Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością odprowadzenia podatku PCC przez kupującego. Większych problemów nie rodzi przypadek, gdy nieruchomość położona jest na terytorium Polski. Pojawia się natomiast pytanie, co w sytuacji, gdy miejsce ma zakup nieruchomości położonej za granicą. Czy w takim przypadku również należy odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych?
Zakres przedmiotowy podatku PCC
Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że zakres przedmiotowy obejmuje umowy sprzedaży, co dotyczy również sprzedaży nieruchomości.
W takim przypadku obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym. Stawka podatku wynosi 2% podstawy opodatkowania (wartość rynkowa nieruchomości), natomiast podatek jest pobierany przez notariusza sporządzającego akt notarialny, który w takim przypadku pełni rolę płatnika.
Zgodnie z art. 155 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony postanowiły inaczej.
W świetle art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Jak natomiast podaje art. 10 ust. 2 i ust. 3 ustawy PCC, notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Oznacza to, że podatnik nie ma obowiązku składania deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego, jak również nie musi martwić się o konieczność samodzielnego obliczania i wpłacania podatku PCC.
Zakup nieruchomości położonej za granicą a PCC
W kontekście rozpatrywanego problemu należy zwrócić uwagę na treść art. 1 ust. 4 ustawy PCC, który podaje, że czynności cywilnoprawne podlegają podatkowi, z zastrzeżeniem ust. 4a i 5, jeżeli ich przedmiotem są:
- rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium RP,
- rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium RP i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium RP.
Z przywołanych powyżej przepisów art. 1 ust. 4 cyt. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, jeżeli w chwili zawarcia umowy przedmiot znajduje się na terytorium RP. Wówczas nie ma znaczenia, gdzie została zawarta umowa i gdzie mają miejsca zamieszkania strony umowy.
Umowa sprzedaży podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych również wtedy, gdy „rzecz” będąca przedmiotem umowy sprzedaży w chwili zawarcia umowy znajduje się za granicą pod warunkiem, że kupujący ma miejsce zamieszkania na terytorium RP oraz czynność została dokonana na terytorium RP.
Z drugiej części przepisu wynika, że umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych wówczas, gdy rzecz będąca przedmiotem umowy sprzedaży w chwili jej zawarcia znajduje się za granicą, a kupujący (nabywca) ma miejsce zamieszkania na terytorium RP oraz umowa (czynność) zawierana jest w Polsce.
Jeżeli umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości położonej na terytorium Polski, to zastosowanie znajdzie pierwsza część przepisu.
Natomiast w przypadku nieruchomości położonych za granicą istotne znaczenie dla kwestii powstania obowiązku podatkowego w Polsce ma łączne spełnienie 2 warunków:
- nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce,
- do zawarcia umowy sprzedaży dochodzi na terytorium Polski.
O ile pierwszy warunek jest możliwy do spełnienia, o tyle druga okoliczność w praktyce nie będzie miała miejsca. Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację, w której umowa sprzedaży nieruchomości położonej za granicą jest sporządzana u notariusza w Polsce.
Do kwestii opodatkowania podatkiem PCC czynności nabycia nieruchomości położonej za granicą odniósł się Dyrektor IS w Katowicach w interpretacji z 31 sierpnia 2016 roku (IBPB-2-1/4514-334/16-1/Jwe).
W piśmie tym organ podatkowy odniósł się do sytuacji prawnopodatkowej podatnika będącego osobą fizyczną, mającą miejsce zamieszkania na terenie Polski, który chciał zakupić nieruchomości położone na terenie Albanii i Serbii, a w przyszłości ewentualnie zbyć je odpłatnie.
W odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie organ podatkowy wskazał, że z uwagi na fakt, że nieruchomości znajdują się za granicą oraz zawarcie umów również będzie miało miejsce poza granicami Polski, tj. w Albanii i Serbii, należy stwierdzić, że umowy zakupu, a następnie sprzedaży nieruchomości nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno nabycie przez podatnika nieruchomości, jak i ich zbycie nie będzie podlegało regulacjom ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku gdy czynności w tym zakresie dokonane zostaną poza granicami RP.
Przy czym niezależnie od powyższego należy wskazać, że zgodnie z ww. art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tytułu umowy sprzedaży ciąży na kupującym – a zatem w związku ze zbyciem opisanej nieruchomości i tak niezależnie od treści art. 1 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – nie ciążyłby obowiązek podatkowy.
Powyższe reguły będą miały zastosowanie również do nabycia nieruchomości położonych zarówno na terenie Unii Europejskiej, jak i na terenie krajów spoza UE.
Przykład 1.
Osoba fizyczna mająca miejsce zamieszkania w Polsce zakupiła nieruchomość w Hiszpanii. Umowa zakupu została zawarta w Barcelonie. W takim przypadku dokonane nabycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC w Polsce. Osoba fizyczna nie ma obowiązku zgłaszania tego rodzaju transakcji do polskiego urzędu skarbowego.
Jak zatem widać z przedstawionych regulacji, nie każda umowa zakupu nieruchomości musi wiązać się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Istotne znaczenie ma miejsce położenia nieruchomości, miejsce zamieszkania kupującego oraz miejsce zawarcia umowy sprzedaży.
