Nieruchomości, szczególnie teraz, osiągają ogromne wartości, również te gruntowe. Nie trzeba posiadać 3 kawalerek w centrum Warszawy, żeby być milionerem. Czasami wystarczy odziedziczyć 1 lub 2 hektary od dziadka, żeby po rozparcelowaniu ziemi stać się naprawdę bogatym człowiekiem. Może się jednak okazać, że działka nie niesie ze sobą żadnych korzyści, gdyż nikt jej nie chce kupić. Dzieje się tak często, gdy w pobliżu pojawia się obiekt, z którym ciężko byłoby sąsiadować – spalarnia śmieci, oczyszczalnia ścieków, czy też lotnisko. W wielu przypadkach odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości należy się właścicielom z mocy ustawy. Niekiedy jednak wymagany jest pozew cywilny. Jak to zatem wygląda?
Zmniejszenie wartości nieruchomości a ochrona środowiska
Prawo własności może zostać ograniczone, jeżeli leży to w interesie społecznym. Jedno z takich rozwiązań zostało wskazane w ustawie – Prawo ochrony środowiska. Dokładniej chodzi o obszar ograniczonego użytkowania tworzony w celu ochrony środowiska. Powstaje on wtedy, gdy nie da się ograniczyć negatywnego oddziaływania przedsięwzięcia inwestycyjnego do nieruchomości, na której jest ono zlokalizowane. Na terenie tym powstaje szczególny reżim prawny, który ogranicza lub wyłącza ogólne zasady korzystania z własności nieruchomości. Najistotniejszą cechą OOU jest to, że w jego obrębie stanowione są inne standardy immisyjne. Umożliwia się działanie obiektom czy całym zakładom, które wpływają na obszary sąsiednie w sposób przekraczający przyjęte standardy, np. dotyczące hałasu, zapachu, czystości powietrza.
Jak wskazuje art. 129 ust. 2 ustawy, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Szkodą tą może być również zmniejszenie wartości. Jak ocenił Sąd Najwyższy, koresponduje to z pojęciem straty w rozumieniu art. 361 § 2 kc. Według tego przepisu bowiem przez straty rozumie się m.in. zmniejszenie aktywów, pogorszenie zaś nieruchomości prowadzi do zmniejszenia jednego z aktywów, jakim jest nieruchomość. Nie powinno przy tym budzić wątpliwości, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi wymierną stratę, niezależnie od tego, czy właściciel ją zbył, czy też nie zamierza podjąć w tym kierunku żadnych działań, nieruchomość jest bowiem dobrem o charakterze inwestycyjnym. Przesłanką roszczenia odszkodowawczego przewidzianego nie jest zbycie nieruchomości, a odszkodowanie nie jest ograniczone do rzeczywistej straty, obowiązuje bowiem zasada pełnej odpowiedzialności odszkodowawczej za wprowadzenie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości (por. uzasadnienie uchwały SN z 21 marca 2003 roku, sygn. akt: III CZP 6/03).
Ustawodawca zdecydował się uregulować katalog inwestycji uprawniających do utworzenia obszaru ograniczonego użytkowania o charakterze zamkniętym. Nieuprawnione są próby rozszerzania tej listy o innego rodzaju przedsięwzięcia. Przepis art. 135 ustawy wskazuje na:
- oczyszczalnie ścieków;
- składowiska odpadów komunalnych;
- kompostownie;
- trasy komunikacyjne;
- lotniska;
- linie i stacje elektroenergetyczne,
- obiekty sieci gazowej;
- instalacje radiokomunikacyjne, radionawigacyjne i radiolokacyjne.
Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu
Zmniejszenie wartości nieruchomości może również mieć miejsce na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określił 2 sytuacje, kiedy właściciel nieruchomości będzie miał prawo żądać odszkodowania. Pierwsza występuje wówczas, gdy na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe bądź zostało istotnie ograniczone. Druga sytuacja ma z kolei miejsce, gdy uchwalenie lub zmiana MPZP prowadzi do zmiany wartości nieruchomości.
A zatem, jeśli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, jednak w dalszym ciągu można z niej korzystać, właściciel (lub użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania. Możliwość ta jednak wchodzi w grę wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku właściciel zgłasza się do gminy z żądaniem wypłaty odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli jednak wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany MPZP uległa obniżeniu, ale właściciel jej nie sprzedaje, to roszczenie odszkodowawcze nie powstaje.
Poszkodowany, który otrzymał odszkodowanie, musi mieć się jednak na baczności, ponieważ w sytuacji stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w całości lub części będzie miał on obowiązek zwrotu otrzymanego świadczenia. Dodatkowo gmina jest władna także do żądania zwrotu od aktualnego właściciela kwoty równowartości wypłaconego odszkodowania z tytułu odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości
Wróćmy jednak do ustawy – Prawo ochrony środowiska, bo to w niej omówiona jest interesująca nas najbardziej kwestia – zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek inwestycji mającej miejsce w sąsiedztwie.
Aby można było starać się o odszkodowanie, muszą zostać spełnione określone przesłanki. Są to:
- wejście w życie uchwały o ustanowieniu obszaru ograniczonego użytkowania, skutkującej ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości;
- szkoda poniesiona przez właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego lub osobę, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości;
- związek przyczynowo-skutkowy między wprowadzonym ograniczeniem a szkodą.
Przedmiotem żądania osoby poszkodowanej, może być wykupienie nieruchomości lub jej części, o ile dalsze korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z jej przeznaczeniem stało się niemożliwe, lub istotnie ograniczone. Jeżeli natomiast zmniejszyła się jej wartość, ale w dalszym ciągu możliwe jest jej użytkowanie, właściciel może żądać odszkodowania.
Na jakiego rzędu kwoty może liczyć właściciel? Ustawa nic na ten temat nie mówi. Biorąc zatem pod uwagę zasady generalne, należy stwierdzić, że zakres obowiązku odszkodowawczego jest mocno zróżnicowany. Wszystko zależy od indywidualnych okoliczności danej sprawy. Przede wszystkim tego, gdzie (na mapie) leży nieruchomość i w sąsiedztwie jakich innych miejscowości, jak bardzo inwestycja OOU wpływa na nieruchomości oraz jaka była jej wcześniejsza wartość. Ostatecznie wysokość odszkodowania ustala właściwy miejscowo starosta w drodze decyzji. Orzeczenie to jest niezaskarżalne (nie można odwołać się do organu II instancji).
Jeżeli jednak właściciel nieruchomości jest niezadowolony z przyznanego odszkodowania, może w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu decyzji wnieść powództwo do sądu. Wystąpienie na drogę sądową nie wstrzymuje jednak wykonania decyzji o wypłacie konkretnej sumy odszkodowania.
Co, jeżeli inwestycja OOU nie wpływa bezpośrednio na nieruchomość?
Z prawem odszkodowawczym powstałym w ramach przepisów ustawy jest ten problem, że jest ono różnorako interpretowane. W naszym przypadku mamy do czynienia ze sprzecznymi wykładniami. Jedna z nich stanowi, że nie każde ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obrębie OOU będzie objęte tym uprawnieniem. Będą to tylko te utrudnienia, których źródłem jest uchwała o obszarze ograniczonego użytkowania. Jeżeli okolicznością obniżającą wartość nieruchomości będzie wyłącznie okoliczność, że jest ona zlokalizowana „za blisko” inwestycji uprawniającej do utworzenia obszaru ograniczonego, wówczas ustawa nie gwarantuje omawianego prawa. Właściciel musi szukać ochrony w przepisach prawa cywilnego (kc).
Druga linia orzecznicza stanowi z kolei, że bezpośrednie oddziaływanie nie jest konieczne, jeżeli nieruchomość znajduje się na obszarze OOU i w związku z tym wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu. Ograniczeniem prawa własności jest już samo ustanowienie OOU, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu ustanawiającego obszar ograniczonego użytkowania.
Prawo do odszkodowania rozstrzygnął Sąd Najwyższy
Jak wskazał Sąd Najwyższy w jednym z ostatnich orzeczeń, jeśli wartość nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego użytkowania zmniejszyła się na skutek wprowadzenia tego obszaru, nawet bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a Prawa ochrony środowiska, jej właściciel ma prawo dochodzić odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy. Sąd zaznaczył, że przez ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska należy rozumieć zastosowanie jakiegokolwiek instrumentu przewidzianego w dziale IX tytułu II ustawy.
Zdaniem SN naprawienie szkody wynikającej z utraty wartości rynkowej rzeczy jest ogólną zasadą prawa odszkodowawczego, a nie jedynie instrumentem szczególnym przewidzianym w art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska. Przyjęcie węższego rozumienia odpowiedzialności odszkodowawczej oznaczałoby, że rzeczywiście występująca szkoda w postaci utraty wartości rzeczy, która jest w innych sytuacjach rekompensowana na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym akurat szczególnym przypadku nie uległaby naprawieniu. Ponieważ źródłem takiej szkody jest działanie organu administracji publicznej mające na celu realizację interesu publicznego, czyli uchwalenie obszaru ograniczonego użytkowania, sytuacja taka byłaby porównywalna do wywłaszczenia. Pozbawienie właściciela nieruchomości rekompensaty z tego tytułu musiałoby więc budzić wątpliwości co do zgodności z zasadami konstytucyjnymi.
W odbiorze potencjalnych nabywców nieruchomości akt prawa miejscowego oznacza brak perspektyw zmniejszenia się oddziaływania czy nawet utrzymania się immisji na dotychczasowym poziomie. Z doświadczenia życiowego wynika, że inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe są z reguły długoterminowe, dlatego nie ma większego znaczenia, w jakim stopniu aktualnie operator lotniska korzysta z przyznanych mu praw, ponieważ otwarcie legalnej drogi do zwiększenia liczby operacji lotniczych odstrasza nabywców, a w konsekwencji powoduje spadek wartości nieruchomości (por. uchwała SN z 12 kwietnia 2024 roku, III CZP 56/23).
