Poradnik Przedsiębiorcy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - pomoc czy przeszkoda?

Mimo że własność jest nadrzędnym prawem konstytucyjnym każdego człowieka, to w wielu aspektach jest ono ograniczane w myśl „dobra społecznego” lub „interesu publicznego”. Nie inaczej jest z prawem własności do nieruchomości. Będąc właścicielem działki budowlanej, nie można z niej korzystać w nieograniczonym zakresie. Istnieje bowiem wiele regulacji i wytycznych, które wskazują, gdzie można posadowić budynek, jaka jest jego maksymalna wielkość i wysokość czy chociażby rodzaj jego przeznaczenia. Szczególnie uważać na to muszą przedsiębiorcy, nie każdy charakter działalności będzie bowiem pasował władzom bądź ich sąsiadom. Najistotniejszym aktem, który strukturyzuje zagospodarowanie, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem obligatoryjnym. Ustawodawca pozostawił władzom gminy swobodę w decyzyjności co do jego ustanowienia – jeżeli władze uznają to za konieczne, mogą taki plan uchwalić. Podejmując decyzje w przedmiocie uchwalenia planu, gmina określa możliwości zabudowy, jej ograniczenia lub nawet zakazu. Każdy przedsiębiorca, planując budowę zakładu, powinien więc szczegółowo zapoznać się z regulacjami dotyczącymi miejsca przyszłej inwestycji. W innym wypadku może gorzko pożałować swojej beztroski.

Czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został całościowo uregulowany w Ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 4 miejscowy plan stanowi akt prawa miejscowego, co oznacza, że wszelkie jego ustalenia są powszechnie wiążące na obszarze, na którym obowiązuje. Wiąże nie tylko właścicieli czy użytkowników wieczystych nieruchomości położonych na jego obszarze, lecz także gminy i organy państwowe. Zadaniem planu miejscowego jest przede wszystkim ustanowienie przeznaczenia terenu. Ustawodawca uznał, że prawo wspólnoty jest istotniejsze niż uprawnienia właścicielskie, toteż plan ten ma prawo wpływać i ograniczać prawa własności.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien określać nie tylko przeznaczenie terenu i sposób jego zagospodarowania, lecz także warunki zabudowy.

Zgodnie z wytycznymi ustanowionymi przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy obiekt budowlany podlegający pod miejscowy plan należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Nieruchomości podlegające pod plan miejscowy muszą mieć zapewnione w szczególności:

  • dostęp do drogi publicznej;

  • ochronę przed pozbawieniem możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, ze środków łączności oraz dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;

  • ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie;

  • ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby.

Co z terenami pozbawionymi planu miejscowego?

Z racji tego, że ustanowienie planu miejscowego nie stanowi obowiązku gminy, a jej uprawnienie, ustawodawca musiał wprowadzić pewne ograniczenia w inwestowaniu na obszarach pozbawionych planów. Instrumentem prawnym ograniczającym dowolne inwestowanie na obszarze nieobjętym planem miejscowym są przepisy art. 61 ustawy. Zobowiązują one do zapewnienia zgodności planowanej inwestycji z przepisami szczególnymi, np. Prawem budowlanym czy Prawem wodnym, jak również do łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

  • teren powinien mieć dostęp do drogi publicznej;

  • istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, która musi być respektowana przez organy władcze gminy. Zobowiązuje ona organ do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dopiero wówczas, gdy niezależnie od spełnienia innych prawem wymaganych warunków zamierzenie inwestycyjne jest lokalizowane w sąsiedztwie co najmniej jednej działki zabudowanej – i to na zasadzie kontynuacji funkcji. Zasada dobrego sąsiedztwa ma przeciwdziałać zabudowie w rozproszeniu, tak aby nie trzeba było rozbudowywać kosztownej infrastruktury technicznej. Powyższego nie stosuje się jednak do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na ten cel w planach miejscowych sporządzonych przed 1995 rokiem oraz przy zabudowie zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Do obszarów nieobjętych planem miejscowym stosuje się instytucję decyzji lokalizacyjnej, tzw. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W związku z powyższym, jeżeli na danej nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy, wówczas przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przedsiębiorca musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero ona otwiera drogę do złożenia wniosku o pozwoleniu na budowę. Trzeba jednak pamiętać, że jednym z wymogów uzależniających wydanie decyzji jest to, aby w bezpośrednim otoczeniu nieruchomości przedsiębiorcy znajdowała się zabudowa zbliżona pod względem funkcjonalnym i technicznym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a przedsiębiorca

Plan miejscowy ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji, a także określa sposoby zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Co więcej, plan ma charakter aktu prawa miejscowego, przez co musi być bezwzględnie przestrzegany przez każdego właściciela gruntu leżącego w obrębie oddziaływania danego planu. Z tego względu istotne jest, aby rozpoczynając planowanie nowej inwestycji, dokładnie zapoznać się z planem miejscowym. Jest to o tyle ważne, że może on nie tylko wprowadzać ograniczenia co do samego budynku, lecz także w odniesieniu do działalności gospodarczej. W niektórych sytuacjach dany rodzaj działalności może być całkowicie zakazany z powodu zbytniej uciążliwości dla gruntów sąsiednich (np. tartak w obrębie domków jednorodzinnych).

Należy mieć jednocześnie na uwadze, że ustawodawca ustanowił zakaz rozszerzającej wykładni istniejących ograniczeń prawnych planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli więc przewiduje on możliwość prowadzenia na dany obszarze określonej działalności gospodarczej, to działalność ta może być tam prowadzona wyłącznie w granicach wyznaczanych przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Każde rozszerzenie działalności poza dotychczasowe postanowienia planu miejscowego musi być poprzedzone albo zmianą planu albo uzyskaniem przez przedsiębiorcę odpowiedniej decyzji.

W jaki sposób przedsiębiorcy mogą wpływać na treść miejscowego planu?

W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta sporządza studium, uwzględniając ustalenia strategii rozwoju województwa i planu zagospodarowania przestrzennego województwa, jak również strategii rozwoju ponadlokalnego oraz strategii rozwoju gminy.

Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy.

Następnie rzeczoną uchwałę ogłasza się w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu, może wnieść do niego uwagi – obligatoryjnie na piśmie. Legitymację do zaskarżenia uchwały ma każdy – osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (np. organizacje społeczne, organizacje środowiskowe, stowarzyszenia). W związku z powyższym zarzuty do planu miejscowego nie muszą mieć charakteru specjalistycznego. Składa się je w terminie wskazanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym termin ten nie może być krótszy niż 14 dni.

Uwagę do projektu planu można wnieść w imieniu własnym lub w interesie ogólnym. Wnoszący nie musi przy tym udowadniać swojego prawa własności czy faktu zamieszkania lub siedziby na terenie objętym planem bądź na terenie gminy. Uwagi może wnieść każdy.

Uwagi do projektu planu rozpatruje organ, który projekt sporządził, tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta. Wcześniej jednak rada gminy – na podstawie uwag skierowanych do ww. podmiotów – w formie uchwały rozstrzyga o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu. Rada może wprowadzić wprost propozycje zmian, zmodyfikować je lub odrzucić. W przypadku uwzględnienia zmian przekazuje je wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi celem ich wprowadzenia. Jeżeli zaś uzna, że nie ma podstaw do uwzględnienia uwag, podejmuje uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Po złożeniu uwag przedsiębiorca nie ma żadnych możliwości ingerowania w decyzyjność organów gminy. Niezadowolony z ostatecznego kształtu miejscowego planu zagospodarowania może jednak zaskarżyć uchwałę rady gminy do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kontra przedsiębiorca – podsumowanie

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi akt prawa miejscowego, który musi być bezwzględnie przestrzegany. Dotyczy to oczywiście również przedsiębiorców. Stąd też przedsiębiorca planujący budowę powinien zapoznać się z miejscowym planem, aby po zakupie gruntu nie okazało się, że zamierzona inwestycja będzie musiała być mocno modyfikowana lub całkowicie zaniechana. Dobrym pomysłem może okazać się wybranie nieruchomości nieobjętej planem zagospodarowania. Wówczas w zależności od uzasadnienia wniosku organ administracyjny może zezwolić na inwestycję przedsiębiorcy, która w realiach planu mogłaby nie mieć szans na realizację.