Ze względu na obowiązki podatkowe, szczególnie te związane z VAT, większość osób stara się nabywać nowe nieruchomości jako osoby prywatne. Niektórzy jednak zakup gruntu, lokalu, budynku czy hali postrzegają jako dobrą inwestycję dla przedsiębiorstwa. Nie jest to działanie bez racji, ponieważ nieruchomość firmowa stanowi koszt prowadzenia działalności gospodarczej, co daje szereg możliwości, np. możliwość jej amortyzacji. Trzeba jednak pamiętać, że od przedsiębiorcy wymaga się większej staranności, wiedzy i świadomości prawnej. Przyjrzyjmy się zatem temu, jakie obowiązki obciążają profesjonalnego nabywcę.
Do zakupu długa droga – najpierw trzeba sprawdzić księgę wieczystą
Zanim dojdzie do chociażby podpisania umowy przedwstępnej, nieruchomość firmowa powinna zostać dokładnie prześwietlona. Mało kto chciałby kupić działkę czy budynek obciążony hipotecznie (i to nie zawsze jedną wierzytelnością), dożywociem czy innym zobowiązaniem, które przejdzie na kupującego. A nawet jeśli, to dobrze, aby dokładnie wiedział, co go będzie czekało po sfinalizowaniu transakcji.
Pierwszym krokiem jest zatem sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Znając numer księgi, możemy to łatwo sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości – ekw.ms.gov.pl.
Księga wieczysta ma następujące działy:
- Dział I-O – określa położenie i powierzchnię nieruchomości;
- Dział II – zawiera informacje o właścicielu;
- Dział III – ujawnia ograniczenia prawne, np. służebności, ostrzeżenia, roszczenia;
- Dział IV – wskazuje hipoteki.
Należy zapoznać się dokładnie z każdym działem, bo nie tylko ograniczenia i hipoteka ma tutaj znaczenie. Co, jeżeli nieruchomość ma w rzeczywistości inne wymiary niż te podane w ofercie albo nie ma jednego, a wielu właścicieli? To wszystko może mieć istotny wpływ na cenę bądź samą decyzję o zakupie lub rezygnacji z transakcji.
Nieruchomość firmowa – co jeszcze sprawdzić?
Nie tylko treść księgi wieczystej będzie istotna dla przyszłego zakupu. Są również inne ewidencje czy akty prawne, z którymi trzeba się zapoznać. Dla inwestycji firmowych najważniejszy będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten określa przeznaczenie terenów, zasady ich zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Przeglądając plan miejscowy, szczególną uwagę należy zwrócić na:
- przeznaczenie terenu – czy dotyczy zabudowy mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej;
- zasady i standardy zabudowy – wskazują m.in. maksymalną wysokość budynków, intensywność zabudowy, linie zabudowy;
- warunki ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego i krajobrazu.
To wszystko pokaże przedsiębiorcy, czy zaplanowana przez niego inwestycja ma w ogóle szansę się udać. Po co mu bowiem grunt, którego nie będzie mógł wykorzystać zgodnie z potrzebami firmy? Wgląd do MPZP można uzyskać w urzędzie miasta lub gminy (również na stronie internetowej urzędu).
Jeżeli przedsiębiorca zamierza nabyć budynek z rynku wtórnego, dobrym pomysłem jest sprawdzenie, czy nie podlega on szczególnej ochronie konserwatora zabytków. Ten rodzaj informacji znajdziemy w rejestrze zabytków oraz gminnej ewidencji zabytków. Analogiczna sytuacja może być z gruntem, tyle że tutaj chodzi o możliwość ograniczenia związanego z ochroną środowiska – informacji na ten temat trzeba szukać w ewidencji gruntów i budynków.
Nieruchomość firmowa – należy zadbać o analizę techniczną i środowiskową
Po sprawdzeniu aktów prawnych, ewidencji i dokumentacji nieruchomości pora przejść do sprawdzenia „fizycznego”. Przedsiębiorca w tym celu powinien przeprowadzić analizę stanu technicznego budynków oraz potencjalnych zagrożeń środowiskowych nieruchomości, szczególnie gdy była ona wcześniej wykorzystywana w celach przemysłowych. W tym celu trzeba zadbać o:
- ekspertyzę techniczną budynków – weryfikacji zostanie poddany stan konstrukcji obiektu, instalacji, dachu, drzwi, okien, zabezpieczeń itd.;
- badanie gruntu i gleby – istotne w przypadku planowania inwestycji budowlanej – podmokły teren może uniemożliwić budowę; jeżeli nieruchomość była wcześniej wykorzystywana w celach przemysłowych, należy sprawdzić obecność zanieczyszczeń chemicznych w glebie, obecność olei czy metali ciężkich – ich wykrycie może się wiązać z obowiązkiem rekultywacji;
- analizę dostępu do mediów i infrastruktury – aby możliwe było prowadzenie przedsiębiorstwa (w zasadzie każdej inwestycji), nieruchomość powinna być odpowiednio uzbrojona, tj. mieć dostęp do przyłączy energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji.
Co ze zobowiązaniami cywilnoprawnymi i administracyjnymi?
Proces weryfikacyjny będzie kończyła kontrola zobowiązań cywilnoprawnych i administracyjnych dotyczących nieruchomości. Przedsiębiorca powinien się upewnić, czy nieruchomość nie jest obciążona umowami, które mogą wpływać na możliwość lub sposób jej użytkowania. W szczególności chodzi o:
- umowę najmu lub dzierżawy – nabywca wchodzi w miejsce dotychczasowego właściciela i przejmuje jego prawa i obowiązki, nie ma tutaj nawet obowiązku aneksowania umowy;
- umowy przyłączeniowe – tutaj również nabywca wchodzi w prawa i obowiązki sprzedającego, warto zatem sprawdzić, na jakich warunkach zawarte zostały umowy z operatorami sieci gazowej, elektroenergetycznej czy wodociągowej;
- postępowania administracyjne i sądowe – nieruchomości, szczególnie gruntowe, mogą być przedmiotem wielu postępowań administracyjnych i sądowych, np. tych dotyczących sporów granicznych, decyzji środowiskowych, opłat legalizacyjnych itd.
Tutaj kwestia może być bardziej kłopotliwa. Nie ma bowiem rejestru prywatnych umów czy konkretnych postępowań administracyjnych i sądowych dla danej nieruchomości. Wszelkie informacje powinny zostać przekazane przez potencjalnego sprzedawcę, inaczej ciężko będzie się samodzielnie dokopać do takich danych.
Umowa przedwstępna i umowa właściwa
Jeżeli nieruchomość została sprawdzona z każdej możliwej strony, można przejść do zawarcia umowy. Tego typu transakcje należy przeprowadzić przed notariuszem. Umowa sprzedaży nieruchomości w innej formie niż notarialna jest nieważna.
Przygotowanie się do sprzedaży nieruchomości nie jest jednak sprawą prostą, a przynajmniej szybką, trzeba bowiem skompletować szereg dokumentów wymaganych do sporządzenia aktu notarialnego. Często również kupujący potrzebuje czasu, w szczególności, jeżeli będzie wspomagał się kredytem hipotecznym. Przedsiębiorca powinien więc zadbać, aby na ten okres podpisana została umowa przedwstępna. W przeciwieństwie do umowy właściwej ta może przyjąć formę pisemną. Zaleca się jednak w tym celu wizytę u notariusza. Przede wszystkim wówczas obie strony będą miały pewność, że owo przyrzeczenie będzie sporządzone prawidłowo. Ważny jest również fakt, że w przypadku aktu notarialnego każda ze stron będzie mogła domagać się zawarcia umowy właściwej przed sądem. Warto przy tym wspomnieć, że dla banku w ogóle może być to warunek udzielenia kredytu.
Jeżeli przedsiębiorca jest zdecydowany na zakup nieruchomości, powinien również zadbać, aby w umowie przedwstępnej pojawiła się instytucja zadatku. W ten sposób dodatkowo zabezpieczy swoje interesy – w przeciwieństwie do zaliczki. Tutaj jeżeli sprzedawca nie wywiąże się z umowy, będzie musiał zwrócić podwójną wysokość wpłaconej przez kupującego kwoty.
Nieruchomość firmowa – co z podatkami?
Zakup nieruchomości ma swoje skutki prawno-podatkowe, zarówno w podatku dochodowym, jak i tym od towarów i usług. Przedsiębiorca powinien brać tę kwestię pod uwagę. W tym wypadku daniny publiczne są bowiem bardzo wysokie i mogą wpłynąć negatywnie lub pozytywnie na kondycję finansową firmy.
Podatek dochodowy a odpisy amortyzacyjne
W zależności od tego, czy przedsiębiorca prowadzi jednoosobową firmę, czy też spółkę zastosowanie będą miały przepisy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub prawnych. W praktyce wygląda to jednak bardzo podobnie. Nieruchomość firmowa będzie miała wpływ na obowiązki skarbowe – stanowi ona koszt, toteż zmniejszy podstawę naliczania podatku dochodowego (przychód minus koszt daje dochód, od dochodu płacony jest podatek).
Jak czytamy we wspomnianych ustawach, nieruchomości stanowią środki trwałe o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. To natomiast oznacza, że nie można ich odliczyć jednorazowo, a należy je poddać amortyzacji. Aby można było dokonywać odpisów amortyzacyjnych, konieczne jest wprowadzenie zakupu do ewidencji środków trwałych. Amortyzację trzeba rozpocząć już od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek wprowadzono do ewidencji.
Warto przypomnieć, że aktualnie możliwe jest przeprowadzenie amortyzacji nawet w ciągu 5-10 lat, jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie, w którym przeciętna stopa bezrobocia jest wyższa niż przeciętna stopa bezrobocia w kraju.
Nieruchomość firmowa a VAT
Nieruchomość firmowa może wiązać się również z prawem do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Przedsiębiorca, nabywając nieruchomość związaną z działalnością gospodarczą, może zatem odliczyć podatek VAT.
To, czy będzie to jednak możliwe, zależne jest jednak od tego, od kogo owa nieruchomość jest nabywana. Obowiązek zapłaty podatku VAT powstaje, gdy sprzedający zawiera umowę w ramach swojej działalności gospodarczej. Nie ma tutaj znaczenia czy kupujący jest przedsiębiorcą, czy też nie.
Co do stawki VAT, przy sprzedaży nieruchomości mamy do czynienia z dwoma jej wariantami – 8% i 23%. Stawka wyższa dotyczy każdej nieruchomości komercyjnej, tj. tej przeznaczonej na działalność gospodarczą. To w sumie wyczerpuje temat, ponieważ stawka 8% dotyczy jedynie lokali mieszkalnych do 150 m2, które są objęte społecznym programem mieszkaniowym.
Jeżeli nieruchomość kupowana jest od osoby prywatnej, niedziałającej w obrocie profesjonalnym, wówczas VAT nie zostaje naliczany. W tym wypadku na kupującym przedsiębiorcy leży obowiązek uiszczenia podatku PCC, którego stawka wynosi 2% ceny nieruchomości. Jeśli jednak zakup jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, wówczas PCC można zaliczyć do kosztów podatkowych.
