Podatnikiem podatku od nieruchomości jest przede wszystkim właściciel. Natomiast w naszym artykule przyjrzymy się bliżej przypadkowi posiadacza samoistnego, który również może być podatnikiem tego podatku. Poniżej postaramy się wyjaśnić, kim jest posiadacz samoistny i w jakich sytuacjach spoczywa na nim obowiązek w podatku od nieruchomości.
Posiadacz samoistny jako podatnik podatku od nieruchomości
W art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych możemy przeczytać, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych.
Ww. ustawa nie wyjaśnia, kim jest posiadacz samoistny i w tym zakresie trzeba sięgnąć do treści Kodeksu cywilnego. Otóż zgodnie z art. 336 kc posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).
Posiadacz samoistny może władać rzeczą jak właściciel, czyli korzystać z niej z wyłączeniem innych osób, pobierać pożytki i dochody, a także rozporządzać. O posiadaniu i jego postaci decyduje sposób władania rzeczą oraz element woli występujący w psychice osoby. Posiadacz samoistny włada rzeczą z zamiarem posiadania jej dla siebie.
Na posiadanie samoistne składają się dwa elementy: element fizyczny (corpus) oraz element psychiczny (animus). Corpus oznacza faktyczne władztwo nad rzeczą, a więc sytuację, w której osoba ma możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo. Animus zaś oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo.
Jeżeli chodzi natomiast o element psychiczny (animus), to osoba musi mieć przekonanie, że działa jak właściciel, tzn. uważa się za pełnoprawnego właściciela nieruchomości, który może swobodnie rzeczą dysponować oraz nią zarządzać.
Posiadanie ma charakter samoistny, jeżeli tylko dany podmiot korzysta z rzeczy jak właściciel, włada nią samodzielnie, we własnym imieniu oraz we własnym interesie. Dlatego też posiadanie samoistne należy odróżnić od posiadania zależnego. Przykładem posiadania zależnego będzie umowa dzierżawy. W takim przypadku dzierżawca posiada fizycznie daną rzecz, jednakże jego władztwo opiera się na zawartej umowie. Dzierżawca wie, że nie przysługuje mu prawo własności do rzeczy i wie, że nie włada rzeczą jak właściciel (np. nie dokonuje swobodnego rozporządzania rzeczą).
Jak wskazał WSA w Opolu w wyroku z 15 listopada 2023 roku (I SA/Op 206/23), dla przyjęcia samoistnościposiadania konieczne jest wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Wszystkie dyspozycje posiadacza powinny zatem swą treścią odpowiadać dyspozycjom właściciela. Posiadaczem samoistnym jest tylko taki podmiot, który uważa się za uprawnionego do rozporządzenia rzeczą, a więc nie ma potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby.
Z kolei posiadaczem zależnym jest ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa niż prawo własności, na przykład użytkowania (art. 252 kc), zastawu (art. 306 kc), najmu (art. 659 kc), dzierżawy (art. 693 kc). Nie rości więc on sobie do rzeczy prawa własności, lecz zachowuje się tak, jak uprawniony z innego prawa, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą.
Posiadacz samoistny a właściciel na gruncie podatku od nieruchomości
Jak wskazaliśmy na wstępie, podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel. Podatnikiem jest również posiadacz samoistny. W związku z tym w praktyce może dochodzić do kolizji, która rozstrzygana jest za pomocą normy określonej w art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, gdzie ustanowiono, że jeżeli przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.
W rezultacie, gdy samoistny posiadacz nieruchomości nie jest jej właścicielem, to on, a nie właściciel, będzie podatnikiem podatku od nieruchomości. Właściciel danej nieruchomości będzie miał status podatnika tylko w tym wypadku, gdy jednocześnie posiada prawo własności oraz jest posiadaczem nieruchomości.
WSA w Kielcach w wyroku z 20 stycznia 2011 roku (I SA/Ke 630/10) wskazał, że nawet jeżeli znany jest właściciel przedmiotów opodatkowania, to obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie, w którego posiadaniu samoistnym one się znajdują.
Podkreślić przy tym należy, że okoliczność posiadania samoistnego jest przy tym stanem faktycznym, w odróżnieniu od prawa własności nie jest przedmiotem zapisu w ewidencjach. Jednocześnie jednak sam wpis w księdze wieczystej prawa własności nie czyni właściciela podatnikiem podatku od nieruchomości, jeżeli nie jest on jednocześnie posiadaczem tejże nieruchomości.
Dane z ksiąg wieczystych czy też dane wynikające z ewidencji gruntów korzystają z waloru dokumentu urzędowego. Zgodnie z art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Jednak, jak wynika z § 3 tego przepisu, nie wyłącza to możliwości przeprowadzenia dowodu przeciwko dokumentom wymienionym w tych przepisach.
Przykład 1.
W latach 50. ojciec pana Damiana zakupił od sąsiada nieruchomość na podstawie zwykłej umowy pisemnej. Pan Damian nie wiedział, że nie zachowano formy aktu notarialnego i umowa była nieważna. Po śmierci ojca korzystał on z nieruchomości oraz ponosił konieczne nakłady. Okazało się, że w księdze wieczystej jako właściciel wpisany jest spadkobierca sąsiada, który od wielu lat mieszka poza granicami kraju. Kto w tym przypadku jest podatnikiem podatku od nieruchomości?
W opisanym przykładzie to pan Damian – jako posiadacz samoistny – jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Będzie tak, mimo że w księdze wieczystej właścicielem jest inny podmiot. Chociaż księgi wieczyste stanowią dowód z dokumentu urzędowego, to w toku postępowania w sprawie ustalenia wysokości podatku od nieruchomości pan Damian może przeprowadzić kontrdowód, wykazując, że spełnia warunki do uznania go za posiadacza samoistnego.
W konsekwencji możemy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży nie na właścicielu nieruchomości, ale na jej posiadaczu. Do uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od nieruchomości nie jest konieczne ujawnienie posiadania samoistnego w urzędowych rejestrach, np. w ewidencji gruntów i budynków czy też nawet w księgach wieczystych. Zatem posiadacz samoistny nieruchomości „wyprzedza” właściciela w obowiązku zapłaty podatku, nawet jeśli ujawnione w księdze wieczystej prawo własności przysługuje innej osobie niż samoistny posiadacz nieruchomości (wyrok WSA w Poznaniu z 16 grudnia 2021 roku, I SA/Po 403/21).
Z treści przedstawionych przepisów wynika, że legitymowanie się tytułem własności nieruchomości nie w każdej okoliczności oznacza uzyskanie statusu podatnika podatku od nieruchomości. Jeżeli bowiem nieruchomością włada posiadacz samoistny, to on jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku od nieruchomości, nawet jeżeli w dokumentach urzędowych ujawniony jest właściciel nieruchomości.
