Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż budynku użytkowego wycofanego z działalności

Przedsiębiorca ma prawo wycofać z działalności gospodarczej środki trwałe na potrzeby własne. Dotyczy to wszystkich środków trwałych, które on posiada, w tym budynków użytkowych. Samo przekazanie nie rodzi skutków w podatku dochodowym, natomiast sprzedaż budynku użytkowego może wywołać przychód z działalności.

Wycofanie budynku użytkowego z działalności

W związku ze zmianą przepisów, podatnicy coraz częściej wycofują z działalności gospodarczej składniki majątku, a następnie je sprzedają. Wiąże się to ze zmianą regulacji dotyczących podatku VAT, w których uchylono zwolnienie przewidziane dla sprzedaży tzw. towarów używanych. Powoduje to, że czynny podatnik VAT, wykorzystujący środek trwały, będzie musiał naliczyć podatek VAT przy jego sprzedaży niezależnie od tego, czy przy jego zakupie przysługiwało mu odliczenia podatku VAT, czy też nie. Jeśli środek trwały służył w działalności czynnościom opodatkowanym to, co do zasady, przy sprzedaży należy naliczyć podatek VAT.

Jeśli przedsiębiorca zdecyduje się wycofać z działalności gospodarczej na potrzeby własne budynek użytkowy musi się liczyć z naliczeniem i odprowadzeniem podatku VAT należnego. Przekazanie to rodzi konsekwencje w podatku VAT tylko wtedy, gdy podatnikowi przysługiwało prawo do jego odliczenia w momencie nabycia nieruchomości. Jeśli  podatnik nabył budynek użytkowy bez prawa do odliczenia podatku VAT, wówczas przy wycofaniu na potrzeby własne nie musi tego podatku odprowadzać.

Należy również mieć na uwadze, że w przypadku wycofania budynku użytkowego przedsiębiorca zobowiązany jest do zaprzestania dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych, o ile  ten środek trwały nie został jeszcze w pełni zamortyzowany. Pozostała część amortyzacji nie zalicza się do kosztów uzyskania przychodu.

Przekazanie budynku użytkowego na potrzeby własne nie powoduje przychodu z działalności gospodarczej, w odróżnieniu do sprzedaży nieruchomości po przekazaniu, w zależności, w jakim czasie nastąpiła.

Ważne!

Przekazanie budynku użytkowego na cele prywatne może być zwolnione z VAT, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się z VAT dostawę budynków/budowli lub ich części, z wyjątkiem sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku/budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Sprzedaż budynku użytkowego wycofanego z działalności a przychód

Przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą składników majątku, będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i pranymi, w tym budynków i lokali, stanowiących odrębną własność - wynika to z art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten dotyczy również wycofanych na potrzeby własne składników majątku, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a następnie sprzedane.

Jeśli podatnik zdecydował się na sprzedaż budynku użytkowego wcześniej wycofanego z działalności gospodarczej, będzie musiał wykazać przychód z odpłatnego zbycia. Ale tylko w przypadku, gdy od momentu przekazania do momentu sprzedaży nie upłynęło sześć lat. A dokładniej między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło wycofanie i dniem jego odpłatnego zbycia.

Ważne!

Jeżeli sprzedaż budynku użytkowego następuje po upływie sześciu lat od nieodpłatnego przekazania, wówczas nie powstaje przychód z działalności gospodarczej, wynika to z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku, gdy budynek użytkowy nie został do końca zamortyzowany w momencie przekazania na potrzeby własne, to przy sprzedaży przed upływem 6 lat podatnik może zaliczyć niezamortyzowaną część wartości początkowej tego środka trwałego do kosztów uzyskania przychodów, o czym mówi art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Sprzedaż budynku użytkowego a zmiana formy opodatkowania

Przychód, który należy wykazać w związku ze sprzedażą budynku użytkowego wycofanego z działalności gospodarczej, uwzględnia się na zasadach, które przedsiębiorca wybrał dla opodatkowania prowadzonej przez niego działalności.

Należy się zastanowić, w jaki sposób opodatkować przychód, gdy podatnik zmienił formę opodatkowania - przekazując budynek, rozliczał się według skali podatkowej, a w przypadku sprzedaży opłaca ryczałt ewidencjonowany?

Przychód ze sprzedaży budynku użytkowego powstaje w momencie zawarcia umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Jak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 18 czerwca 2012 r., nr ITPB1/415-317/12/MR, do opodatkowania tego przychodu należy zastosować formę opodatkowania, według której rozlicza się obecnie podatnik. A więc nie ma znaczenia, że w momencie wycofania tego budynku przedsiębiorca rozliczał się według skali podatkowej, a przy sprzedaży rozlicza się już w formie ryczałtu.

Rozliczając się na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, w przypadku odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości użytkowych, które są środkami trwałymi, wykorzystywanymi w pozarolniczej działalności gospodarczej, ryczałt wynosi 10% uzyskanego przychodu - wynika to z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychód ten również odnosi się do sprzedaży, która nastąpiła przed upływem sześciu lat  między pierwszym dniem miesiąca następującym po miesiącu, w którym nastąpiło wycofanie i dniem jego odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku, przychód w wysokości 10% podatku od sprzedaży nie może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, a więc o niezamortyzowaną wartość budynku użytkowego.

Podsumowując powyższe rozważania, w przypadku sprzedaży budynku użytkowego wcześniej wycofanego z działalności gospodarczej na potrzeby prywatne, podatek VAT należy naliczyć w momencie przekazania, jeśli podatnikowi przysługiwało prawo obniżenia podatku należnego z tytułu nabycia tej nieruchomości. Natomiast podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia tego budynku przedsiębiorca zapłaci dopiero w momencie sprzedaży, jeśli nie upłynie sześć lat od momentu jego wycofania, opodatkowując ten przychód na zasadach, według których rozlicza się obecnie.