Nabycie nieruchomości stanowi czynność prawną podlegającą opodatkowaniu PCC. Zgodnie z przepisami ustawy o PCC, gdzie podstawa opodatkowania PCC równa jest wartości rynkowej nieruchomości. To z kolei rodzi problemy interpretacyjne w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej odbywa się po cenie innej niż rynkowa. Poniżej postaramy się wyjaśnić te wątpliwości.
Zakup nieruchomości a podstawa opodatkowania PCC
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy podatkowi podlegają orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody – od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży na kupującym. Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości 2%.
Na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 3 i 4 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.
Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy.
Z treści powyższych przepisów wynika, że podatek od czynności cywilnoprawnych nalicza się od wartości przedmiotu transakcji ustalanej przez strony umowy sprzedaży wyrażonej w cenie. Jednakże w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany, gdyż zgodnie z przepisami podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu transakcji.
Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej a podstawa opodatkowania PCC
Czynnością podlegającą opodatkowaniu PCC jest umowa sprzedaży. Zgodnie z art. 535 kc przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Odnośnie do nabycia w drodze licytacji komorniczej wskażmy, że w myśl art. 952 ustawy Kodeks postępowania cywilnego (kpc) zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.
Stosownie do art. 987 kpc po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu zarówno jego, jak i obecnych uczestników.
Zgodnie z art. 998 § 1 kpc po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.
Jak wynika z art. 999 § 1 zdanie pierwsze ww. ustawy, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów.
Tym samym uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności powoduje przejście własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę.
Jak wskazano powyżej, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają orzeczenia sądowe, które wywołują takie same skutki jak czynności cywilnoprawne, o których mowa w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zatem nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wywołuje takie skutki prawne jak nabycie tych nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży i z tej przyczyny podlega temu podatkowi na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy.
Momentem powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z wydaniem postanowienia sądu o przysądzeniu własności nieruchomości jest dzień uprawomocnienia się tego postanowienia.
Wartość rynkowa nieruchomości a podstawa opodatkowania PCC przy nabyciu w drodze licytacji komorniczej
Odnosząc się do przedstawionego problemu, Dyrektor KIS w interpretacji z 18 grudnia 2024 roku (nr 0111-KDIB2-2.4014.271.2024.2.PB), wskazał, że podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nabytych nieruchomości z dnia dokonania tych czynności, czyli nabycia własności nieruchomości. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazują, co stanowi podstawę opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala.
Podsumowując, cena nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej o tyle będzie podstawą opodatkowania w PCC, o ile odpowiada ona wartości rynkowej. Nabycie rzeczy na licytacji komorniczej podlega takim samym rygorom opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jak czynności dokonywane na wolnym rynku.
