Zbycie to jeden ze sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości. Warto przyjrzeć się jakie obostrzenia prawne obejmują w tym zakresie współwłaścicieli nieruchomości. W artykule omówimy jak wygląda sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej.
Rodzaje współwłasności
Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, zwanego dalej „kc” własność rzeczy może przysługiwać kilku osobom. Można wyróżnić współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną.
Współwłasnością łączną jest współwłasność ustawowa lub małżeńska. Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, iż udział każdego ze współwłaścicieli jest określony ułamkiem. Ułamek ten określa zakres uprawnień właściciela. Przedmiotem współwłasności ułamkowej są grunty oraz część budynku i urządzenia, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Współwłasność w częściach ułamkowych tworzy nowy stosunek prawny.
Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje na mocy czynności prawnej (nabycie udziału we współwłasności w drodze umowy), ustawy, czy zdarzenia, orzeczenia sadu lub decyzji administracyjnej. Udział każdego ze współwłaścicieli będzie określony kwotowo ułamkiem. To ułamek będzie określał zakres praw i obowiązków jakie będą przysługiwały współwłaścicielowi z danego stosunku prawnego. Źródłem współwłasności łącznej będzie umowa lub ustawa. Ustawa o własności lokali zawiera najważniejsze regulacje dotyczące kwestii związanych ze współwłasnością ułamkową. Przedmiotem współwłasności w części ułamkowej będzie grunt oraz części budynku i urządzenia związane z prawem własności udziału.
Prawo własności lokalu jest określane w formie wielkości udziału i jest prawem trwale związanym z wyodrębnionym lokalem. Będzie to współwłasność przymusowa. W trakcie istnienia odrębnej własności lokali nie można żądać zniesienia tej współwłasności. Prawidłowe zbycie lokalu musi nastąpić wraz ze zbyciem udziału związanego z tym lokalem.
Swoboda rozporządzania udziałem
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przez rozporządzanie udziałem rozumie się zbycie udziału, obciążenie go lub zrzeczenie się lub rozporządzenie nim na wypadek śmierci.
Żądanie zniesienia współwłasności
Zasadą przyjętą w ustawodawstwie polskim jest możliwość żądania przez każdego ze współwłaścicieli zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umownej i sądowej. Umowa, której przedmiotem jest zniesienie współwłasności przedmiotu jest umową nie uregulowaną w przepisach prawa. Umowa zostaje zawarta pomiędzy współwłaścicielami. Warunkiem zawarcia umowy jest zgoda wszystkich współwłaścicieli do zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności polega na podziale fizycznym rzeczy lub przez przyznanie jednemu ze współwłaścicieli własności rzeczy. Współwłaściciele decydują czy zniesienie współwłasności poprzez przeniesienie udziałów na jedną osobę będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny.
W przypadku nieodpłatnego przeniesienia udziału dochodzi do zawarcia umowy darowizny. Współwłaściciele mogą również podjąć decyzję o podziale fizycznym rzeczy. Podział taki musi być zgodny z prawem i zasadami współżycia społecznego. Do zniesienia współwłasności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.
Sądowy tryb zniesienia współwłasności
Współwłaściciele mogą wystąpić do sądu z żądaniem zniesienia współwłasności ułamkowej. Postępowanie to jest postępowaniem nieprocesowym. Zniesienie współwłasności może nastąpić na zgodny wniosek lub w przypadku braku zgody większości. Wniosek musi spełniać wymagania pisma procesowego dodatkowo opisywać przedmiot wspólny. Nie jest konieczne aby zawierał propozycje zniesienia współwłasności. Uczestnikami postępowania są Wszyscy współwłaściele muszą być uczestnikami postępowania. Sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy jeżeli między współwłaścicielami nie ma zgody co do sposobu zniesienia współwłasności. Do sprzedaży nieruchomości dochodzi na podstawie licytacji publicznej, a następnie poprzez dokonanie podziału sumy egzekucyjnej uzyskanej z tej sprzedaży w stosunku do udziałów posiadanych przez współwłaścicieli.
Na podstawie art. 1067 do sprzedaży nieruchomości dochodzi na podstawie postępowania egzekucyjnego, które zostaje wszczęte na podstawie tytułu wykonawczego, zgodnie z którym zniesienie współwłasności następuje w drodze sprzedaży nieruchomości. Z chwilą sprzedaży nieruchomości wspólnej ustaje współwłasność nieruchomości. Wynikiem tego jest zniesienie również udziałów w nieruchomości wspólnej. To do komornika należy dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Komornik wyznacza posiedzenie, gdzie na podstawie opinii biegłego ustalana jest wartość nieruchomości. Po tym etapie komornik sporządza protokół dotyczący opisu i oszacowania.
Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali – zwanej dalej” ustawą o własności lokali” w razie wyodrębnienia własności lokalu będzie przysługiwało właścicielowi prawo do udziału w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Do nieruchomości wspólnej należy grunt i urządzenia, które są związane z użytkowaniem nieruchomości. Do nieruchomości wspólnej zalicza się również te części budynku, które stanowią współwłasność wszystkich osób będących właścicielami lokali. Do współwłaścicieli zalicza się zarówno właścicieli lokali wyodrębnionych jak i właścicieli lokali niewyodrębnionych. Nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności może być przedmiotem obrotu sprzedaży, darowizny, zamiany.
Zbycie części gruntu
Zgodnie z art. 5 ustawy o własności lokali jest możliwe zbycie części gruntu, wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. Jeżeli powierzchnia nieruchomości zabudowanej budynkiem, będzie większa niż powierzchnia działki budowlanej współwłaściciel mogą dokonać podziału tej nieruchomości, współwłaściciele działki będą mieli możliwość podziału tej nieruchomości. Jeżeli na nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek, a przynajmniej jeden z nich jest wyodrębniona własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości poprzez wydzielenie z nieruchomości kilku działek.
Podział nieruchomości
Kwestie związane z podziałem nieruchomości są uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Podział nieruchomości to efekt zniesienia współwłasności. Podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli podział ten jest zgodny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego.
Sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej
Sprzedaż udziału w nieruchomości wspólnej wymaga podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na sprzedaż. Wynika to z art. 199 kc, celem rozporządzania rzeczą wspólną wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli . Sprzedaż części nieruchomości zaliczana jest do czynności przekraczających zwykły zarząd. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, współwłaściciele których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd o przeznaczeniu nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej jest bardzo ważny, gdyż ustalenie jego wpływa na wysokość kosztów rozliczenia utrzymania budynku. Każdy właściciel udziału ponosi koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do wielkości swojego udziału.
Podstawa prawna:
- Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. 2022.1360)
- Kodeks postępowania cywilnego z 17 listopada 1964 r. (Dz.U. 2021.1805)
- Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 2021.1048)
Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.
