Podatek od nieruchomości jest zobowiązaniem podatkowym obciążającym właścicieli nieruchomości. Zdarza się, że w stosunku do jednej nieruchomości występuje kilku współwłaścicieli. W związku z tym pojawia się pytanie, w jaki sposób wygląda wymiar podatku w przypadku kilku współwłaścicieli. Wyjaśniamy jak działa współwłasność a podatek od nieruchomości.
Podatnicy podatku od nieruchomości
Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych.
W zakresie analizowanego przez nas zagadnienia kluczowe znaczenie ma art. 3 ust. 4 ww. ustawy, gdzie wskazano, że jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a–6.
Powyższe oznacza, że podatnikami podatku od nieruchomości w przypadku współwłasności są, co do zasady, wszyscy współwłaściciele, na których ciąży solidarny obowiązek podatkowy.
Warto wyjaśnić, na czym polega solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli. Ten rodzaj odpowiedzialności oznacza, że każdy ze współwłaścicieli odpowiada całym swoim majątkiem za całość zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości.
Art. 366 Kodeksu cywilnego stanowi, że zobowiązanie solidarne polega na tym, iż wierzyciel może żądać całości świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela poprzez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Natomiast aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.
Organ podatkowy może zatem egzekwować podatek w całości lub części od kilku ze współwłaścicieli lub od każdego z osobna, a uiszczenie podatku od nieruchomości przez któregokolwiek z nich zwalnia pozostałych z obowiązku. Z punktu widzenia organu podatkowego nie ma znaczenia, który z podatników ureguluje należność lub też, w jakich częściach poszczególni podatnicy będą ją regulować.
Warto jednak pamiętać o tezie wyrażonej w wyroku WSA w Krakowie z 22 kwietnia 2021 roku (I SA/Kr 154/21), gdzie podano, że do solidarności zobowiązań podatkowych nie można wprost zastosować wszystkich zasad obowiązujących na gruncie prawa cywilnego. Wybór organu podatkowego nie może być arbitralny i dowolny, a organ podatkowy przed ustaleniem zobowiązania podatkowego konkretnym osobom winien dołożyć wszelkich starań w celu ustalenia tożsamości wszystkich właścicieli nieruchomości, na których ciąży obowiązek podatkowy, a w miarę możliwości przeprowadzić postępowanie podatkowe z udziałem wszystkich współwłaścicieli.
Do czasu uiszczenia całej kwoty należnego podatku od nieruchomości będącego przedmiotem współwłasności wszyscy współwłaściciele pozostają zobowiązani do jego zapłaty i są jego dłużnikami.
W rezultacie w sytuacji, gdy mamy czterech współwłaścicieli nieruchomości, to nie możemy przyjąć, że każdy z nich odpowiada za ¼ podatku od nieruchomości. Ustanowiona w przepisach odpowiedzialność solidarna powoduje, że każdy z nich odpowiada za 100% podatku.
Potwierdzenie powyższej tezy znalazło się w uzasadnieniu wyroku WSA w Rzeszowie z dnia 13 grudnia 2011 roku (I SA/Rz 717/11), gdzie sąd wprost zaznaczył, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości, bez względu na to, z jakiej części nieruchomości oraz w jaki sposób faktycznie korzysta, pozostaje osobiście odpowiedzialny za całość powstałego zobowiązania podatkowego, z zastrzeżeniem, że jego uiszczenie przez jednego ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych.
W praktyce oczywiście spotykane jest, że każdy ze współwłaścicieli płaci podatek jedynie w części odpowiadającej posiadanemu przez niego udziałowi w nieruchomości wspólnej, jednakże praktyka ta nie wpływa na ogólne zasady odpowiedzialności solidarnej. Charakter odpowiedzialności podatkowej jest bowiem uniezależniony od stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami, sposobu korzystania z nieruchomości oraz wielkości przypadających współwłaścicielom udziałów.
Decyzja podatkowa wydawana na rzecz współwłaścicieli
W przypadku podatku od nieruchomości zobowiązanie podatkowe ustalane jest w drodze decyzji podatkowej wydawanej wobec podatnika.
W sytuacji, gdy w danej sprawie występuje kilku podatników (tj. współwłaścicieli), to decyzja podatkowa powinna zawierać określenie każdego ze współwłaścicieli oraz zostać doręczona każdemu ze współwłaścicieli. Oczywiście z uwagi na solidarną odpowiedzialność nie ma obowiązku wykazywania udziału w nieruchomości każdego podmiotu.
Decyzja podatkowa stwierdza solidarny obowiązek podatkowy wobec wszystkich współwłaścicieli. Nie można w jednej decyzji adresowanej do konkretnej osoby opodatkować udziału we własności gruntu. W postępowaniu podatkowym za strony należy uznać wszystkich właścicieli części ułamkowych działek i to do nich powinna być skierowana decyzja wymiarowa dotycząca tych gruntów.
Dodatkowo warto podkreślić, że decyzja podatkowa wydawana jest na podstawie informacji IN-1 składanej przez podatników tego podatku. Przy czym nie ma obowiązku, aby każdy ze współwłaścicieli składał osobną deklarację IN-1. Wystarczające jest wyszczególnienie innych współwłaścicieli w załączniku do tej deklaracji (druk ZIN-3).
Z drugiej strony, jeżeli współwłaściciele nie utrzymują ze sobą kontaktów, to nie można kwestionować poprawności złożenia deklaracji przez każdego współwłaściciela indywidualnie.
Decyzja podatkowa w ramach podatku od nieruchomości powinna być wynikiem prowadzenia postępowania wobec wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że należy w niej wymienić wszystkich współwłaścicieli.
Wyjątki od reguły odpowiedzialności solidarnej
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych wyróżnia trzy przypadki, w których nie stosuje się zasady o solidarnej odpowiedzialności.
Po pierwsze solidarna odpowiedzialność nie ma zastosowania przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.
Po drugie, jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Również i w tym przypadku nie korzystamy z zasady solidarnej odpowiedzialności.
Ostatnia okoliczność to przypadek, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.
Przechodząc do podsumowania naszych dzisiejszych rozważań, należy wskazać, że zagadnienie współwłasności nieruchomości wiąże się nieodzownie z solidarną odpowiedzialnością osób za podatek od nieruchomości. Warto zatem, aby współwłaściciele mieli świadomość, że organ podatkowy egzekwuje całość podatku od jednej osoby.
