Przepisy ustawy o PCC przewidują korzystne zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej. Wiele osób zastanawia się jednak, czy posiadanie nieruchomości gruntowej z niedokończoną budową stanowi przeszkodę w skorzystaniu z tej preferencji podatkowej. Poniżej analizujemy, jak organy podatkowe podchodzą do tej kwestii.
Warunki zwolnienia od podatku PCC
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Ustawy z 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa o PCC) opodatkowaniu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Natomiast według art. 3 ust. 1 pkt 1 wspomnianego aktu prawnego: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Ponadto art. 4 pkt 1 ustawy o PCC stanowi, że: obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym. Z kolei w myśl art. 5 ust. 1 ustawy: obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC: podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 tego aktu prawnego: wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC zawarto, że: stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega – co do zasady – opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek jego zapłaty ciąży na kupującym. W ustawie o PCC przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w jej zakresie przedmiotowym jest zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC: zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W związku z powyższym zwalnia się z podatku PCC sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
– jeżeli kupującymi są osoby fizyczne, którym zarówno w dniu sprzedaży, jak i wcześniej nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Jeśli kupującym przysługiwał udział w opisywanych prawach ze względu na dziedziczenie, wielkość przysługującego im udziału nie może przekroczyć 50%, by mogło być zastosowane zwolnienie.
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości niewykluczone z powodu niedokończonej budowy
W kontekście przedstawionego problemu należy przyjrzeć się bliżej pojęciu prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Otóż zarówno ustawa o PCC, jak i Ustawa z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” czy też „budynek”. W związku z tym należy sięgnąć do Ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a Prawa budowlanego: ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W myśl art. 54 ust. 1 Prawa budowlanego: do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–2a, 3a i 3b, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.
Zgodnie z art. 55 ust. 1–2 Prawa budowlanego: przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
- na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii, o których mowa w załączniku do ustawy;
- zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
- przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych (art. 55 ust. 1 Prawa budowlanego).
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:
- obiekt budowlany lub jego część;
- niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2 (art. 55 ust. 1a Prawa budowlanego).
Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem (art. 55 ust. 1b Prawa budowlanego).
Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 ust. 2 Prawa budowlanego).
Zwolnieniem z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Jeżeli nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu (budynku) mieszkalnego lub udziału w nich lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, podatnikowi nie może zatem przysługiwać ani żadne z praw, ani udział w prawach wskazanych w treści tego przepisu.
Stosownie do powyższych regulacji Prawa budowlanego budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 4 maja 2026 roku (nr 0111-KDIB2-3.4014.161.2026.2.JS):
Zatem jeżeli posiada Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, który nie został oddany do użytkowania, w którym nie można – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiada Pani udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w myśl ustawy – Prawo budowlane.
Tym samym, z tytułu planowanego zakupu przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Reasumując, gdy podatnik posiada nieruchomość gruntową z niezakończoną budową, to nie stanowi to przeszkody do zakupu kolejnej nieruchomości z jednoczesnym zwolnieniem z podatku PCC.
Polecamy:
