Poradnik Przedsiębiorcy

Ważne zmiany w prawie budowlanym - sprawdź

Nowelizacja przepisów Prawa budowlanego oraz niektórych innych ustaw została uchwalona 13 lutego 2020 r. Nowe przepisy wejdą w życie 19 września 2020 r. i mają za zadanie między innymi uprościć proces budowlany i inwestycyjny. Sprawdź, jakie zajdą zmiany w prawie budowlanym!

Najważniejsze zmiany w prawie budowlanym

Zmieni się definicja obszaru oddziaływania obiektu, przez który należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Zatem właściciele sąsiednich nieruchomości nie będą mogli w każdym przypadku uczestniczyć jako strona postępowania. Decydujące znaczenie przy zawiadomieniu stron postępowania będzie miało zagospodarowanie terenu, usytuowanie zabudowy, natomiast mniejszy wpływ będą miały inne czynniki wynikające z oddziaływania obszaru wokół obiektu, takie jak np. wyziewy czy hałas.

Kolejne zmiany w prawie budowlanym mają dotyczyć możliwości odstępstwa od przepisów architektoniczno-budowlanych w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Odstępstwo nie może powodować:

  • zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia;
  • w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i budownictwa mieszkaniowego, ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami;
  • pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

Zgody na odstępstwo udziela, albo odmawia jej udzielenia w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Wniosek o odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych powinien zawierać:

  • charakterystykę obiektu, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie, również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
  • opinię organu wnioskującego wraz ze szczegółowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa;
  • propozycje rozwiązań zamiennych;
  • pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w zakresie wnioskowanego odstępstwa w przypadku obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków;
  • ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz postanowienie wyrażające zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej w przypadku odstępstwa od przepisów dotyczących bezpieczeństwa pożarowego;
  • pozytywną opinię w zakresie proponowanych rozwiązań państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego w przypadku odstępstw dotyczących wymagań higienicznych i zdrowotnych.

Zgodnie z nowymi przepisami zmianie ulega liczba dokumentów składanych na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę.

W znowelizowanym art. 30 Prawa budowlanego zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć:

  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb;
  • pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z Ustawą z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadku budowy i instalowania;
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, w przypadku budowy.

W art. 33 Prawa budowlanego wskazano, że do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza się trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów

Zgodnie z art. 34 Prawa budowlanego projekt budowlany powinien zawierać:

  • projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych usytuowanych poza obiektem budowlanym, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, informację o obszarze oddziaływania obiektu;
  • projekt architektoniczno-budowlany obejmujący: układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę lokali, parametry techniczne obiektów budowlanych, opinię geotechniczną, rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko, charakterystykę ekologiczną, informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych;
  • projekt techniczny obejmujący: rozwiązania konstrukcyjne obiektu, charakterystykę energetyczną, niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe.

Na mocy zmiany w prawie budowlanym, projekt budowlany został podzielony na trzy części. Wobec tego tylko trzy egzemplarze projektów będą składane do organu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. Wprawdzie kierownik budowy będzie miał do dyspozycji projekt techniczny przed rozpoczęciem robót, jednak nie będzie on zatwierdzany na etapie wydania decyzji o pozwolenie na budowę.

W znowelizowanych przepisach wprowadzono rozdział „Postępowanie w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych”, w którym uregulowano całe postępowania przed organem nadzoru budowlanego.

W art. 29 Prawa budowlanego wprowadzono listę obiektów, do których budowy nie jest wymagana decyzja o pozwoleniu na budowę, natomiast do których obiektów wymagane jest zgłoszenie. Ponadto wskazano, w których przypadkach budowa obiektu nie wymaga decyzji o pozwolenie na budowę oraz zgłoszenia. Określono także, kiedy inwestor zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego budowy lub robót budowlanych może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.

Zgodnie z art. 37b Prawa budowlanego nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę nie może zostać stwierdzona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może wyłączyć, w drodze decyzji, obowiązek ustanawiania kierownika budowy, jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami. Ponadto wskazuje się listę przypadków, dla których robót budowlanych wymagane jest ustanowienie kierownika budowy, a dla których inspektora nadzoru budowlanego.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu, należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Tym samym wzmocnione zostają przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego w takich obiektach, w których dokonano zmian warunków użytkowania.

Zgodnie z art. 41 Prawa budowlanego inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dla których wymagane jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dokonanie zgłoszenia budowy lub dokonanie zgłoszenia instalowania.

Na mocy zmiany w prawie budowlanym, wprowadzono uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych istniejących na danym terenie wiele lat. W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia, dokumentów legalizacyjnych, w szczególności:

  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego;
  • ekspertyzy technicznej sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego: nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Podsumowując, najważniejsze zmiany w prawie budowlanym, będą one związane ze zmianą projektu budowlanego, który będzie obejmował trzy części. Doprecyzowano decyzję dotyczącą obszaru oddziaływania obiektu. Dokonano zmian w obszarze odstąpienia od przepisów techniczno-budowlanych. Zmniejszono liczbę dokumentów składanych wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Doprecyzowano, które roboty budowlane nie będą wymagały zgłoszenia czy pozwolenia na budowę lub będą wymagały tylko zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę.

Zmieniono przepisy dotyczące ochrony pożarowej w przypadku zmiany sposobu użytkowania budynku. Wprowadzono uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych. Ostateczny termin na stwierdzenie nieważności decyzji pozwolenia na budowę będzie wynosił 5 lat.