Przedsiębiorca ma prawo wycofać z działalności gospodarczej środki trwałe na potrzeby własne. Dotyczy to wszystkich środków trwałych, które posiada, w tym budynków użytkowych. Samo przekazanie nie rodzi skutków w podatku dochodowym, natomiast późniejsza sprzedaż budynku użytkowego może wywołać przychód z działalności.
Wycofanie budynku użytkowego z działalności na gruncie podatku VAT
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Należy przy tym pamiętać, że za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu uważa się również zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o VAT przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
- przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia;
- wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
W konsekwencji oznacza to, że wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazanie jej na cele prywatne przedsiębiorcy podlega opodatkowaniu VAT, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia lub wytworzenia tej nieruchomości albo jej części składowych. Przy czym w myśl art. 2 pkt 14a ustawy o podatku od towarów i usług przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Jeżeli zatem czynnemu podatnikowi VAT przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu:
- nabycia nieruchomości, lub
- wytworzenia nieruchomości (wybudowania budynku, budowli lub jej części albo jej ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym)
– to wycofanie tej nieruchomości na cele prywatne podatnika podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. W przeciwnym razie, czyli wówczas, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT od nabycia nieruchomości, wybudowania budynku, budowli lub jej części ani jej ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, wycofanie tej nieruchomości z działalności gospodarczej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Co więcej, nawet jeżeli przedsiębiorcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT od wydatków na remont budynku, ale nakłady poniesione na remont nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, to wycofanie budynku z działalności i przekazanie go na cele prywatne przedsiębiorcy również nie podlega opodatkowaniu VAT. Potwierdza to interpretacja indywidualna (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.929.2021.2.PRP) z 24 lutego 2022 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Organ podatkowy w uzasadnieniu interpretacji wyjaśnił: „W sytuacji, gdy przy zakupie nieruchomości nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z kolei przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w stosunku do wydatków na remont budynku, które – jak wskazano we wniosku – nie stanowią ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a w konsekwencji w świetle przepisów ustawy o VAT nie stanowią wytworzenia nieruchomości, to nieodpłatne wycofanie tej nieruchomości z działalności gospodarczej i przeniesienie jej do majątku osobistego (prywatnego) nie będzie spełniało przesłanek wynikających z art. 7 ust. 2 ustawy i nie będzie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.
Przykład 1.
Pan Jacek prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. 17 marca 2025 roku wycofał nieruchomość użytkową z działalności gospodarczej (stanowiącą środek trwały w tej działalności) i przekazał ją na cele prywatne. Przedsiębiorca przy nabyciu nieruchomości miał prawo do odliczenia podatku VAT, w związku z czym wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu VAT. Czy jeżeli pan Jacek zdecyduje się w przyszłości na sprzedaż tej nieruchomości z majątku prywatnego, to sprzedaż ta również będzie podlegać opodatkowaniu VAT?
Ewentualna późniejsza sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego wycofanej uprzednio z działalności gospodarczej nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT (pod warunkiem, że nie nosi znamion „działalności gospodarczej”).
Jeżeli wycofanie budynku użytkowego z działalności gospodarczej stanowiącego wcześniej środek trwały w tej działalności podlega opodatkowaniu VAT, to czynność wycofania nieruchomości z działalności opodatkowuje się, stosując właściwą stawkę VAT (lub zwolnienie z VAT), analogicznie jak przy sprzedaży nieruchomości. Należy podkreślić, że przepisy ustawy o VAT przewidują zwolnienie z VAT dla sprzedaży nieruchomości, gdy zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a lub pkt 2 ustawy o VAT. Przy czym wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej może powodować obowiązek skorygowania odliczonego VAT, jeżeli czynność ta korzysta ze zwolnienia z VAT i jeżeli wycofanie nastąpi w tzw. okresie korekty.
Wycofanie z działalności i sprzedaż budynku użytkowego a przychód z działalności
Wycofanie budynku użytkowego z działalności gospodarczej wprowadzonego do ewidencji środków trwałych i przekazanie go na cele prywatne przedsiębiorcy nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej. Taka czynność jest neutralna z punktu widzenia podatku dochodowego. Należy przy tym mieć na uwadze, że w przypadku wycofania budynku użytkowego z działalności gospodarczej przedsiębiorca zobowiązany jest do zaprzestania dokonywania dalszych odpisów amortyzacyjnych, o ile ten środek trwały nie został jeszcze w pełni zamortyzowany. Ostatniego odpisu amortyzacyjnego dokonuje się za miesiąc, w którym nastąpi wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej.
Przekazanie budynku użytkowego na potrzeby własne nie powoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej, w odróżnieniu od czynności sprzedaży nieruchomości po przekazaniu, w zależności, po jakim czasie ta sprzedaż miała miejsce. Przychodem z działalności gospodarczej są bowiem przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane działalnością gospodarczą składników majątku, będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, w tym budynków i lokali, stanowiących odrębną własność – wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten dotyczy również wycofanych na potrzeby własne składników majątku, które były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a następnie sprzedane. Stosownie bowiem do art. 10 ust. 2 pkt 3, jeżeli zbycie nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym środek trwały zostanie wycofany z działalności, to podlega wykazaniu jako przychód z działalności gospodarczej. Jeżeli zatem podatnik zdecydował się na sprzedaż budynku użytkowego wcześniej wycofanego z działalności gospodarczej, będzie musiał wykazać przychód z odpłatnego zbycia, ale tylko w przypadku gdy od przekazania nieruchomości do majątku prywatnego nie upłynęło 6 lat. A dokładniej chodzi o 6 lat liczone pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło wycofanie, i dniem jego odpłatnego zbycia.
W przypadku gdy budynek użytkowy nie został do końca zamortyzowany w momencie przekazania na potrzeby własne, to przy sprzedaży przed upływem 6 lat podatnik może zaliczyć niezamortyzowaną część wartości początkowej tego środka trwałego do kosztów uzyskania przychodów, o czym mówi art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Taki sposób rozliczenia sprzedaży budynku użytkowego wycofanego z działalności potwierdza interpretacja indywidualna (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.122.2019.1.AA) z 31 maja 2019 roku wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Fragment uzasadnienia interpretacji:
„Do sprzedaży składników majątku o charakterze niemieszkalnym zastosowanie znajdą regulacje zawarte w cytowanym powyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Oznacza to, że sprzedaż lokalu użytkowego (tj. nieruchomości o charakterze niemieszkalnym), który zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany na potrzeby osobiste Wnioskodawcy – w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej – będzie skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej […]
Reasumując – planowane wycofanie z działalności gospodarczej lokalu użytkowego i przeznaczenie go na cele osobiste Wnioskodawcy nie spowoduje u niego powstania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Natomiast sprzedaż tego lokalu użytkowego przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym lokal użytkowy zostanie wycofany z działalności gospodarczej, spowoduje powstanie po stronie Wnioskodawcy przychodu z działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym”.
Przykład 2.
Pan Marian prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu lokali użytkowych, które ujęte są w ewidencji środków trwałych. Zamierza wycofać jeden z lokali z działalności gospodarczej i przeznaczyć go na cele osobiste, a w następnej kolejności sprzedać. Czy wycofanie lokalu użytkowego, będącego w ewidencji środków trwałych, na cele osobiste, a następnie sprzedaż ww. lokalu przed upływem 6 lat stanowi przychód z działalności gospodarczej?
Do sprzedaży składników majątku o charakterze niemieszkalnym zastosowanie mają przepisy art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż budynku użytkowego, czyli nieruchomości o charakterze niemieszkalnym, który zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych i przekazany na potrzeby osobiste pana Mariana – w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej – będzie skutkowała powstaniem przychodu z działalności gospodarczej.
Sprzedaż budynku użytkowego a zmiana formy opodatkowania
Przychód, który należy wykazać w związku ze sprzedażą budynku użytkowego wycofanego z działalności gospodarczej, uwzględnia się na zasadach, które przedsiębiorca wybrał dla opodatkowania prowadzonej przez niego działalności. Rozważenia wymaga kwestia, w jaki sposób opodatkować przychód, gdy podatnik zmienił formę opodatkowania – przekazując budynek, rozliczał się według skali podatkowej, a w momencie sprzedaży opłaca ryczałt ewidencjonowany.
Przychód ze sprzedaży budynku użytkowego powstaje w momencie zawarcia umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego, która przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Do opodatkowania tego przychodu należy zastosować formę opodatkowania, według której rozlicza się obecnie podatnik. Rozliczając się na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego, w przypadku odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości użytkowych, które są środkami trwałymi, wykorzystywanymi w pozarolniczej działalności gospodarczej, ryczałt wynosi 10% uzyskanego przychodu – wynika to z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przychód ten również odnosi się do sprzedaży, która nastąpiła przed upływem 6 lat między pierwszym dniem miesiąca następującym po miesiącu, w którym nastąpiło wycofanie, i dniem jego odpłatnego zbycia. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku, przychód w wysokości 10% podatku od sprzedaży nie może zostać pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, a więc o niezamortyzowaną wartość budynku użytkowego.
