsumowanie
Spory o miedzę są częścią „folkloru” polskich wsi i miasteczek. Spraw w tym przedmiocie zalegających w sądach jest wiele. Czasami spór dotyka naprawdę błahych kwestii. Jednak w sytuacji gdy żadna ze stron nie chce odpuścić chociażby centymetra gruntu, procesy potrafią trwać latami. Najlepszym (najrozsądniejszym) wyjściem jest sporządzenie ugody sąsiedzkiej. Posiada ona moc decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego. Jeżeli nie uda się dojść do porozumienia, sprawę należy kierować do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Organ ten wyznaczy geodetę, którego zadaniem będzie wyznaczenie granic na podstawie znaków granicznych lub oświadczeń stron. Jeżeli powyższe się nie powiedzie, sprawa wraca do organu, który może wydać decyzję o rozgraniczeniu lub od razu przekierować sprawę do sądu. W przypadku gdy zostanie wydana decyzja, strona, która się nie zgadza z rozstrzygnięciem administracyjnym, również ma prawo żądać wyznaczenia rozprawy sądowej. Warto pamiętać, że od wyroku sądu I instancji przysługuje apelacja. Wszystkie te mechanizmy sprawiają, że niekiedy spór o kilka metrów ziemi potrafi rozciągnąć się w czasie na długie lata oraz pochłaniać kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych kosztów.
