Poradnik Przedsiębiorcy

Odrolnienie działki, czyli jak wybudować dom na gruncie rolnym?

Właściciel gruntu rolnego może chcieć przeznaczyć teren. pod budowę. Żeby to zrobić, konieczna może być zmiana przeznaczenia gruntu, czyli odrolnienie działki oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Kiedy jest to konieczne i jak odrolnić działkę?

Miejscowy plan, warunki zabudowy

To, jakie inwestycje mogą być realizowane na nieruchomości zależy od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan jest, ale grunt ma w nim charakter rolny, budowa domu będzie wymagała zmiany planu miejscowego, co jest długotrwałe i zależy od gminy. Jeśli takiego planu nie ma, konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która określać będzie, że na nieruchomości można wybudować dom. W obu jednak przypadkach niezbędne może być odrolnienie działki. Niestety nigdy nie ma pewności, że wniosek w tej sprawie zostanie rozpatrzony zgodnie z wolą inwestora.

Odrolnienie działek w granicach administracyjnych miast

Skomplikowanych przepisów o odrolnieniu nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Są one odrolnione z mocy prawa (art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Nie oznacza to, że zawsze będzie na nich można coś wybudować - o tym decyduje plan miejscowy (który może wyłączać grunty spod zabudowy), a w razie braku planu miejscowego - decyzja o warunkach zabudowy.

Nawet, jeśli na takim gruncie w mieście można będzie budować, to wprawdzie nie jest potrzebny pierwszy etap procedury (odrolnienie działki - bo działka w mieście jest odrolniona z mocy prawa), ale konieczny będzie drugi etap - wyłączenie z produkcji rolnej, z czym mogą się wiązać niemałe opłaty. Piszemy o tym w dalszej części.

Etap pierwszy - odrolnienie działki

Jeśli nie mamy do czynienia z działką w granicach administracyjnych miasta, konieczne będzie przejście pierwszego etapu procedury, jakim jest odrolnienie działki.

Grunty rolne, podobnie jak leśne podlegają szczególnej ochronie. Ochrona ta polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Na cele nierolnicze i nieleśne można przekazać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Wydanie pozytywnej decyzji w związku ze złożonym wnioskiem o zmianę przeznaczenia z gruntu rolnego na budowlany wiąże się z koniecznością ponownego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wspomnianych powyżej zasad nie stosuje się do terenów, dla których nie sporządza się miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie stosuje się ich też, o czym była już mowa, do gruntów położonych w granicach administracyjnych miast - są one odrolnione z mocy prawa.

Wniosek o odrolnienie działki, na skutek prośby zainteresowanego właściciela, składa do właściwego ministra gmina - tj. wójt, burmistrz, prezydent miasta i tylko gmina jest stroną w tym postępowaniu (nie jest nią zatem właściciel działki rolnej). W sytuacji, gdy zgody ministra nie potrzeba, na żądanie zainteresowanego właściciela działki rolnej to gmina przeprowadza stosowne postępowanie. Warto pamiętać, że jeśli kategoria gleby oznaczona jest jako IV, V, bądź VI klasa, wtedy nie ma potrzeby uzyskiwania zgody ministra i właściwy organ wspólnie z radą gminy lub radą miasta samodzielnie podejmuje decyzje o odrolnieniu.

Prostsze odrolnienie działki

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

  • co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,

  • położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,

  • położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej,

  • ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Przez zwartą zabudowę rozumie się zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m.

Uzasadnienie wniosku o odrolnienie

Wniosek o odrolnienie działki wymaga uzasadnienia oraz wskazania, pod jakie budownictwo działka ma być przekształcona. Zainteresowany może m.in. wskazać, że działka ma niską przydatności gruntu rolnego ze względu na kryterium wartości produkcyjnej. Zasadne może być również wskazanie, że formalnie sklasyfikowane grunty rolne znajdujące się na obszarze gminy są gruntami rolnymi jedynie z prawnego punktu widzenia, a tym samym z uwagi na brak realnej możliwości ich wykorzystania, ich wartość produkcyjna jest znikoma.

Etap drugi - wyłączenie z produkcji rolnej

Po odrolnieniu działki pod budowę domu, tj. doprowadzeniu do sytuacji, że ze stosownego dokumentu (np. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) wynika, że można wybudować budynek, pora na drugi etap. Należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej. Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wymaga wydania decyzji zezwalających na takie wyłączenie, o ile dotyczy:

  • użytków wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb,  

  • użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego,

  • a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych), oraz

  • gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Nie można zatem otrzymać w tej sytuacji decyzji odmownej. Z kolei użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego w ogóle takiego wyłączenia nie wymagają.

Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest zobowiązana uiścić jednorazową należność i opłaty roczne, a w odniesieniu do gruntów leśnych – także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Wysokość opłat zależy od klasy gruntu i jego pochodzenia. Dokładna wysokość należności została określona w art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przykładowo, za odrolnienie działki o wielkości 1 ha w przypadku użytków rolnych klasy gleby IIIa, należność wynosi – 320.595 zł. W wielu przypadkach inwestor najczęściej nie uiszcza opłaty za  odrolnienie działki. Wspomnianą należność pomniejsza się bowiem o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

Z kolei przez opłatę roczną rozumie się opłatę z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczaną:

  • w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10,

  • w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej na cele:

  • do 0,05 ha – w przypadku budynku jednorodzinnego,

  • do 0,02 ha – na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. 

Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Kara za odrolnienie wbrew przepisom

W razie stwierdzenia, że grunty zostały wyłączone z produkcji niezgodnie z przepisami, sprawcy wyłączenia ustala się opłatę w wysokości dwukrotnej należności. Zadania kontrolne w tym zakresie wykonuje marszałek województwa.

Natomiast w razie stwierdzenia, że grunty przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub nieleśne zostały wyłączone z produkcji bez decyzji, o której mowa w art. 11 ust. 1 i 2 ustawy (np. w sprawie użytków rolnych klasy gleby IIIa), decyzję taką wydaje się z urzędu, podwyższając jednocześnie wysokość należności o 10%.