Przedsiębiorca zainteresowany wzniesieniem nowej inwestycji może być zmuszony do dokonania rozbiórki starego budynku znajdującego się na działce. W związku z tym pojawia się pytanie jak wygląda zakup zabudowanego gruntu pod wyburzenie na gruncie kosztów podatkowych? Sprawdź!
Zakup zabudowanego gruntu pod wyburzenie jako środek trwały
Przedsiębiorca nabywający grunt wraz z budynkiem użytkowym musi pamiętać, że amortyzacji nie podlegają grunty. Inaczej jest natomiast z budynkami użytkowymi, które mogą stanowić środek trwały.
W tym zakresie należy wskazać, że amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
- maszyny, urządzenia i środki transportu,
- inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi.
Z definicji środka trwałego wynika, że aby dany przedmiot był uznany za środek trwały, musi spełniać następujące warunki:
- stanowić własność lub współwłasność podatnika;
- być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania, tzn. środek powinien być wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne umożliwiające jego funkcjonowanie, zgodnie z przeznaczeniem;
- przewidywany okres jego używania musi być dłuższy niż rok;
- musi być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Dodatkowo trzeba zwrócić uwagę na pewne wyłączenia określone w art. 23 ustawy PIT. I tak nie uważa się za koszty uzyskania przychodów strat w środkach trwałych oraz wartościach niematerialnych i prawnych w części pokrytej sumą odpisów amortyzacyjnych. Ponadto nie uważa się za nie strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. W świetle tego przepisu, w przypadku gdy likwidacja środków trwałych została dokonana z tej przyczyny, że dotychczas wykorzystywany środek trwały utracił przydatność z racji zmiany rodzaju działalności, poniesiona strata nie stanowi kosztu podatkowego.
Oznacza to, że likwidacja środków trwałych spowodowana innymi przyczynami niż zmiana rodzaju działalności może być podstawą zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z likwidacją tych środków.
Jeżeli zatem budynek przeznaczony do wyburzenia będzie stanowił środek trwały, to należy przyjąć, że jego rozbiórka nie oznacza likwidacji budynku w celu zmiany rodzaju działalności lub w celu zlikwidowania działalności, lecz dlatego, aby prowadzić nową inwestycję (np. wybudować nowe budynki).
W rezultacie nie znajduje zastosowania ww. wyłączenie, ponieważ fizyczna likwidacja środka trwałego nie zostanie spowodowana utratą jego przydatności na skutek zmiany rodzaju działalności. Dzieje się tak, bowiem realizacja inwestycji, w wyniku której dochodzi do wybudowania nowych budynków, nie jest taką modyfikacją.
Przykład 1.
Podatnik posiada budynek użytkowy w postaci hali magazynowej o wartości początkowej 200 000 zł. Postanowił go wyburzyć pod nową inwestycję. Na dzień likwidacji środka trwałego pozostała niezamortyzowana wartość początkowa to 50 000 zł. W konsekwencji przedsiębiorca może jednorazowo ująć w kosztach pozostałą nieumorzoną wartość początkową środka trwałego.
Stanowisko to potwierdza pismo z 16 kwietnia 2020 roku wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, nr 0111-KDIB1-2.4010.68.2020.1.BG.
Zakup zabudowanego gruntu pod wyburzenie – przeznaczenie budynku bezpośrednio do rozbiórki
Jeżeli przedsiębiorca nabywa grunt wraz z budynkiem i już na etapie zakupu wie, że taki składnik majątku będzie przeznaczony do rozbiórki, to nie można przyjąć, że budynek jest wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W takim wypadku budynek nie może być uznany za środek trwały podlegający amortyzacji. Nie znajdą zatem zastosowania regulacje odnoszące się do likwidacji nie w pełni umorzonej wartości początkowej środka trwałego.
W przypadku wybudowanych środków trwałych wartość początkowa jest określana w oparciu o koszt wytworzenia. Jak stanowi art. 22g ust. 4 ustawy PIT, kosztem wytworzenia jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz pochodnymi, i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych.
Dyrektor KIS w interpretacji z 11 maja 2018 roku, nr 0114-KDIP2-2.4010.109.2018.1.AG, argumentował, że do wartości początkowej wytworzonego środka trwałego zalicza się ogół kosztów poniesionych w związku z jego wytworzeniem od momentu rozpoczęcia inwestycji aż do chwili przekazania środka do używania. Nakład inwestycyjny, w myśl powyższej regulacji, oznacza wszystkie koszty poniesione dla realizacji inwestycji, w tym na działania wstępne, przygotowujące prace rzeczowe.
Użycie przez ustawodawcę zwrotu, że do kosztu wytworzenia środka trwałego zalicza się „inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych” oznacza, że katalog wydatków poniesionych w związku z wytworzeniem środka trwałego powiększających jego wartość początkową jest otwarty, co wskazuje na to, że mieszczą się w nim również inne, niewymienione wprost koszty, które będą miały wpływ na wartość początkową danego składnika majątku.
Z przytoczonych wyżej regulacji wynika, że na wartość początkową środka trwałego składają się wszystkie koszty poniesione w związku z ich budową, a więc mogą to być koszty wyburzenia likwidowanych środków trwałych bądź innych składników majątku, jeżeli czynność ta pozostaje w związku z prowadzoną inwestycją. Przedmiotowe koszty stanowią bowiem prace wstępne, przygotowujące miejsce pod nową inwestycję.
Przykład 2.
Podatnik zakupił budynek o wartości 150 000 zł. W momencie zakupu wiedział już, że stan budynku nie pozwala na jego dalsze używanie i konieczne jest jego wyburzenie pod nową inwestycję. Zakupiony budynek nie został ujęty w ewidencji środków trwałych, zatem jego wartość stanowić będzie element składowy kosztu wytworzenia nowego budynku użytkowego, który podlegać będzie odpisom amortyzacyjnym.
Z zaprezentowanych i przywołanych interpretacji indywidualnych wynika, że istotnego znaczenia w kontekście ujęcia wartości wyburzonego budynku w kosztach nabiera to, czy budynek taki stanowił środek trwały, czy też nie. Jednorazowe ujęcie w kosztach jest możliwe tylko w sytuacji, gdy mamy do czynienia z likwidacją nie w pełni umorzonego środka trwałego.
