Opinia w przedmiocie podziału działki jest jednym z elementów procesu administracyjnego polegającego na podziale nieruchomości na dwie lub więcej działek. Jakie warunki musi spełnić plan podziału, aby możliwe było wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na podział? Jaką rolę odgrywa opinia w przedmiocie podziału działki? Czy negatywna opinia w przedmiocie podziału działki może zostać zaskarżona? Odpowiedź poniżej.
Warunki dopuszczalności podziału działki
Postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. Najpierw zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego – z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: ugn) – opiniuje wójt (burmistrz, prezydent miasta). W przypadku braku planu miejscowego opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ugn. Drugi etap to orzeczenie o podziale nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 ugn, ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu.
Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94.
Art. 94 ww. ustawy wskazuje natomiast, że w przypadku braku planu miejscowego – jeśli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
- nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
- jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki zostały tak ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Takim parametrem wynikającym z planu, który w wyraźny sposób determinuje dopuszczalność podziału, jest np. minimalna powierzchnia działek na terenie przeznaczonym w planie pod zabudowę. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni zatem służebną rolę względem planu miejscowego, gwarantując możliwość przewidzianego w planie docelowego zagospodarowania terenu.
Badanie zgodności z planem, o której mowa w przepisie art. 93 ust. 1 ugn polega na sprawdzeniu, czy proponowany podział nie jest sprzeczny z częścią tekstową i graficzną planu.
Ocena zgodności planowanego podziału z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wyłączną kompetencją organu wykonawczego gminy, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości organ ten stwierdza dopuszczalność dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości – w ogóle i w określony sposób.
Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 28 kwietnia 2020 roku, II OSK 1494/19: „Dwuetapowość procedury zmierzającej do podziału nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań. Celem pierwszego z tych postępowań jest ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Celem zaś drugiego z tych postępowań jest zatwierdzenie podziału nieruchomości dokonanego w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.
Organ administracji wydaje w ramach przysługujących mu uprawnień decyzję o warunkach zabudowy, określając w niej wyłącznie warunki, na jakich dana inwestycja może być realizowana na wskazanej we wniosku o jej wydanie nieruchomości. Dopiero na podstawie tej decyzji w postępowaniu dotyczącym podziału nieruchomości właściwy organ administracji ocenia, czy istnieje możliwość dokonania podziału nieruchomości.
Warunki złożenia wniosku w zakresie podziału nieruchomości
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.
Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości, w szczególności oświadczenie, o którym mowa w art. 116 ust. 2 pkt 4 ugn;
- wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, o którym mowa w art. 94 ust. 1 pkt 2 ugn;
- pozwolenie, o którym mowa w art. 96 ust. 1a ugn, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
- wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 ugn;
- protokół przyjęcia granic nieruchomości;
- wykaz zmian gruntowych;
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
- mapę z projektem podziału.
Jeżeli jest wymagane wyrażenie opinii, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5 ugn, lub uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, o którym mowa w art. 96 ust. 1a ugn, dokumenty wskazane w powyższych punktach 6-9 dołącza się do wniosku o podział nieruchomości po uzyskaniu pozytywnej opinii lub pozwolenia. Dokumenty te podlegają przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Negatywna opinia w przedmiocie podziału działki i jej zaskarżenie
Zgodnie z art. 93 ust. 4 ugn zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ugn.
Postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 u.g.n., ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wniosku o podział nieruchomości i jest wiążące, przesądzając o rozstrzygnięciu w tym zakresie sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi podstawę do opracowania właściwego projektu podziału nieruchomości, negatywna natomiast przesądza o odmowie jego zatwierdzenia. Organ właściwy w sprawie podziału nieruchomości w sytuacji, gdy istnieje postanowienie pozytywnie opiniujące ten podział, nie może odmówić takiego podziału wbrew takiej opinii, oznaczałoby to bowiem naruszenie zasady zaufania do organów władzy publicznej.
Organ opiniujący ma jedynie kompetencje do badania zgodności proponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego opinia wyrażona w formie postanowienia dotyczy tylko i wyłącznie tej kwestii. W opinii tej organ nie może ustosunkować się do innych kwestii niż wskazane w dyspozycji art. 93 ust. 4 ugn (zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego). W szczególności organ opiniujący nie jest władny do wypowiadania się np. co do celowości podziału czy też jego przyszłych skutków.
Jeżeli organ stwierdzi, że wstępny projekt podziału narusza przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy, wydaje negatywną opinię. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Zażalenie wnosi się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego z uwagi na położenie nieruchomości za pośrednictwem organu, który wydał negatywną opinię, w terminie 7 dni od dnia jej odebrania przez wnioskodawcę.
Co istotne, często organy negatywnie opiniują podział nieruchomości z uwagi na brak dostępu wydzielonej nieruchomości do drogi publicznej. Jest to stanowisko absolutnie błędne. Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 24 stycznia 2008 roku, II SA/Bk 716/07: „Skoro ustanowienie służebności drogi koniecznej ustawodawca łączy z decyzją o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, to nie można wymagać, aby na wcześniejszym etapie postępowania, czyli w chwili wydawania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału, służebność drogi koniecznej była rzeczywiście ustanowiona. Dla legalności postanowienia wyrażającego opinię, na podstawie art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spełnienie wymogu określonego w art. 93 ust. 3 polegać może na opisanej propozycji sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, poprzez ustanowienie w przyszłości służebności drogi koniecznej”.
Podział nieruchomości jest procesem dwuetapowym, gdzie istotnym elementem (wyjściowym) jest uzyskanie opinii w przedmiocie podziału nieruchomości. Jeżeli organ wyda negatywną opinię, wówczas blokuje to drogę wnioskodawcy do podziału nieruchomości. Dlatego też nie można tego lekceważyć i jeżeli są podstawy, to należy złożyć zażalenie na negatywną opinię w przedmiocie podziału nieruchomości.
