Poradnik Przedsiębiorcy

Współwłasność a wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela

Jednym ze źródeł przychodów podatkowych jest wynajem nieruchomości. Większych problemów nie rodzi przypadek, gdy mamy do czynienia z jednym właścicielem. Natomiast wątpliwości może rodzić sytuacja, w której w stosunku do jednej nieruchomości występuje kilku współwłaścicieli, lecz wynajem prowadzi tylko jeden z nich. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie skutki podatkowe wywołuje wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela.

Wynajem nieruchomości wspólnej

Na wstępie zastanowimy się nad kwestią dopuszczalności wynajmu nieruchomości stanowiącej współwłasność.

W myśl przepisu art. 195  Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Natomiast w art. 196 kc czytamy, że współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Ze względu na charakter udziału jako wyłącznego prawa współwłaściciela zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc). Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Natomiast z przepisu art. 206 kc wynika, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jednocześnie zgodnie z art. 207 kc pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W konsekwencji przepisy Kodeksu cywilnego dopuszczają wewnętrzne uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami. Przepisy nie stoją zatem na przeszkodzie, aby tylko jeden ze współwłaścicieli prowadził najem rzeczy wspólnej i pobierał z tego tytułu pożytki

W kontekście przepisów prawa cywilnego możemy zauważyć, że współwłaściciele nieruchomości mogą uregulować korzystanie z rzeczy wspólnej w sposób pozwalający na indywidualne używanie wydzielonych części i pobieranie z nich korzyści. Następuje to w drodze podziału w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną.

Wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a przychód podatkowy

W kwestii podatku dochodowego w pierwszej kolejności warto sięgnąć do treści art. 8 ust. 1 ustawy PIT, który to podaje, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku. W związku z tym przychód u danego współwłaściciela ustala się w takiej wysokości, jaka odpowiada posiadanemu udziałowi w nieruchomości.

Jednakże, jak już wskazaliśmy, z treści Kodeksu cywilna wynika dopuszczalność takiego podziału rzeczy wspólnej, na którego mocy pożytki z wynajmu są przyporządkowane do jednego współwłaściciela prowadzącego wynajem.

Jak wynika z treści art. 11 ust. 1 ustawy PIT, przychodem podatkowym są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. 

W rezultacie przychody wygenerowane z części wspólnej nieruchomości przypisanej do danego współwłaściciela podlegają zaliczeniu do przychodów tego współwłaściciela. Przychód podatkowy powstaje zatem wyłącznie u tego współwłaściciela, który prowadzi wynajem i który jest stroną umowy najmu nieruchomości wspólnej.

Przykład 1.

Nieruchomość ma czterech współwłaścicieli, każdy po 25% udziałów. Współwłaściciele zawarli wewnętrzną ugodę pomiędzy sobą, na której mocy zezwolili jednemu z nich na zawarcie umowy najmu nieruchomości oraz pobieranie pożytków. W takim przypadku przychód podatkowy z tytułu wynajmu będzie uzyskiwał wyłącznie jeden współwłaściciel, który będzie zobowiązany do rozliczenia podatku PIT z tego tytułu.

Dopuszczalne jest, aby tylko jeden ze współwłaścicieli był stroną umowy najmu nieruchomości i uzyskiwał z tego tytułu przychód podatkowy. W takim przypadku tylko na nim ciążą obowiązki podatkowe związane z wynajmem.

Wynajem nieruchomości wspólnej przez jednego współwłaściciela a podatek VAT

Zupełnie inaczej rozpatrywane przez nas zagadnienie prezentuje się na gruncie podatku VAT. 

Tutaj warto przypomnieć, że osoby fizyczne prowadzące wynajem prywatnych składników, w tym również nieruchomości, są traktowane jako podatnicy podatku VAT prowadzący działalność gospodarczą w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Ustawa o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się do uzyskiwania przychodów ze wspólnej własności, co powoduje, że w ocenie organów podatkowych każdy ze współwłaścicieli powinien podatek VAT rozliczyć proporcjonalnie do posiadanego udziału w rzeczy wspólnej. Będzie tak nawet, jeżeli zostanie zawarta wewnętrza ugoda pomiędzy współwłaścicielami.

Takie stanowisko zaproponował Dyrektor KIS w interpretacji z 15 września 2017 roku (nr 0115-KDIT1-1.4012.462.2017.2.MN), gdzie możemy przeczytać, że w przypadku współwłasności nieruchomości należy uznać, że podatnikiem jest odrębnie każdy ze współwłaścicieli dysponujący określonym udziałem w nieruchomości.

W sytuacji, gdy podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości na zasadach współwłasności w części ułamkowej, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z ustawy powinien realizować odrębnie, a w deklaracji VAT wykazać wartość sprzedaży i podatek należny z tytułu dostawy towarów bądź świadczenia usług związanych z tą nieruchomością we właściwej części, tj. w wysokości odpowiadającej posiadanemu udziałowi.

Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie będzie, czy umowę najmu zawrze wyłącznie jeden ze współwłaścicieli, jeśli bowiem będzie on dokonywał najmu całego apartamentu, to czynności tej w odniesieniu do części będącej współwłasnością pozostałych będzie dokonywał w ich imieniu.

Przykład 2.

Podatnik jest współwłaścicielem apartamentu na zasadach współwłasności i posiadania 60% udziałów. Drugi współwłaściciel posiada 40% udziałów. Choć współwłaściciele ustalili, że wynajem będzie prowadzony wyłącznie przez jednego z nich, to każdy powinien wystawić fakturę na kwotę odpowiadającą jego udziałowi w nieruchomości. Nie może natomiast wystawić faktury na całą kwotę należną za wynajem tej nieruchomości.

W ocenie fiskusa brakuje podstaw prawnych, aby podatnik jako współwłaściciel wystawiał za zgodą pozostałych współwłaścicieli jedną fakturę, na której jako sprzedawcy figurowaliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Brak również podstaw, by wystawiał jedną fakturę, na której jako sprzedawca figurowałby wyłącznie jeden współwłaściciel.

Przechodząc do podsumowania, możemy zatem wskazać, że możliwa i prawnie dopuszczalna jest sytuacja, w której wynajem nieruchomości wspólnej prowadzony jest wyłącznie przez jednego ze współwłaścicieli. Trzeba przy tym podkreślić, że przypadek ten wywołuje zupełnie inne skutki, jeżeli chodzi o podatek VAT oraz podatek PIT.