Poradnik Przedsiębiorcy

Pozwolenie na budowę - stwierdzenie nieważności

Do tej pory przepisy prawa budowlanego nie posiadały regulacji dotyczącej stwierdzenia przez organ nieważności pozwolenia na budowę. Oznaczało to, że organ nawet po wielu latach od wydania decyzji pozwolenia na budowę mógł swobodnie ją uchylić, narażając innych na starty – w szczególności inwestorów. Nowelizacja Prawa budowlanego z 19 września 2020 roku zmieniła tę sytuację i wprowadziła do ustawy nowe przepisy, w tym czas na stwierdzenie przez organ nieważności pozwolenia na budowę. Czy pozwolenie na budowę może stracić ważność?

Pozwolenie na budowę

Wydawane w ramach decyzji odpowiedniego organu pozwolenie na budowę jest konieczne do rozpoczęcia realizacji projektu budowlanego. Na podstawie zgłoszonego projektu i opisu geodezyjnego terenu oraz innych koniecznych dokumentów może on wydać takie pozwolenie lub decyzję negatywną.

Organem właściwym do wydania pozwolenia jest organ administracyjny architektoniczno-budowlany, natomiast stronami postępowania administracyjnego będzie inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości. 

Pozwolenie na budowę nie musi zostać uzyskane w przypadkach wyszczególnionych w art. 29 ustawy – Prawo budowlane, np. parterowe budynki gospodarcze do 35 m2.

Wygaśnięcie pozwolenia na budowę 

Decyzja dotycząca pozwolenia na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta w ciągu 3 lat od dnia decyzji ostatecznej lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. 

W przypadku wygaśnięcia czy stwierdzenia nieważności rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu następnego pozwolenia na budowę (art. 37 Prawa budowlanego). 

Przykład 1.

Pan Jan rozpoczął budowę domu, niestety ze względów finansowych musiał przerwać ten proces na 5 lat. Z tego względu musi on kolejny raz uzyskać pozwolenie na budowę, ponieważ przerwa trwała dłużej niż 3 lata. 

Stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę 

Nowo wprowadzone przepisy do ustawy – Prawo budowlane uregulowały sytuację prawną w związku ze stwierdzeniem przez organ administracyjny nieważności pozwolenia na budowę. Obecna regulacja prawna pozwala na jej stwierdzenie w ciągu 5 lat od dnia doręczenia stronie zainteresowanej pozwolenia na budowę lub ogłoszenia (art. 37b § 1 Prawa budowlanego).  

Nowe przepisy obowiązują od 19 września 2020 roku, więc na pewno dotyczą pozwoleń na budowę wydanych po tym terminie. Co w przypadku pozwoleń wydanych przed tą datą? 

Otóż w tym wypadku mamy do czynienia z zupełnie nowymi przepisami, ponieważ kwestia nieważności nie była wcześniej regulowana, dlatego też wskazany 5-letni termin będzie również dotyczył pozwoleń wydanych przed wejściem w życie nowych przepisów. 

Wprowadzony 5-letni okres dotyczy także pozwoleń na użytkowanie, co oznacza, że organ administracji nie będzie mógł stwierdzić nieważności pozwolenia na budowę po okresie 5 lat od momentu, kiedy decyzja stała się ostateczna. 

I tak jak w przypadku pozwolenia na budowę – jest to nowy reżim prawny w ramach pozwoleń na użytkowanie, więc nowe przepisy prawne będą dotyczyć również pozwoleń na użytkowanie wydanych przed 19 września 2020 roku. 

Bieg 5-letniego terminu przedawnienia nie jest uzależniony od daty realizacji inwestycji. 

Przykład 2.

Organ administracji w 2017 roku wydał decyzję o pozwoleniu na budowę inwestorowi chcącemu zbudować kompleks mieszkalny. W przypadku jakichkolwiek nieprawidłowości organ ma czas do 2022 roku na stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę. Po tym terminie nie będzie mógł tego uczynić. 

Przykład 3.

Pozwolenie na budowę zostało wydane w 2018 roku. Jednakże w 2021 roku urząd zauważył pewne nieprawidłowości i wydał decyzję stwierdzającą nieważność pozwolenia na budowę. Jako że zostało ono wydane w 2018 roku, to od tego momentu upłynęło 3 lata, więc organ miał prawo, by wydać taką decyzję. 

Podstawa prawna 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane