Jak powszechnie wiadomo, nabycie nieruchomości stanowi czynność prawną rodzącą obowiązek podatkowy w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma przy tym przeszkód, aby nabywcami jednej nieruchomości były dwie niespokrewnione osoby fizyczne. W artykule przeanalizujemy, czy zakup nieruchomości przez niespokrewnione osoby fizyczne zobowiązuje je do zapłaty PCC. Odpowiemy również, kto wówczas jest zobowiązany do zapłaty podatku!
Przedmiot opodatkowania podatkiem PCC
Katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem PCC został opisany w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC. W przepisie tym wskazano, że opodatkowaniu podlegają m.in. umowy sprzedaży.
Jednakże jak stanowi art. 4 pkt 1 ustawy PCC, przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.
Niekoniecznie nabywcą nieruchomości musi być jedna osoba. Nieruchomość może bowiem stanowić współwłasność kilku osób w częściach ułamkowych. W takiej sytuacji nabywcami są poszczególne osoby stosownie do posiadanych udziałów. W konsekwencji obowiązek podatkowy powstaje u każdego nabywcy.
Warto także wskazać na przepis stanowiący o solidarnej odpowiedzialności. Jak podaje bowiem art. 5 ustawy PCC, obowiązek zapłaty podatku ciąży na jego podatnikach.
Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, bądź wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej.
Na temat kwestii solidarnej odpowiedzialności wypowiada się art. 366 Kodeksu cywilnego, gdzie możemy przeczytać, że kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
Analogicznie prezentuje się kwestia solidarnej odpowiedzialności na gruncie prawa podatkowego. W takim przypadku każdy z podatników odpowiada za całość zobowiązania, a spłata zobowiązania przez jednego z nich powoduje zwolnienie pozostałych z odpowiedzialności.
Zgodnie z art. 91 Ordynacji podatkowej do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dla zobowiązań cywilnoprawnych.
Podkreślenia wymaga, że obowiązek podatkowy spoczywa na podatnikach podatku PCC, a nie na stronach umowy sprzedaży. W konsekwencji nie można mówić o odpowiedzialności solidarnej sprzedającego z kupującym.
Jak możemy przeczytać w interpretacji z 4 lipca 2018 roku, nr 0111-KDIB4.4014.175.2018.3.ASZ, z przepisów jasno wynika, że w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy z tego tytułu ciąży na kupującym. Sprzedający w świetle przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy sprzedaży. Podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych jest wyłącznie kupujący.
W rezultacie nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem, że obowiązek zapłaty podatku ciąży na obu stronach umowy. Z powołanych powyżej przepisów wynika jednoznacznie, że konieczność uiszczenia podatku odnosi się do jego podatników.
To kupujący, zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jest podatnikiem tegoż podatku, a zatem także on – wedle art. 5 ust. 1 cyt. ustawy – jest zobligowany do jego uregulowania. Innymi słowy, ten, na kim ciąży zobowiązanie podatkowe, musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Skoro zatem obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, to właśnie on jest zobowiązany do uiszczenia tego podatku.
Zakup nieruchomości przez niespokrewnione osoby fizyczne a PCC
Przepis dotyczący solidarnej odpowiedzialności ma natomiast zastosowanie do dwóch nabywców nieruchomości. To zatem oznacza, że każdy z nich jest zobligowany do zapłaty całości podatku, a organ podatkowy może egzekwować należność od jednego z nich.
Naturalnie może mieć również miejsce sytuacja, w której osoby fizyczne ustalają we wzajemnych relacjach sposób uregulowania zobowiązania podatkowego. Jednakże nie zmienia to faktu, że każdy jest zobligowany solidarnie. Wynika to bowiem z przepisów prawa, co nie może zostać zmienione w ramach wzajemnej umowy pomiędzy podatnikami.
Dodajmy także, że powyższe regulacje dotyczą w równym stopniu osób spokrewnionych z osobami niespokrewnionymi.
Przykład 1.
Dwie osoby nabywają nieruchomość w proporcjach po 50%. Wysokość podatku do zapłaty od dokonanej czynności wynosi 6000 zł. Z uwagi na fakt, iż na nabywcach ciąży solidarna odpowiedzialność, możliwe jest zarówno zapłacenie całości podatku przez jednego z nich, jak i zapłata przez każdego ze wspólników po 3000 zł.
Jeżeli zobowiązanie ureguluje wyłącznie jeden z podatników, to ma on prawo domagać się od drugiego podatnika zwrotu poniesionego wydatku na drodze cywilnoprawnej.
Trzeba także zaznaczyć, że kwestia solidarnej odpowiedzialności jest niezależna od wielkości nabywanego udziału przez daną osobę fizyczną.
Przykład 2.
Dwie osoby fizyczne nabyły nieruchomość. Osoba A nabyła 90% udziału w nieruchomości, a osoba B nabyła 10% udziału. Wysokość podatku PCC z tytułu nabycia wynosi 6000 zł. Z perspektywy solidarnej odpowiedzialności podatkowej nie ma przeszkód, aby całość podatku została uiszczona przez osobę B.
Wzajemne rozliczenia pomiędzy nabywcami nieruchomości
Jak już wskazaliśmy, jeden z podatników regulujących całość podatku PCC może wobec drugiego wystąpić z roszczeniem regresowym na gruncie prawa cywilnego.
Konieczne jest także wskazanie, że postanowienia oraz ustalenia pomiędzy stronami nie mogą wpływać na kwestie odpowiedzialności za zobowiązanie podatkowe. Przykładowo nie jest dopuszczalna umowa pomiędzy kupującymi, w ramach której jeden z nabywców zostanie całkowicie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku. Tego rodzaju umowa pomiędzy podatnikami nie wywołuje żadnych skutków podatkowych dla urzędu skarbowego. Jest wiążąca wyłącznie pomiędzy nimi na zasadzie swobody umów.
Mając zatem powyższe na uwadze, wskazać należy, że dwie osoby fizyczne nabywające nieruchomość stają się podatnikami zobowiązanymi solidarnie do uregulowania podatku PCC. Owa solidarność oznacza, że każdy z podatników jest odpowiedzialny za cały podatek PCC z tytułu zakupu nieruchomości.
