Wydatki na zakup sprzętu do remontu mieszkania jako koszt

W przypadku, gdy odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, podatnicy są zainteresowani wykazaniem jak najwyższych kosztów podatkowych, dzięki czemu zmniejszeniu ulega dochód będący podstawą opodatkowania. W artykule odpowiadamy na pytanie czy wydatki na zakup sprzętu do remontu mieszkania można uznać jako koszy przy sprzedaży. Przeczytaj by dowiedzieć się więcej.

Zasady opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

W art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT sformułowano zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Stawka podatku wynosi w tym przypadku 19%, a rozliczenia dokonuje się poprzez deklarację PIT-39 składaną w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Dalej zauważmy, że stosownie do treści art. 30e ust. 2 ustawy PIT podstawą obliczenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (określonym zgodnie z art. 19) a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy PIT wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości się takie nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości. Przez nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Ponadto ustawa PIT wskazuje, że nakłady muszą być udokumentowane fakturami VAT.

Zobacz też:

Czym są nakłady na nieruchomość?

W ustawie PIT brakuje definicji legalnej pojęcia „nakłady”. Powszechnie przyjmuje się, że nakłady stanowią wszelkiego rodzaju wydatki na rzecz. Przybierają one różną postać. Należą do nich przede wszystkim nakłady przybierające postać widocznych ulepszeń w postaci wzniesienia budynku lub innego urządzenia, dokonanej przebudowy, instalacji urządzeń domowych, zasadzenia drzew, obsiania pola itp. Do nakładów zalicza się również wydatki na remonty i konserwację rzeczy.

Przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, lecz także nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

zwiększenia jej wartości;
poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz
udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ponadto, jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 30 października 2024 roku (nr 0114-KDIP3-1.4011.633.2024.5.LS), sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia go do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy posiadaniu nieruchomości, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania.

W związku z powyższym należy przyjąć, że wydatki w sposób „pośredni” związane z nakładami na nieruchomość nie mogą stanowić kosztu podatkowego w momencie odpłatnego zbycia i nie pomniejszają podstawy opodatkowania.

Przykład 1.

Pan Karol w 2022 roku zakupił dom jednorodzinny, który wymagał remontu. Na potrzeby przeprowadzenia remontu kupił sprzęt budowlany (wiertarkę, szlifierkę, pistolet do malowania, gwoździarkę). W 2024 roku postanowił sprzedać nieruchomość. Czy wydatki na zakup sprzętu do remontu, stanowią w tym przypadku koszt podatkowy?

Wydatki na zakup sprzętu do remontu nie wpływają na zwiększenie wartości nieruchomości. W konsekwencji tego rodzaju wydatki nie mieszczą się w pojęciu nakładów na nieruchomość, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy PIT. Pan Karol nie może więc ich uwzględnić w rozliczeniu PIT-39 po stronie kosztów podatkowych.

Wydatki na zakup sprzętu niezbędnego do remontu nie stanowią kosztu uzyskania przychodu w momencie odpłatnego zbycia nieruchomości. Nabyty sprzęt budowlany nie zwiększa wartości nieruchomości.

Udokumentowanie wydatków na nakłady

Końcowo warto zwrócić ponownie uwagę na treść art. 22 ust. 6e ustawy PIT. Przepis ten stanowi bowiem, że wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Za faktury VAT dokumentujące wydatki można uznać wyłącznie takie faktury, na których jako nabywca został wskazany podatnik, który poczynił udokumentowane nakłady na zbywaną odpłatnie nieruchomość.

Jak wskazał NSA w wyroku z 6 czerwca 2024 roku (II FSK 1136/21), nie można uwzględnić kosztów nakładów na nieruchomość, które nie są udokumentowane fakturami VAT. Mają to być faktury VAT dokumentujące poniesienie kosztów przez tego podatnika, który dokonuje odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Tym samym nie jest wystarczające przedstawienie przez podatnika faktury dokumentującej poniesienie określonych kosztów przez innego podatnika, w tym nawet spokrewnionego.

Jednym z podstawowych elementów faktury VAT wystawionej przez podatnika VAT na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej jest wskazanie imienia i nazwiska nabywcy towarów. Dla wiarygodności faktury VAT jako dokumentu prywatnego konieczna jest zatem tożsamość podmiotowa nabywcy towaru wskazanego w jej treści z rzeczywistością.

Ustawa PIT wprost wskazuje, że nie można uwzględnić kosztów nakładów, które nie są udokumentowane fakturami VAT. W ten sposób ustawodawca wykluczył również możliwość uwzględnienia kosztów, których poniesienie mogłoby potencjalnie zostać wykazane innymi niż dokument (faktura VAT) dowodami. W świetle powyższego wykluczyć należy dowodzenie ponoszenia wydatków zeznaniami świadków czy też przy pomocy opinii rzeczoznawcy.

Wydatki na zakup sprzętu do remontu mieszkania jako koszt przy sprzedaży - podsumowanie

Reasumując, należy wskazać, że wydatki na zakup sprzętu do remontu mieszkania można uznać jako koszt, tylko w sytuacji, gdy wydatki te zwiększają wartość sprzedawanej nieruchomości. Do tego rodzaju kategorii nie można natomiast zaliczyć wydatków na zakup sprzętu budowlanego koniecznego do przeprowadzenia remontu nieruchomości.

Polecamy:

Jak sprawdzić NIP, czyli Numer Identyfikacji Podatkowej?