Poradnik Przedsiębiorcy

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Realizacja inwestycji budowlanej na potrzeby działalności gospodarczej, aby została skutecznie doprowadzona do końca, wymaga spełnienia wielu warunków – od przygotowania projektu budowlanego, przez pozwolenie na budowę, do zawiadomienia odpowiednich inspekcji o zakończeniu budowy. W niniejszym artykule zajmiemy się kwestią uzyskania pozwolenia na budowę.

Jakie czynności należy wykonać przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę?

  • Ustalenie warunków zabudowy – gdy nie został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Pierwszym krokiem w inwestycji budowlanej jest sprawdzenie, czy dla danego terenu istnieje plan zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy skontaktować się z właściwym dla terenu budowy urzędem gminy, miasta, czy starostwem.

Jeśli dla danego terenu istnieje plan zagospodarowania, nie trzeba określać warunków zabudowy.

Ważne!
Lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2, może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

  • Uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach

Jeśli inwestycja budowlana będzie znacząco wpływać na środowisko, należy uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach. Wykaz przedsięwzięć wymagających tej decyzji, odnajdziemy w Rozporządzeniu Rady Ministrów  w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

  • Przygotowanie projektu budowlanego

Projekt budowlany należy wykonać przede wszystkim zgodnie z przepisami prawa budowlanego oraz przepisami, które pozwolą na spełnienie wymagań z zakresu np. bezpieczeństwa i higieny pracy, czy bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Projekt budowlany powinien opracować projektant z uprawnieniami budowlanymi. To on odpowiada za zgodność projektu z przepisami prawa.

  • Uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych – gdy nie ma planu zagospodarowania.

Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Wniosek o uzyskanie zezwolenia składa się w starostwie.

Ponadto, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, jest niezbędne w przypadku realizacji inwestycji pod działalność gospodarczą na terenie zabudowy siedliskowej.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Po dokonaniu powyższych czynności, musimy postarać się o pozwolenie na budowę, ponieważ dopiero po otrzymaniu pozwolenia można zacząć roboty budowlane. Nie uzyskamy pozwolenia na budowę, jeśli rozpoczęto ją bez posiadania decyzji zezwalającej na budowę, tzw. samowola budowlana. W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej, należy liczyć się z nakazem rozbiórki obiektu, gdy nie uda się doprowadzić do jej legalizacji.

Wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę, należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta, a w niektórych sytuacjach w urzędzie wojewódzkim.

Ważne!
Wniosek o uzyskanie pozwolenia na budowę można złożyć listownie lub osobiście w odpowiednim organie.

Wniosek o pozwolenie na budowę do urzędu wojewódzkiego, należy złożyć w przypadku określonych budowli, np. usytuowanych na terenie pasa technicznego, na terenie kolejowym, czy na terenach zamkniętych. Szczegółowy katalog, kiedy wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć do urzędu wojewódzkiego, znajduje się w art. 82 ustawy Prawo budowlane.

Wniosek o pozwolenie na budowę można znaleźć na stronie internetowej starostwa lub, w wersji drukowanej, w urzędzie w wydziale architektury i budownictwa.

Sam wniosek powinien zawierać takie dane, jak: dane inwestora, nazwę, rodzaj i dane planowanej inwestycji oraz załączniki:

  • projekt budowlany opracowany przez projektanta wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami – w czterech egzemplarzach;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jeżeli jest ona wymagana.

Złożenie wniosku podlega opłacie skarbowej – jej wysokość zależy od rodzaju planowanej budowy. Za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej, opłata wynosi 1 zł za każdy m² powierzchni użytkowej – jednak nie więcej niż 539 zł. Następny wydatek, który należy ponieść, to opłata za zatwierdzenie projektu budowlanego w wysokości 47 zł. Należy ją uiścić wraz z należnością za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.

Jeśli reprezentuje nas pełnomocnik, to należy również zapłacić 17 zł za pełnomocnictwo. Nie zapłacimy natomiast za pełnomocnictwo udzielane mężowi, żonie, dzieciom, rodzicom lub rodzeństwu.

Opłaty skarbowej nie pobiera się za wydanie decyzji o pozwolenie na budowę np. budynków przeznaczonych na cele naukowe, socjalne, kulturalne oraz budynków mieszkalnych.  W przypadku budynku w części przeznaczonego na cele firmowe, a w części na cele mieszkalne – przy obliczaniu wysokości opłaty uwzględnia się jedynie metraż przeznaczony na firmę.

Na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę, urząd ma 14 dni, w ciągu których sprawdza kompletność wniosku. Jeśli urząd zauważy braki formalne, wzywa wnioskodawcę do ich uzupełnienia w ciągu 7 dni.

Jeśli wniosek jest poprawny pod względem formalnym oraz merytorycznym (ma wszelkie potrzebne zezwolenia), urząd wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę. Wraz z decyzją urząd zwraca 2 egzemplarze projektu budowlanego, jeden egzemplarz projektu przekazywany jest do nadzoru budowlanego, a drugi pozostaje w urzędzie.

Do decyzji o pozwolenie na budowę urząd dołącza dziennik budowy, za który wnioskodawca musi zapłacić kwotę określoną przez urząd. Na pierwszej stronie otrzymanego dziennika budowy, należy wpisać imię i nazwisko lub nazwę firmy wykonawcy (wykonawców) oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót budowlanych, nadzór autorski i inwestorski. Ponadto, należy podać ich specjalności i numery uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają powyższy dokument podpisem i datą przyjęcia powierzonych im obowiązków.

Dokumenty mogą zostać wysłane przez urząd pocztą, można odebrać je osobiście w urzędzie lub przez pełnomocnika. Projekt zostanie ostemplowany pieczątką urzędu.

Jeśli w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, dany podmiot nie wyda pozwolenia na budowę, organ wyższego stopnia nakłada na ten pierwszy karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata od dnia jego wydania. W tym terminie należy rozpocząć roboty budowlane, poprzedzając je zawiadomieniem nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, do którego należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy o podjęciu obowiązku kierowania budową.

Jeśli planowany czas budowy ma wynosić co najmniej 30 dni, a przy pracach ma być zatrudnionych razem co najmniej 200 osób, to o rozpoczęciu robót budowlanych należy również powiadomić inspektora pracy.

Ważne!
Nie wszystkie roboty budowlane wymagają pozwolenia na budowę. Ich wykaz odnajdziemy w art.29 ustawy Prawo budowlane

Wykonywanie robót budowlanych

Roboty budowlane, co do zasady wykonuje się na podstawie umowy o roboty budowlane. Po zawiadomieniu o terminie rozpoczęcia robót właściwego organu nadzoru budowlanego, można rozpocząć prace przygotowawcze na terenie budowy, czyli wytyczyć geodezyjnie obiekt w terenie (przez uprawnionego geodetę), wykonać niwelację terenu, zagospodarować teren budowy (łącznie z budową tymczasowych obiektów) oraz wykonać przyłącza do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. Dostawy energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy mogą rozpocząć się po przedstawieniu pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę a pozwolenie na użytkowanie

Pozwolenie na użytkowanie należy uzyskać, gdy zamierza się przystąpić do użytkowania obiektów budowlanych wymienionych w załączniku do ustawy Prawo budowlane. O pozwolenie na użytkowanie, powinno się wystąpić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i po wykonaniu robót budowlanych (czasami o pozwolenie na użytkowanie można zgłosić się w trakcie budowy).

Wniosek o pozwolenia na użytkowanie składa się do Inspektora Nadzoru Budowlanego. Wraz ze złożeniem wniosku, należy uiścić ustaloną przez organ opłatę skarbową.

Inspekcja Budowlana ma maksymalnie dwa miesiące na wydanie decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga!
Inwestor może zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Jakie czynności należy wykonać po budowie?

Do obowiązków, które trzeba wykonać po zakończeniu budowy, należą przede wszystkim:

  • powiadomienie straży pożarnej o zakończeniu budowy – należy tego dokonać przed użytkowaniem budynku. Zawiadomienie składa się w komendzie miejskiej lub powiatowej Państwowej Straży Pożarnej;

  • powiadomienie sanepidu o zakończeniu budowy – należy tego dokonać przed użytkowaniem budynku. Zawiadomienie składa się w stacji sanitarno-epidemiologicznej. Złożenie zawiadomienia obarczone jest opłatą skarbową, która zależy od liczby czynności sprawdzających przez sanepid.

Z niektórymi rodzajami nieruchomości (grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej) związany jest podatek od nieruchomości. Powinien być on opłacany kwartalnie lub rocznie przez użytkującego daną nieruchomość.