19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Nowe regulacje dotyczą między innymi obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę i obowiązku dokonywania zgłoszenia inwestycji. Jak według nowych przepisów kształtują się obowiązki inwestora w przypadku zamiaru przeprowadzenia prac remontowych? Czy jest wymagane pozwolenie na budowę przy remoncie? Dowiesz się z poniższego artykułu!
Kiedy konieczne pozwolenie? – zasady ogólne
Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31 ustawy Prawo budowlane, które to przepisy szczegółowo wyliczają rodzaje inwestycji wymagające jedynie zgłoszenia bądź też niewymagające ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.
Kiedy pozwolenie na budowę przy remoncie jest niezbędne, a kiedy zgłoszenia?
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie:
-
budowli, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę;
-
budynków, których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę – w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych.
Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie:
-
obiektów budowlanych, z wyłączeniem remontu budowli, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę i budynków, których budowa wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę w zakresie przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych;
-
urządzeń budowlanych.
W kontekście prawidłowego zrozumienia powyższego warto mieć na uwadze definicję budynku, którym jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Remont – definicja
Aby móc ocenić, czy dane przedsięwzięcie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia, konieczne jest zakwalifikowanie danej inwestycji do odpowiedniej kategorii zamierzeń budowlanych.
Najbardziej ogólnym pojęciem związanym z zamierzeniami inwestycyjnymi są roboty budowlane, które rozumiane są jako budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Przede wszystkim należy sprawdzić, czy remont, który planujemy, nie stanowi budowy. Uznaje się za nią wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego.
Z remontem mamy z kolei do czynienia w przypadku wykonywania w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, które to roboty nie stanowią bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.
Remont odróżnić należy od przebudowy, którą z kolei należy rozumieć jako wykonywanie robót budowlanych, w których wyniku następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Remont – jak odróżnić od innych robót budowlanych?
Jeżeli planowane prace zakwalifikujemy jako odbudowę, rozbudowę, nadbudowę bądź przebudowę – nie będziemy mieć do czynienia z remontem, a obowiązek uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia zależeć będzie od rodzaju obiektu, którego dotyczyć mają prace. Z dużym prawdopodobieństwem będą one wymagać dodatkowych formalności.
Definicje remontu, przebudowy i budowy stanowią przedmiot licznych problemów praktycznych, przez co niejednokrotnie ich rozróżnieniem zajmuje się sąd. Co, zdaniem sądu, należy wziąć pod uwagę by prawidłowo odróżnić remont od pozostałych robót budowlanych?
Przede wszystkim należy sprawdzić, czy prace, które chcemy wykonać, rzeczywiście mają skutkować odtworzeniem poprzedniego stanu obiektu. Zdaniem orzecznictwa roboty budowlane nie mogą stanowić remontu, jeżeli w ich wyniku nie doszło do odtworzenia jakiegokolwiek stanu, w szczególności natomiast, gdy w ich wyniku doszło do powstania nowego obiektu budowlanego (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 października 2017 r., II OSK 264/16).
Orzecznictwo zwraca ponadto uwagę na różnice występujące między remontem a przebudową. W uzasadnieniu do wyroku z 6 grudnia 2017 r. w sprawie o sygnaturze II SA/Bd 601/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreśla, że: „Istotnym elementem różnicującym remont i przebudowę jest zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, która wyklucza remont, a która stanowi o istocie przebudowy. W wyniku remontu nie może powstać obiekt budowlany o innych parametrach technicznych lub użytkowych, niż obiekt pierwotny. Jeżeli zatem w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem parametrów charakterystycznych dla kształtu całego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.
Jak odróżnić remont od bieżącej konserwacji?
Warto pamiętać, że remontem nie będą takie prace, które stanowią bieżącą konserwację obiektu. Powyższe również znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie, które wyjaśnia, że: „Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem parametrów charakterystycznych dla kształtu całego obiektu budowlanego, takich jak jego kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont” (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Bydgoszczy z 27 czerwca 2018 r., II SA/Bd 61/18).
