Prawo do współwłasności rzeczy ma ten minus, że żaden ze współwłaścicieli nie może nim całkowicie swobodnie rozporządzać. Owszem, w przypadku prawa własności w częściach ułamkowych możliwe jest zarządzanie swoją częścią, jednakże już próba rozporządzania jej całością jest niemożliwa bez zgody współwłaścicieli lub sądu. Nie jest również tajemnicą, że przy tak sformułowanym sposobie korzystania z rzeczy, między właścicielami może dochodzić do konfliktów interesów. Przykładem może być odziedziczenie po rodzicach mieszkania przez trójkę dorosłych dzieci. Ciężko w takiej sytuacji wyobrazić sobie, że 3 rodziny miałyby zgodnie zamieszkiwać kilkudziesięciometrowy lokal. Aby uniknąć konieczności dzielenia praw do korzystania z rzeczy przez kilku właścicieli, ustawodawca przewidział instytucję, dzięki której w każdym czasie może dojść do zniesienia współwłasności i otrzymania przez współwłaścicieli fizycznej części rzeczy lub jej ekwiwalentu w pieniądzu. Jak zatem wygląda zniesienie współwłasności, jak tego dokonać oraz jakie są skutki takiej czynności? O tym opowiemy w niniejszym artykule.
Czym jest zniesienie współwłasności?
Instytucja zniesienia współwłasności została uregulowana w przepisach art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego (dalej jako kc). W wielkim skrócie, zniesienie własności wspólnej to likwidacja stosunku, jaki łączy współwłaścicieli danej rzeczy. Jej skutkiem jest zanik stanu, w którym własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Należy przy tym pamiętać, że zastosowanie omawianej instytucji jest możliwe jedynie w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych, gdzie każdy z właścicieli posiada określony udział w całości. Nie ma natomiast prawnej możliwości zniesienia współwłasności łącznej, która jest nierozerwalnie związania ze stosunkiem prawnym, na podstawie którego powstała. Do czasu trwania tego stosunku musi trwać współwłasność.
Z żądaniem zniesienia współwłasności może wyjść każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od stanowiska pozostałych z nich. Co istotne, żądanie to nie musi dotyczyć wyłącznie całości rzeczy, możliwe jest również częściowe zniesienie współwłasności – będzie tak np. przy roszczeniu o podział pojedynczej działki gruntowej, stanowiącej część większej wspólnej nieruchomości. Nie jest również oczywiste, że zawsze przy żądaniach zniesienia współwłasności kierowanej co do całości rzeczy, sąd przychyli się do takiego wniosku. Może bowiem dojść do sytuacji, że konieczne będzie utrzymanie współwłasności co do takiej części rzeczy wspólnej, która jest niezbędna do korzystania przez każdego właściciela z przyznanego mu prawa oddzielnej własności. Będzie tak np. w przypadku podziału gruntu rolnego, jeżeli każdy z właścicieli do wykonywania pracy na roli będzie potrzebował dostępu do budynków gospodarczych przynależnych do wspólnej nieruchomości. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 września 1979 roku (sygn. akt: III CRN 143/79) „zniesienie współwłasności nie może jednak dotyczyć części składowej rzeczy. I tak zniesienie współwłasności budynku stanowiącego część składową gruntu jest możliwe jedynie wraz ze zniesieniem współwłasności gruntu”.
Współwłasność może być zniesiona w każdym czasie. Nie istnieją tutaj żadne ustawowe terminy, które ograniczałyby czasowo możliwość wyjścia z żądaniem przez osobę mającą w tym interes. Ustawodawca w art. 220 kc zadecydował również, że roszczenie to nie ulega przedawnieniu. Istnieje jednak możliwość umownego okresowego wyłączenia możliwości żądania zniesienia własności w rzeczy wspólnej. Umowa taka może być zawarta przez wszystkich lub tylko przez niektórych współwłaścicieli, jak również może dotyczyć wszystkich bądź kilku lub nawet jednego ze współwłaścicieli. Zasadą jest przy tym, że wyłączenie może dotyczyć jedynie tych podmiotów, które umowę zawarły. Ustawodawca nie zastrzegł wymogu zawarcia umowy w żadnej formie szczególnej. Może ona zatem zostać zawarta w formie dowolnej. Dla celów dowodowych zaleca się, aby jednak miała ona co najmniej formę pisemną. Umowne wyłączenie możliwości żądania zniesienia współwłasności zostało obwarowane terminem, który wynosi 5 lat. Oznacza to, że ustalenie dłuższego terminu będzie powodowało nieważność takiego postanowienia, jednakże tylko w zakresie przekraczającym wskazany 5-letni termin. Warto tutaj zaznaczyć, że art. 210 kc pozwalający na wskazane wyłącznie, stwarza również możliwość przedłużenia takiego terminu, wskazując, że „w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć, przedłużenie można ponowić”. Ustawodawca nie wskazał jednak górnego limitu wydłużenia terminu, przez co w doktrynie istnieje spór co do możliwości przedłużania umownego wyłącznie „w nieskończoność”. Część uważa, że „gramatyczna wykładnia art. 210 § 1 zd. 2 in fine kc przemawia za dopuszczalnością jedynie dwukrotnego przedłużenia ustalonego w umowie terminu, a więc maksymalnie do 15 lat” (por. E. Gniewek, Komentarz kc, 2001, s. 434). Inni z kolei twierdzą, że w pełni dopuszczalna jest możliwość wielokrotnego przedłużania omawianego wyłączenia.
Umowne czy sądowe zniesienie współwłasności?
Wybrać umowne czy sądowe zniesienie współwłasności? Wszystko zależy od stosunków, jakie panują między współwłaścicielami. Jeżeli są oni zgodni, to prostsze wyjście oczywiście stanowi zawarcie umowy. Chcąc umownie znieść współwłasność, strony muszą być zgodne zarówno co do samego faktu zniesienia współwłasności, jego zakresu dotyczącego części lub całości rzeczy, jak i zastosowanego konkretnego sposobu zniesienia prawa. W przypadku ruchomości, prawo nie wymaga szczególnej formy, natomiast przy nieruchomości trzeba pamiętać, że umowa musi przyjąć formę aktu notarialnego.
Jeżeli współwłaściciele nie dojdą do niezbędnego konsensusu, wówczas pozostaje wyłącznie droga sądowa. Podmiotami uprawnionymi do złożenia wniosku o sądowe zniesienie współwłasności są współwłaściciele oraz osoby posiadające w tym interes prawny. Osoby takie, aby móc stać się stroną postępowania, muszą wykazać, że wynik postępowania będzie miał wpływ na ich interesy faktyczne lub prawne.
Zasadniczo przy orzekaniu sąd ma swobodę, nie jest związany treścią wniosków stron postępowania. Oznacza to, że to sąd samodzielnie decyduje o sposobie zniesienia współwłasności. Wyjątek stanowi zgodność wszystkich uczestników biorących udział w sprawie, jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do zamiaru i sposobu zniesienia współwłasności, sąd jest nim związany. Oprócz sposobu „podziału” rzeczy, sąd decyduje również w przedmiocie roszczeń współwłaścicieli dotyczących korzystania przez nich z rzeczy będącej przedmiotem współwłasności w szerszym zakresie niż przewidziany ich udziałem oraz roszczeń związanych z nakładami poniesionymi na rzecz wspólną.
Postępowanie sądowe inicjuje wniosek złożony nawet przez tylko jednego współwłaściciela. Jeżeli wnioskodawca wykaże swoją legitymację czynną, sąd nie może oddalić wniosku, nawet jeżeli zniesieniu współwłasności sprzeciwialiby się wszyscy pozostali współwłaściciele. Przyjęcie wniosku, nie oznacza jednak, że sąd jest zobowiązany orzekać na korzyść inicjatora postępowania. Sąd ma prawo orzekać o zniesieniu także wtedy, gdy sposób likwidacji tego stosunku nie odpowiada woli wnioskodawcy.
Sposoby zniesienia współwłasności
Przepisy kc odnoszące się do instytucji zniesienia współwłasności wskazują na 3 sposoby, w jakich można to zrobić. Dotyczą one zarówno trybu umownego, jak i trybu sądowego. Są to:
- podział fizyczny rzeczy,
- przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty,
- sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.
Podział fizyczny rzeczy
Podział fizyczny rzeczy jest niejako domyślnym sposobem zniesienia współwłasności i jest preferowany przez sądy. Jest najprostszy i najszybszy, w praktyce generuje również najniższe koszty. Ma on jednak jedną wadę – nie wszystkie rzeczy nadają się do dzielenia. Możliwy jest podział nieruchomości gruntowej czy podział budynku przez ustanowienie odrębnej własności lokali, nie ma jednak możliwości wydzielenia odrębnych części, np. przy samochodzie czy dziele sztuki.
Ustawodawca nie wskazuje dokładnie, jakie rzeczy mogą ulec podziałowi, a jakie nie. Oczywiste jest jednak, że dana rzecz musi być podzielna. Ustawa podkreśla przy tym, że podział fizyczny jest niemożliwy, gdy byłby sprzeczny z ustawą lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo gdyby pociągał za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dodatkowe ograniczenia powstają w przypadku nieruchomości. Podział jest możliwy jedynie pod warunkiem jego zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podział rzeczy skutkuje powstaniem nowych przedmiotów własności. Wydzielone rzeczy stają się samodzielną własnością poszczególnych byłych współwłaścicieli. Wraz z podziałem zanika dotychczasowy stosunek prawny łączący właścicieli rzeczy wspólnej. Jeżeli zniesienie następuje na podstawie umowy, wówczas sami współwłaściciele decydują o tym, w jaki sposób podzielić rzecz wspólną oraz rozdysponowują nowe rzeczy powstałe z podziału. Podział następuje według wartości udziału we współwłasności. Z kolei przy sądowym zniesieniu współwłasności, to sąd samodzielnie decyduje, w jaki sposób dokonać podziału. Dokonując tego, musi przede wszystkim dbać o zabezpieczenie interesów wszystkich współwłasności w równym stopniu. Powinien on dążyć do wydzielenia części, które będą odpowiadały swoją wartością wielkości udziałów. Jeżeli jest to niemożliwe, powinien zasądzić obowiązek dopłaty pieniężnej na rzecz poszkodowanego w podziale przez pozostałych współwłaścicieli, którzy otrzymali większe części rzeczy.
Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli
Jeżeli niemożliwy jest podział fizyczny rzeczy, jej własność zostaje przyznana jednemu ze współwłaścicieli. Nowy właściciel jest przy tym zobowiązany do spłaty pozostałych byłych współwłaścicieli. Jeżeli do zniesienia prawa własności dochodzi na podstawie umowy, to strony decydują o wysokości i terminie spłaty. Dopuszczalne jest także bezpłatne przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli. Jeżeli natomiast zniesienie następuje w trybie sądowym, wówczas sąd orzeka o obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli, oznaczając termin oraz sposób uiszczenia zapłaty. Możliwe jest rozłożenie spłaty na raty, przy czym termin, w jakim ma się to odbywać, nie może przekroczyć 10 lat.
Sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży
Ostatnim ze sposobów zniesienia współwłasności jest podział rzeczy przez jej sprzedaż oraz rozdzielenie uzyskanej ceny. Podział zostaje rozdysponowany zgodnie z wielkością udziałów współwłaścicieli. Sprzedaż rzeczy jest możliwa zarówno przy umownym, jak i sądowym zniesieniu współwłasności. Tak jak w poprzednich wypadkach, umowne zniesienie daje współwłaścicielom swobodę, mogą oni dowolnie decydować, w jaki sposób rzecz podzielić. W trybie sądowym z kolei sąd decyduje się na takie rozwiązanie w przypadku gdy nie ma realnej możliwości dokonania fizycznego podziału rzeczy i brak jest okoliczności uzasadniających przyznanie rzeczy na wyłączną własność któremukolwiek ze współwłaścicieli, np. żaden z nich nie dysponuje takimi środkami, aby być w stanie spłacić pozostałych. Sąd nakaże sprzedać rzecz również wtedy, jeśli żaden ze współwłaścicieli nie wyrazi zgody na przyznanie mu jej. Sprzedaż odbywa się w drodze licytacji.
Podsumowując, instytucja zniesienia współwłasności jest możliwa jedynie w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Łączne prawo własności nie pozwala na jego zniesienie. Dokonanie tego może odbyć się na 3 sposoby – może być to podział fizyczny rzeczy, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli przy jednoczesnej spłacie pozostałych właścicieli, a także sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży. Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni, zniesienia mogą dokonać umownie. W takim wypadku swobodnie mogą podjąć decyzję o sposobie podziału, wyrównaniach pieniężnych czy terminie spłaty rat przy przyznaniu całości rzeczy jednej z nich. Inaczej jest natomiast w trybie sądowym, tutaj to sąd decyduje, w jaki sposób znieść owo prawo, czy dokonać podziału, przyznania całości rzeczy jednemu ze współwłaścicieli czy też rzecz sprzedać. Wskazuje również możliwość rozłożenia na raty ewentualnej spłaty wartości rzeczy oraz maksymalny termin, w jakim może to trwać.
