Postępowanie egzekucyjne musi być prowadzone ściśle z obowiązującymi przepisami, a komornik jest związany nie tylko żądaniami wierzyciela, ale przede wszystkim precyzyjnymi regulacjami prawnymi. Czy oznacza to, że licytacja mieszkania dłużnika może nastąpić od razu po wszczęciu egzekucji? W praktyce zależy to od wielu czynników, w tym od wniosku wierzyciela oraz wartości zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości.
Podstawa egzekucji komorniczej
Zacznijmy od tego, że komornik nigdy sam z siebie nie inicjuje żadnego postępowania egzekucyjnego. Jego działanie znajduje umocowanie we wniosku uprawnionego podmiotu (najczęściej wierzyciela domagającego się zapłaty), który dodatkowo musi zawierać tytuł wykonawczy. Takim tytułem może być chociażby prawomocny wyrok sądu zaopatrzony w klauzulę wykonalności, jak również akt notarialny, w którym dłużnik poddał się dobrowolnej egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.
Wniosek o wszczęcie egzekucji ma bardzo ważne znaczenie z punktu widzenia każdego dłużnika. To bowiem w tym piśmie wierzyciel wskazuje, z jakich składników majątku zobowiązanego do zapłaty egzekucja ma być prowadzona. W praktyce może to być wynagrodzenie za pracę, rachunki bankowe, ruchomości czy właśnie nieruchomość. Wierzyciel nie ma obowiązku domagać się spłaty z każdego elementu wchodzącego do majątku dłużnika, teoretycznie może pominąć z egzekucji wybrane przedmioty zobowiązanego. W zależności od treści wniosku egzekucyjnego komornik podejmuje odpowiednie działania zmierzające do zaspokojenia roszczeń wierzyciela.
Przykład 1.
Pan Jan jest dłużny bankowi dużą sumę pieniędzy, w związku z udzielonym mu kredytem zabezpieczonym hipoteką na jego mieszkaniu. Czy komornik może od razu zająć jego mieszkanie i doprowadzić do licytacji?
Tak, w szczególności, gdy bank we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego zażąda egzekucji z nieruchomości dłużnika. W przypadku kredytów hipotecznych taka sytuacja jest dosyć częsta. Jeśli jednak pan Jan posiada stały dochód lub inny majątek (np. oszczędności zgromadzone na rachunku bankowym), to komornik może w pierwszej kolejności sięgnąć do tych środków, aby spłacić wierzytelność przysługującą bankowi. Licytacja nieruchomości mężczyzny jest oczywiście możliwa, ale mało prawdopodobna. Gdyby dłużnik nie posiadał żadnego majątku prócz wspomnianego mieszkania, komornik musiałby doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, aby bank został spłacony.
Kolejność działań komornika a licytacja mieszkania
Mimo że prawo nie narzuca sztywnej kolejności zajmowania majątku dłużnika, w praktyce postępowania egzekucyjne często przebiegają według pewnego powtarzalnego schematu. Komornicy zazwyczaj rozpoczynają od metod, które są najmniej uciążliwe dla dłużnika i najszybsze do przeprowadzenia. Na samym początku komornik zwykle skupia się na majątku, który można zająć zdalnie, bez konieczności wizyty u samego dłużnika. Obejmuje to zajęcie:
- wynagrodzenia za pracę;
- środków zgromadzonych na rachunkach bankowych;
- środków zgromadzonych na rachunkach w urzędzie skarbowym – dotyczy to najczęściej nadpłat z tytułu podatku dochodowego;
- emerytury lub renty;
- innych wierzytelności, np. należności pieniężnych, których dłużnik może żądać od swoich dłużników.
Jeśli zajęcie ww. składników okaże się nieskuteczne lub wierzyciel wskaże konkretne przedmioty, komornik może przejść do egzekucji z ruchomości. W tym celu udaje się on do miejsca zamieszkania dłużnika, aby spisać i zająć wartościowe przedmioty ruchome. Są to zazwyczaj:
- samochody i inne pojazdy;
- sprzęt RTV i AGD (z wyjątkiem przedmiotów niezbędnych do życia, np. lodówki);
- cenniejsze meble, dzieła sztuki, biżuteria.
Po zajęciu ruchomości następuje ich oszacowanie, a następnie licytacja. Dopiero jeśli egzekucja z ruchomości i środków pieniężnych okaże się bezskuteczna w całości lub w części lub gdy wierzyciel od razu zawnioskował o egzekucję z nieruchomości (co jest normą przy dużych długach zabezpieczonych hipoteką), komornik przystępuje do egzekucji z mieszkania. Jest to najbardziej sformalizowany, skomplikowany i najdłuższy etap postępowania. Stąd też licytacje nieruchomości od razu po wszczęciu postępowania egzekucyjnego nie stanowią normy wśród komorników.
Przykład 2.
Pani Oliwia ma duży dług z tytułu kredytu niezabezpieczonego hipoteką. Komornik najpierw zajął jej pensję i konto, ale środki okazały się niewystarczające. Wierzyciel złożył kolejny wniosek o rozszerzenie egzekucji na ruchomości. Dopiero po stwierdzeniu, że licytacja samochodu i kilku wartościowych przedmiotów nie zaspokoi długu, wierzyciel ostatecznie decyduje się na złożenie wniosku o egzekucję z mieszkania. Czy w tym przypadku komornik mógł przejść do licytacji mieszkania od razu po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec pani Oliwii?
Nie, ponieważ wierzyciel nie wnioskował o to na samym początku sprawy. Wniosek o egzekucję z nieruchomości dłużniczki został złożony dopiero za trzecim razem, gdy próby egzekucji z innych składników majątkowych kobiety okazały się nieskuteczne. Gdyby wierzyciel złożył taki wniosek na początku, komornik mógłby podjąć się licytacji nieruchomości.
Licytacja mieszkania - procedura
Komornicy nie podejmują się licytacji nieruchomości także z innego względu – tego rodzaju sprawy mogą trwać dosyć długo i generować spore koszty. Nie jest to korzystne rozwiązanie ani dla wierzyciela, ani samego komornika. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości nie prowadzi do natychmiastowej sprzedaży mieszkania, domu lub działki. W tym zakresie należy bowiem zachować ściśle określony porządek czynności, które mają na celu ochronę zarówno interesów wierzyciela, jak i dłużnika. Warto w tym miejscu przypomnieć treść art. 921 kpc, który stanowi, że egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego mogłaby należeć egzekucja.
Po otrzymaniu wniosku o wszczęcie egzekucji uwzględniającej możliwość zlicytowania nieruchomości komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w ciągu dwóch tygodni, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Jednocześnie dokonuje zajęcia nieruchomości, co wiąże się również ze złożeniem wniosku o wpis zajęcia egzekucyjnego w księdze wieczystej. Takie zajęcie jest jednak formalnym zabezpieczeniem, a nie natychmiastową licytacją. Pamiętajmy, że komornik ma prawo zająć i zlicytować każdą nieruchomość – budynkową, lokalową lub gruntową.
Jeśli dłużnik zareagował na wezwanie komornika i spłacił swój dług lub podjął negocjacje w zakresie spłaty ratalnej, licytacja nieruchomości nie będzie potrzebna. Dużo gorzej jest, jeśli zobowiązany nie chce lub nie może spłacić swojego długu albo zwyczajnie nie reaguje na pisma komornicze. Po upływie terminu na zapłatę, jeśli dłużnik nie uregulował należności, komornik zleca biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. To kluczowy etap, od którego zależy późniejsza cena wywołania na licytacji. Dłużnik ma prawo wnieść zarzuty do tego oszacowania. Dopiero po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania komornik może przystąpić do publicznego obwieszczenia o licytacji. Od tego momentu muszą upłynąć jeszcze co najmniej dwa tygodnie do dnia samej licytacji. Pierwsza licytacja musi się odbyć w terminie nie wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania.
Istotną kwestią, która chroni dłużników przed natychmiastową licytacją mieszkania za drobne zaległości, jest regulacja dotycząca minimalnej wysokości długu uprawniającej do licytacji nieruchomości mieszkalnej. Zgodnie z treścią art. 9521 §2 kpc licytacja lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, może być przeprowadzona, jeśli wysokość egzekwowanej należności głównej (bez odsetek i kosztów) stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej (1/20) części sumy oszacowania nieruchomości.
Przykład 3.
Pan Kacper ma niespłacony dług w wysokości 15 000 zł. Równocześnie jest właścicielem mieszkania o wartości 400 000 zł i nie posiada innego majątku. Czy komornik może zająć i zlicytować jego nieruchomość?
Nie, ponieważ wysokość zobowiązania dłużnika nie przekracza w tym przypadku 1/20 części sumy oszacowania jego nieruchomości, a więc kwoty 20 000 zł (400 000 zł × 1/20 = 20 000 zł). W tym przypadku komornik musi kontynuować poszukiwanie ruchomości lub innych wierzytelności i nie wolno mu doprowadzić do licytacji nieruchomości, nawet jeśli jest to jedyny majątek pana Kacpra.
Podsumowanie
Wszczęcie postępowania egzekucyjnego nie uprawnia komornika do natychmiastowej licytacji mieszkania. Sprzedaż nieruchomości jest możliwa tylko na wniosek wierzyciela i stanowi ostatni etap egzekucji, następujący po formalnym zajęciu nieruchomości i wezwaniu dłużnika do zapłaty. Równie istotne jest sporządzenie i uprawomocnienie się opisu i oszacowania nieruchomości przez biegłego, a także spełnienie kryterium minimalnej wysokości długu (1/20 sumy oszacowania dla celów mieszkalnych). W praktyce komornik i wierzyciel najpierw poszukują innych, mniej inwazyjnych i szybszych sposobów zaspokojenia długu, chyba że egzekucja dotyczy kredytu hipotecznego lub dług jest znaczny w stosunku do wartości innego majątku.
