Sprzedaż odziedziczonego mieszkania a podatek – kiedy nie płacisz PIT?

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania to proces, który często budzi wątpliwości podatkowe, szczególnie w kontekście obowiązku zapłaty podatku PIT oraz podatku od spadków i darowizn. Kluczowe jest zrozumienie, jak liczyć ustawowe limity czasowe i kiedy transakcja staje się w pełni zwolniona z opodatkowania, co pozwala uniknąć niepotrzebnych problemów z fiskusem.

Odziedziczenie mieszkania

Podstawą prawną dziedziczenia jest księga czwarta ustawy z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Co bardzo ważne, powołanie do spadku wynika z:

1. ustawy albo
2. testamentu.

Mieszkanie wchodzi do masy spadkowej z chwilą śmierci właściciela.

W pierwszej kolejności z ustawy dziedziczą dzieci oraz małżonek.

Potwierdzenie praw do spadku – mieszkania – wymaga sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia. Akt ten sporządza notariusz. Druga możliwość to udanie się do sądu, założenie sprawy i otrzymanie sądowego stwierdzenia nabycia spadku.

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania w ciągu 5 lat od nabycia

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2026 r. poz. 592, zwanej dalej ustawą o PIT) odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, ale nie z działalności gospodarczej, tylko ze sprzedaży poza działalnością, jeżeli ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ale uwaga, w art. 10 ust. 5 ustawy o PIT znajduje się szczególna zasada dotycząca zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku.

Powyższe oznacza, że okres posiadania mieszkania przez spadkodawcę jest uwzględniany przy ocenie, czy sprzedaż przez spadkobiercę będzie podlegała opodatkowaniu PIT, czy też nie.

Potwierdza to interpretacja indywidualna z dnia 13.07.2026 r. o sygn. 0114-KDIP2-2.4011.72.2026.2.ND, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazuje za prawidłowe stanowisko podatnika, zgodnie z którym 5-letni termin należy liczyć od końca roku, w którym nieruchomość została pierwotnie nabyta (pierwszy zakup przez spadkodawcę).

Przykład 1

Ojciec nabył mieszkanie w 2018 r. Zmarł w 2024 r. Córka odziedziczyła mieszkanie po ojcu. W 2024 r. planuje jednak sprzedać to mieszkanie.

Czy będzie musiała zapłacić podatek PIT od przychodu z tej sprzedaży?

Jeżeli córka, która odziedziczyła to mieszkanie, sprzeda je w 2024 r. albo później, wówczas przychód ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT.

I tutaj od razu należy podkreślić bardzo ważną rzecz. Bardzo często sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po 5 latach określa się jako zwolnioną z opodatkowania PIT. To jest bardzo duży błąd.

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po 5 latach nie stanowi przychodu ze sprzedaży, a zatem nie ma podstawy opodatkowania, od której oblicza się podatek. Stąd właśnie podatek nie występuje.

Jak liczyć okres 5 lat

Ustalenie okresu 5 lat od momentu nabycia wymaga określenia roku, w którym spadkodawca nabył mieszkanie (tzw. pierwotne nabycie). Okres 5 lat należy wskazać, licząc od końca tego roku.

Przykładowo:

• zakup mieszkania przez spadkodawcę w 2026 r. – pięć lat upływa z końcem 2031 r.; sprzedaż od 1 stycznia 2032 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT,
• zakup przez spadkodawcę w 2027 r. – sprzedaż niepodlegająca opodatkowaniu PIT możliwa od 1 stycznia 2033 r.,
• zakup przez spadkodawcę w 2028 r. – sprzedaż niepodlegająca opodatkowaniu PIT możliwa od 1 stycznia 2034 r.,
• zakup przez spadkodawcę w 2029 r. – sprzedaż niepodlegająca opodatkowaniu PIT możliwa od 1 stycznia 2035 r.

Zatem okresu 5 lat nie liczy się od dnia postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, aktu poświadczenia dziedziczenia czy też od dnia śmierci spadkodawcy. Decydujący jest moment nabycia mieszkania przez spadkodawcę.

Niepodleganie opodatkowaniu to nie wszystko

Jeżeli sprzedaż nieruchomości mieszkalnej poza działalnością gospodarczą nastąpiła po 5 latach, licząc od końca roku, w którym nabył ją spadkodawca, wówczas nie stanowi przychodu ze sprzedaży, a więc nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT.

To jednak nie wszystko.

W przypadku sprzedaży mieszkania po 5 latach nie występuje obowiązek składania zeznania rocznego PIT-39. Zeznanie roczne PIT-39 składa się do końca kwietnia roku następnego po roku, w którym sprzedano nieruchomość.

Nie należy zapominać o podatku od spadków i darowizn

Podatek od spadków i darowizn jest związany z samym nabyciem mieszkania w drodze spadku. Opodatkowaniu tym podatkiem podlega właśnie nabycie rzeczy ruchomych, nieruchomości bądź środków pieniężnych.

Późniejsza sprzedaż lokalu to odrębne zdarzenie niepodlegające opodatkowaniu tym podatkiem. Jak już wyżej wskazano, sprzedaż nieruchomości mieszkalnej należy analizować na gruncie opodatkowania podatkiem PIT albo niepodlegania opodatkowaniu PIT.

Natomiast w podatku od spadków i darowizn najbliższa rodzina, która nabędzie mieszkanie, może skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku. Zwolnienie to występuje w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Dotyczy ono m.in. małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, dziadków, rodzeństwa, pasierba, ojczyma i macochy.

Warunkiem jest zgłoszenie nabycia – wysłanie druku SD-Z2 – właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy. Przy dziedziczeniu termin 6 miesięcy należy liczyć:

1. w przypadku założenia sprawy w sądzie – od dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo
2. w przypadku aktu poświadczenia dziedziczenia – od dnia jego zarejestrowania.

Niemniej sam fakt odziedziczenia jest niewystarczający dla skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Spadkobiercy muszą jeszcze udać się do notariusza albo założyć sprawę w sądzie w celu stwierdzenia nabycia spadku w drodze dziedziczenia.

Bez tego nie będą mogli dokonać wpisu swoich danych jako właścicieli nieruchomości do księgi wieczystej. Poza tym bez stwierdzenia nabycia spadku w drodze dziedziczenia nie będą mogli sprzedać mieszkania czy też dokonać jego wynajmu bądź jeszcze innych czynności zbycia lub zmiany w prawach lub udziałach w danej nieruchomości.

Bez stwierdzenia nabycia spadku w drodze dziedziczenia nie skorzystają także ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn do czasu, kiedy tego stwierdzenia nie dokonają.

Stwierdzenie sądowe albo notarialne pozwala bowiem określić rozpoczęcie okresu 6 miesięcy jako czasu na złożenie SD-Z2 i skorzystanie ze zwolnienia z podatku w zakresie nabycia mieszkania w drodze dziedziczenia po zmarłym.

Patrząc na podatek od spadków i darowizn i podatek PIT, należy wspomnieć o tym, że zwolnienie nabycia mieszkania z podatku od spadków i darowizn i brak podatku PIT do zapłaty przy późniejszej sprzedaży tego mieszkania to dwie odrębne kwestie.

A co w sytuacji, gdy sprzedaż mieszkania nastąpi przed upływem 5 lat?

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania przed upływem 5 lat a ulga mieszkaniowa

W sytuacji, gdy mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat, wówczas powstanie przychód ze źródła – odpłatne zbycie nieruchomości.

Przychód ten pomniejszony o koszty, które mogą być uwzględnione przy sprzedaży, tworzy dochód ze zbycia mieszkania. Dochód ten należy opodatkować stawką PIT 19%.

Nie oznacza to jednak, że cały dochód w każdym przypadku będzie opodatkowany. Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ustawodawca przewidział zwolnienie (ulgę mieszkaniową) z opodatkowania podatkiem PIT dla całości lub części dochodu, jeżeli podatnik część lub całość przychodu (nie dochodu) ze zbycia mieszkania przeznaczył na tzw. własne cele mieszkaniowe, np. na kolejne mieszkanie.

Podatnik, który chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi uzyskany przychód (środki) ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na ustawowo określone cele mieszkaniowe najpóźniej w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Do takich wydatków mogą należeć m.in. zakup innego mieszkania lub domu, nabycie gruntu pod budowę, budowa lub remont własnego lokalu albo spłata określonego kredytu mieszkaniowego.

Przy przeznaczeniu całego przychodu na własne cele mieszkaniowe, dochód może zostać zwolniony w całości. Jeżeli wykorzystana zostanie tylko część przychodu, zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu.

Przykład 2

Ojciec nabył mieszkanie w 2015 r. Zmarł w 2023 r., natomiast mieszkanie odziedziczył syn, który dokonał jego sprzedaży w 2026 r.

Czy w tej sytuacji zapłaci jakikolwiek podatek?

Termin 5 lat należy liczyć od końca 2015 r. Termin ten upłynął zatem z końcem 2020 r. Sprzedaż mieszkania przez syna w 2026 r. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT. Syn nie będzie także zobowiązany do złożenia zeznania rocznego PIT-39.

Ponadto, gdy syn spełni warunki zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabycie mieszkania w spadku po zmarłym ojcu również nie będzie powodowało obowiązku zapłaty podatku od spadków i darowizn. W tej jednak sytuacji ma on obowiązek potwierdzić prawo do spadku (sądowo albo notarialnie), a następnie złożyć formularz SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty tego potwierdzenia.

Przykład 3

Matka kupiła mieszkanie w 2023 r. i zmarła w 2025 r. Córka odziedziczyła lokal i chce go sprzedać w 2026 r.

Czy w tej sytuacji zapłaci jakikolwiek podatek?

Termin 5 lat należy liczyć od końca 2023 r. Termin upływa z końcem 2028 r. Sprzedaż mieszkania w 2026 r. spowoduje więc obowiązek opodatkowania dochodu z jego zbycia stawką 19% PIT.

Jeżeli jednak córka przeznaczy osiągnięty przychód ze zbycia mieszkania (w części lub w całości) na własne cele mieszkaniowe w ustawowym 3-letnim terminie, wówczas może skorzystać ze zwolnienia z PIT dla części lub całości dochodu.

Co do podatku od spadków i darowizn obowiązują te same kwestie co w przykładzie nr 1.

Przykład 4

Dziadek nabył mieszkanie w 1999 r. Po jego śmierci zostało ono odziedziczone przez syna, który zmarł kilka lat później. Następnie mieszkanie odziedziczyła wnuczka.

Czy wnuczka, która odziedziczyła mieszkanie uprzednio też odziedziczone przez syna, w tym przypadku zapłaci podatek PIT?

W tej sytuacji wnuczka musi przeanalizować całą historię nabycia nieruchomości. W orzecznictwie WSA wskazywano, że 5-letni termin powinien uwzględniać okres posiadania nieruchomości przez wcześniejszych spadkodawców w linii dziedziczenia, a więc okres ten należy liczyć od momentu nabycia mieszkania przez dziadka (pierwszego spadkodawcę w linii dziedziczenia).

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego także przez spadkodawcę

Powyższa okoliczność może być bardziej skomplikowana w kwestii analizy i odnalezienia właściwego rozwiązania na gruncie PIT. Jeżeli spadkodawca wcześniej również otrzymał nieruchomość w spadku, pojawia się pytanie, którego spadkodawcę należy uwzględnić przy liczeniu pięcioletniego terminu.

W orzecznictwie sądów administracyjnych pojawiła się korzystna dla podatników linia dotycząca wielostopniowego dziedziczenia. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 19.11.2024 r. o sygn. I SA/Łd 607/24 przyjął, że przy stosowaniu przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o PIT należy uwzględnić okres posiadania nieruchomości przez wcześniejszych spadkodawców w łańcuchu dziedziczenia. Podobne stanowisko przedstawiono w wyroku WSA w Rzeszowie z 4 września 2025 r., sygn. I SA/Rz 224/25.

Takie stanowisko zostało następnie podtrzymane m.in. przez WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 03.03.2026 r. o sygn. I SA/Rz 574/25. Sąd wskazał również na wcześniejsze wyroki WSA w Warszawie z dnia 09.03.2023 r. o sygn. III SA/Wa 42/23 oraz z dnia 17.07.2024 r. o sygn. III SA/Wa 1066/24, a także wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25.02.2026 r. o sygn. I SA/Gd 963/25.

Jeżeli więc dziadek nabył mieszkanie w 1999 r., następnie odziedziczył je syn, a po jego śmierci mieszkanie odziedziczyła wnuczka, sądy administracyjne wskazywały, że przy ustalaniu 5-letniego terminu można uwzględnić wcześniejsze nabycie nieruchomości w linii spadkowej.

Nie jest to jednak zagadnienie całkowicie wolne od sporów interpretacyjnych. WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 12.08.2026 r. o sygn. I SA/Go 173/26 rozpatrywał właśnie przypadek dziedziczenia transmisyjnego i podzielił argumentację przemawiającą za uwzględnieniem pierwotnego nabycia nieruchomości. Sprawa pokazuje, że przy nietypowym, wielostopniowym dziedziczeniu istotne znaczenie ma dokładne ustalenie kolejności nabywania spadku.

Na koniec należałoby jeszcze wspomnieć o tym, aby podatnik zawsze pamiętał o zabezpieczeniu i zarchiwizowaniu wszelkich dokumentów dotyczących transakcji zbycia mieszkania. Ogromne znaczenie mają przecież wszelkie dokumenty pozwalające odtworzyć historię własności. Dokumentacja ta powinna zawierać przede wszystkim dokumenty potwierdzające nabycie spadku, datę nabycia mieszkania przez spadkodawcę, wysokość nakładów na nabycie oraz nakładów poniesionych w czasie jego użytkowania, czy też podstawę określenia ceny sprzedaży.

Istotne są również dokumenty dotyczące kosztów nabycia lub wytworzenia poniesionych przez spadkodawcę, ciężarów spadkowych oraz nakładów zwiększających wartość mieszkania.