Czynność opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika

Często zdarza się, że prowadzenie egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność dłużnika jest jedynym sposobem na to, aby wierzyciel odzyskał posiadaną wierzytelność. Sprawdźmy, na czym polega czynność opisu i oszacowania nieruchomości przez komornika.

Wniosek o wszczęcie egzekucji i dokonanie opisu i oszacowania

Dlatego też, mając informacje o tym, że dłużnik posiada nieruchomość, we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego należy wskazać ten fakt i złożyć wniosek o prowadzenie egzekucji z nieruchomości, w tym o dokonanie przez komornika opisu i oszacowania tej nieruchomości.

Wierzyciel, składając wniosek o dokonanie opisu i oszacowania, musi dopełnić następujących formalności:

• złożyć wyciąg, a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg,
• wskazać miejsce zamieszkania uczestników postępowania – dotyczy to dłużnika i innych współwłaścicieli nieruchomości.

Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument potwierdzający własność nieruchomości dłużnika.

Wskazanych wyżej dokumentów może żądać od właściwych organów także komornik.

Komornik zawiadamia znanych mu uczestników o terminie opisu i oszacowania oraz wzywa przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej uczestników, o których nie ma wiadomości oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu i oszacowania zgłosiły swoje prawa.

Termin opisu i oszacowania nieruchomości

W przypadku, gdyby opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, komornik o ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia.

Wydzielenie części nieruchomości do licytacji

W toku prowadzenia czynności opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarczy na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości. Na decyzję komornika przysługuje skarga na zasadach ogólnych, natomiast na postanowienie sądu rozstrzygające w przedmiocie tej skargi – zażalenie.

W razie wydzielenia przez komornika części nieruchomości dalsze postępowanie co do jej reszty będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części.

Jakie elementy zawiera protokół opisu i oszacowania nieruchomości?

Z czynności opisu i oszacowania sporządzany jest protokół, który powinien zawierać następujące elementy:

1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;
2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;
3. stwierdzone prawa i obciążenia;
4. umowy ubezpieczenia;
5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;
6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;
7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;
8. zgłoszone prawa do nieruchomości;
9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Ponadto, gdy na ruchomościach, wierzytelnościach lub prawach zajętych wspólnie z nieruchomością ustanowiony został zastaw rejestrowy, w opisie należy wymienić przedmiot obciążony zastawem rejestrowym oraz wierzytelność, którą zastaw ten zabezpiecza.

Czynność opisu i oszacowania nieruchomości - ważne zasady 

Jeżeli doszło do umorzenia wcześniejszej egzekucji, w której dokonano opisu i oszacowania, a wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożony został w terminie trzech lat od daty umorzenia postępowania, komornik dokona nowego opisu i oszacowania wyłącznie na wniosek wierzyciela lub dłużnika, przy czym dłużnik może złożyć taki wniosek w terminie dwóch tygodni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go pouczyć przy doręczeniu wezwania.

W celu sporządzenia opisu nieruchomości komornik przeprowadza oględziny nieruchomości. 

Ponadto komornik z urzędu ustala fakty, które mają znaczenie dla dokładnego określenia położenia nieruchomości, jej rodzaju, przeznaczenia, stanu i wartości.

W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. 

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. 

Gdyby jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika wpisane do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone zostały w jedno postępowanie, to w przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna.

Jeżeli w toku prowadzonych czynności związanych z opisem i oszacowaniem nieruchomości zostały zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń, przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się osobno wartość rzeczy spornej, osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy, wreszcie osobno wartość całości zarówno z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw określonych sumą pieniężną, obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

W opisie nieruchomości należy wskazać także sposób dostępu nieruchomości gruntowej do drogi publicznej oraz dostępność urządzeń infrastruktury technicznej, a gdy na nieruchomości znajdują się budynki lub inne urządzenia, w opisie nieruchomości należy podać w miarę możliwości: rok ich budowy, stan, rodzaj konstrukcji i materiału budowlanego, liczbę kondygnacji, wyposażenie w instalacje i urządzenia, sposób i jakość ich wykonania i sposób użytkowania. 

Ponadto w opisie nieruchomości podaje się źródło informacji o stwierdzonych prawach i obciążeniach. 

Opis nieruchomości rolnych powinien wskazywać w szczególności obszar, jakość i klasę gruntów ornych, łąk, pastwisk, lasów, ogrodów z wyodrębnieniem obszaru sadów, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, jeżeli istnienie tych pokładów zostało udokumentowane, oraz wód, a ponadto rodzaj i obszar zasiewów i upraw. 

Gdy zajęte w toku prowadzonej egzekucji nieruchomości stanowią całość gospodarczą, w opisie podaje się informacje o okolicznościach uzasadniających takie zakwalifikowanie nieruchomości. 

W razie stwierdzenia niezgodności danych zawartych w księdze wieczystej lub ewidencji gruntów i budynków dotyczących obszaru lub sposobu użytkowania nieruchomości, w opisie nieruchomości podaje się stan rzeczywisty z zaznaczeniem, na czym polega jego niezgodność z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej lub w ewidencji gruntów i budynków. O stwierdzonej niezgodności komornik niezwłocznie zawiadamia organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków.

Biegły sporządza operat szacunkowy w terminie wyznaczonym przez komornika. Komornik może z ważnej przyczyny przedłużyć termin wyznaczony biegłemu. 

Ponadto, gdy na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytułu dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku. 

Zaskarżenie opisu i oszacowania nieruchomości

Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie podanym w zawiadomieniu, termin do zaskarżenia liczy się od dnia obwieszczenia o jego ukończeniu. 

W przypadku uchybienia terminu możliwe jest jego przywrócenie, o ile strona chcąca zaskarżyć czynność opisu i oszacowania nieruchomości uchybiła terminowi nie ze swojej winy. 

W tym wypadku przywrócenie terminu odbywa się na ogólnych zasadach obowiązujących przy przywróceniu terminu w sprawach cywilnych.

Czynność opisu i oszacowania podlega zaskarżeniu na zasadach ogólnych. Skarga może zostać złożona na formularzu albo przybrać formę pisma procesowego. Kieruje się ją do komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne wraz z odpowiednią liczbą odpisów. W skardze należy oznaczyć zaskarżoną czynność, tj. czynność opisu i oszacowania nieruchomości oraz czynność podpisania protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Skarga podlega opłacie 50 zł.

Dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości 

Dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości może także zlecić sąd rozpoznający skargę na czynność opisu i oszacowania nieruchomości w ramach prowadzonego nadzoru nad postępowaniem egzekucyjnym.

Należy pamiętać, że cena oszacowania, a właściwie cena wywołania zostaje poddana weryfikacji w toku licytacji, nie wyklucza to więc możliwości osiągnięcia ceny znacznie wyższej od oszacowanej, gdyż zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 1998 roku (I CKN 639/97): „podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest »pomiar« tej wartości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikującej oszacowanie”.