Poradnik Przedsiębiorcy

Finansowanie nieruchomości komercyjnych – jak to działa?

Początek polskiego rynku nowoczesnych powierzchni komercyjnych przypada na lata 90. Rozwój gospodarki wolnorynkowej spowodował wzrost zainteresowania polskim rynkiem ze strony inwestorów zagranicznych. Na początku mieli oni do dyspozycji tylko kilka nowoczesnych budynków biurowych. Typowe biura mieściły się głównie w administracyjnych budynkach lub kamienicach. W latach 90. oficjalny handel wielobranżowy odbywał się w domach towarowych, które w zmienionym formacie i charakterze funkcjonują do dziś. Pierwszym nowoczesnym centrum handlowym była otwarta w Warszawie w 1993 r. Panorama. Szybko zaczęły powstawać kolejne centra: Promenada (1996 – I faza, 1999 – II faza, 2005 – III faza), Land (1999), Galeria Mokotów (2000, rozbudowa 2002 i 2006), Wola Park (2002), Blue City (2004), Arkadia (2004) czy Złote Tarasy (2007). Zgodnie ze światowymi tendencjami, stale zwiększał się udział dużych obiektów handlowych w strukturze handlu. Prawdziwą sensacją na rynku było otwarcie pierwszego sklepu IKEA w Polsce. W sektorze spożywczym wydarzeniem było wejście na polski rynek supermarketów Billa. Zmiany gospodarcze otworzyły nowe możliwości rozwoju także w sektorze magazynowo-przemysłowym. Szybko zapełniające się półki i zaplecza sklepowe oznaczały wzrost zapotrzebowania na usługi magazynowania towarów i usługi logistyczne. Siłą napędową rynku była dostępność towarów i usług, otwarcie rynku konsumentów, rozwój technologii informatycznych i telekomunikacyjnych. Jak dziś wygląda polski rynek nieruchomości komercyjnych? Jakie obowiązują na nim „reguły gry”? Czy jest to opłacalny biznes? Jak obecnie działa finansowanie nieruchomości komercyjnych? Na te i inne pytania odpowiemy w niniejszym artykule.

Jak dziś wygląda polski rynek nieruchomości komercyjnych?

Obecnie na rynku inwestycyjnym Warszawa znajduje się w ścisłej czołówce europejskich miast postrzeganych przez inwestorów jako atrakcyjna lokalizacja dla przyszłej ekspansji firm. Polska centralna jest najbardziej pożądaną lokalizacją na rozwój centrów logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Nasza stolica zajmuje wysokie miejsca w rankingu pod względem niskich kosztów zatrudnienia pracowników, niskich kosztów i dostępności powierzchni biurowej oraz przyjaznego klimatu biznesowego. Powierzchnie biurowe, oddane do użytku w ostatnich 10 latach, należą do jednych z najbardziej nowoczesnych w Europie pod względem standardu i rozwiązań technicznych. Polski rynek handlowy jest dojrzały, atrakcyjny dla inwestorów instytucjonalnych, deweloperów, sieci handlowych oraz klientów. W tej chwili w Polsce działa ponad 380 centrów handlowych, o łącznej powierzchni ponad 7,2 mln m2, z czego 56,5% zlokalizowanych jest w głównych aglomeracjach miejskich. Coraz nowsze i w wyższym standardzie powstają powierzchnie biurowe. Największe z nich liczą ponad 100 000 m2 powierzchni, jak Arkadia w Warszawie, Manufaktura w Łodzi czy Port Łódź. Główne ośrodki budowania nieruchomości komercyjnych w Polsce to Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto. Na rynku działają profesjonalni międzynarodowi i krajowi deweloperzy i inwestorzy, a najemcami lokali handlowych są znane sieci handlowe (rodzime i zagraniczne). Wśród głównych graczy na rynku spożywczym należy wymienić hipermarkety takie jak Auchan, Kaufland, Tesco, Carrefour i E.Leclerc. Sektor sklepów z artykułami budowlanymi reprezentują Castorama, OBI, Leroy Merlin i Grupa PSB.

Jakie obowiązują na nim „reguły gry”?

Wraz z postępem technologicznym i związanym z nim rozwojem technologii mobilnej zmienia się podejście pracodawców do kwestii środowiska pracy, wzrostu popularności pracy z domu lub dowolnego innego miejsca. Biura nadal będą miejscem spotkań, prezentacji oraz tzw. spokojnej pracy. Zmiany stylu życia znajdują odbicie w ofercie centrów handlowych. Coraz większy nacisk kładzie się na rozbudowę części gastronomicznej i rozrywkowej. Szybki rozwój handlu internetowego, tzw. e-tailing, może przyczynić się do ograniczania oferty obiektów handlowych, szczególnie w sektorze spożywczym oraz multimediów. Już teraz można zauważyć powstawanie nowych kanałów dystrybucji, jakimi są galerie internetowe czy koncepty biznesowe realizowane za pomocą portali społecznościowych. Do szans dla rozwoju rynku należy zaliczyć:

  • Zwiększenie zainteresowania inwestorów mniejszymi miastami, mało nasyconych nowoczesnymi powierzchniami handlowymi;

  • Poprawa warunków finansowania nowych transakcji dotyczących inwestycji komercyjnych;

  • Pojawienie się nowych marek i rozwój istniejących dużych sieci handlowych.

Zagrożeniem dla rozwoju rynku może być:

  • Istniejące ryzyko związane z koniunkturą gospodarczą, wpływ zawirowań na rynku europejskim;

  • Znaczący wzrost stóp procentowych dla głównej waluty najmu, tj. EUR;

  • Trudności mniejszych najemców.

Nieruchomość komercyjna ma na celu przynosić zyski swojemu właścicielowi, czyli generować dochód czynszowy. Obiektami komercyjnymi mogą być obiekty biurowe, handlowe (m.in. lokale handlowe i usługowe, centra handlowe, supermarkety), magazynowe oraz logistyczno-dystrybucyjne. Obiekty te najczęściej są zlokalizowane w centrum dużych miast lub dużych osiedli i mają wysoki standard wykończenia. Najemcami są duże wiarygodne firmy, głównie sieciowe. Projekty nieruchomości komercyjnych często budowane są pod konkretnego najemcę. Finansowanie nieruchomości komercyjnych przede wszystkim odbywa się za pomocą kredytów bankowych oraz pożyczek udzielanych przez sponsorów projektów. Jeżeli firma chce zainwestować w nieruchomość komercyjną pod wynajem (obiekt biurowy, sklep, centrum handlowe, magazynowe, logistyczno-dystrybucyjne) lub grunt pod budowę nieruchomości komercyjnej, wybiera kredyt na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Kredyt ten może być przeznaczony np. na zakup przyjętej do użytkowania nieruchomości komercyjnej lub finansowanie podatku VAT płaconego przez firmę w okresie budowy bądź przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Beneficjentami tego finansowania mogą być nowo utworzone spółki celowe w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjne, powołane wyłącznie do realizacji, posiadania i zarządzania danym obiektem bądź średnie firmy na tzw. "pełnej księgowości". Analizę przedsięwzięć inwestycyjnych bank przeprowadza w kilku etapach. Począwszy od analizy ekonomiczno-finansowej, poprzez analizę dokumentacji inwestycyjnej, a kończąc na analizie efektywności inwestycji. Stosując metody analizy ilościowej, bada on strukturę i dynamikę poszczególnych kategorii ekonomicznych oraz zależności zachodzące między nimi. W ramach oceny jakościowej dokonuje on wewnętrznych i zewnętrznych cech kredytobiorcy, jego kierownictwa oraz otoczenia, które nie mogą zostać wyrażone we wskaźnikach. Analiza, jak każdy proces poznawczy, jest świadomą, celową i zamierzoną czynnością analityka.

Finansowanie nieruchomości komercyjnych - czy ten biznes jest opłacalny?

Jak pokazują badania oraz statystyki, ceny wynajmu nieruchomości komercyjnych ciągle rosną. Przyczyn takiego stanu rzeczy może być wiele. Począwszy od tego, że jesteśmy w Unii Europejskiej, aż po otwarcie granic i dużą konkurencyjność. Wielu przedsiębiorców uważa, że doskonałym pomysłem na własny biznes może być budowa nieruchomości o charakterze komercyjnym. Dobrą propozycją mogą być centra handlowe, restauracje, hotele, czy też budynki przemysłowe oraz nowoczesne centra logistyczne. Obecnie kredyty przeznaczone na finansowanie budowy nieruchomości komercyjnych są relatywnie nisko oprocentowane, a inwestor czerpie aż dwa rodzaje zysków. Pierwszy pochodzi z wynajmu, a drugi ze wzrostu wartości nieruchomości. Przedsiębiorcy podejmujący się budowy budynku komercyjnego wybierają odpowiednią firmę budowlaną, która będzie realizować dany projekt, tzw. generalnego wykonawcę. Na etapie rozpoczęcia budowy powinno się również szukać potencjalnych najemców, aby od razu po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie móc zacząć zarabiać. Musimy jednak wiedzieć, że pierwsze lata działalności spółki celowej są zazwyczaj nierentowne. Firma ponosi duże koszty związane z zakupem gruntu, budową czy obsługą kredytu. Zyski przychodzą dopiero w drugim, trzecim roku działalności, kiedy przychodu z umów najmu są stabilne, koszty obsługi długu powoli spadają, a poziom zyskowności rośnie. Możemy uznać, że decyzja o biznesie, jakim jest nieruchomość komercyjna, to opłacalny biznes.

Brak płatności od najemcy – i co wtedy?

Dopóki nasi najemcy płacą regularnie comiesięczny czynsz, koszty utrzymania nieruchomości zazwyczaj przenoszone są na najemców, a to przedsiębiorca osiąga oczekiwane korzyści. Co w sytuacji, kiedy jeden lub kilku naszych najemców przestają nam płacić? Koszty obsługi długu musimy ponosić, a przychodów chwilowo brak. Z praktycznego punktu widzenia, niejednokrotnie na konsultacjach indywidualnych z przedsiębiorcami poszukuje się najdogodniejszych rozwiązań. Najprostszym rozwiązaniem wydaje się znalezienie nowego najemcy. Jeśli jest to relatywnie mała powierzchnia w całej nieruchomości, to znalezienie zastępstwa nie powinno być problemem. Najczęściej takie lokale wynajmowane są na punkty usługowe. Problem pojawia się w sytuacji, kiedy to jeden z głównych najemców zaczyna mieć kłopoty z utrzymaniem płynności finansowej. Wtedy nasze przychody z najmu drastycznie się pogarszają, a znalezienie nowego najemcy może być czasochłonne. Dobrym pomysłem jest prowadzenie negocjacji z takim najemcą. Być może kłopoty są przejściowe, a jeśli jednak nie, to przynajmniej będziemy mieć czas na znalezienie nowego. Pamiętajmy, aby dywersyfikować portfel naszych najemców. Rozlokujmy tak powierzchnię w nieruchomości, aby mieć lokale o dużej i małej powierzchni. Wybierajmy najemców sprawdzonych, często mogą to być duże sieci handlowe znanych marek. Wtedy mamy większe szanse na prawidłowe funkcjonowanie naszego biznesu.