Najem może być rozliczany zarówno w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jak i prywatnie. Bez względu na źródło przychodu (jednoosobowa działalność gospodarcza czy też najem prywatny) podatnik zobowiązany jest wybrać formę opodatkowania. Może to uczynić, składając w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego.
Pobierz darmowy wzór oświadczenia o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego w formacie DOCX i PDF!
Źródła i formy opodatkowania najmu
Najem prywatny a formy opodatkowania
W przypadku najmu prywatnego podatnik ma do wyboru dwie formy opodatkowania:
-
podatek na zasadach ogólnych rozliczany wg skali podatkowej lub
-
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Różnica między tymi dwiema formami opiera się głównie na:
-
stawkach podatku
-
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to 8,5% lub 12,5% (od nadwyżki ponad 100 000 zł) od przychodu;
-
skala podatkowa to 17% lub 32% (nadwyżki ponad 85 528 zł) od dochodu (przychód - koszty);
-
możliwości pomniejszenia uzyskiwanych przychodów o ponoszone w związku z nim koszty:
-
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - brak możliwości pomniejszenia przychodów o ponoszone koszty;
-
skala podatkowa - opodatkowany jest dochód, a zatem przychód pomniejsza się o koszty jego uzyskania.
Najem prywatny rozliczany ryczałtem
Najpopularniejsza z form opodatkowania dla rozliczania przychodów z najmu prywatnego to ryczałt. Stawka podatku wynosi wówczas 8,5 % i 12,5% od przychodu, którego nie pomniejsza się o ponoszone koszty jego uzyskania. Zatem jeżeli podatnik zdecyduje się na wybór ryczałtu jako formy opodatkowania, podstawą do naliczenia podatku będzie przychód, czyli wysokość czynszu za najem, jaka wynika z umowy i jaką podatnik otrzymuje od wynajmującego.
-
miesięcznie - do 20 dnia miesiąca następującego po tym, za który naliczany jest podatek, lub
-
kwartalnie (tylko w określonych przypadkach) - do 20 dnia miesiąca następującego po kwartale, za który liczony jest podatek.
Wyjątek od powyżej reguły to odprowadzenie podatku za grudzień/IV kwartał, który uiszcza się od 15 lutego do ostatniego dnia lutego (data determinująca również złożenie zeznania rocznego PIT-28).
Najem prywatny rozliczany na zasadach ogólnych - skala podatkowa
Inną formą opodatkowania najmu prywatnego jest podatek na zasadach ogólnych - skala podatkowa. Stawki podatku, obowiązujące przy tej formie opodatkowania, są wyższe niż przy ryczałcie, ale podatek nalicza się od dochodu (podstawa obliczania podatku), czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Co to w praktyce oznacza? Nic innego jak to, że przychód, który podatnik uzyskuje na podstawie umowy najmu (określony w niej czynsz), przed wyliczeniem podatku można pomniejszyć o kosztu jego uzyskania, czyli np. odpis amortyzacyjny, odsetki od kredytu, koszty bieżących remontów.
| Postawa obliczania podatku w złotych | Podatek wynosi | ||
| ponad | do | ||
| 85 528 | 17% minus kwota zmniejszająca podatek 525 zł 12 gr | ||
| 85 528 | 14 539 zł 76 gr + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł | ||
Oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego
Zasady ogólne (skala podatkowa) przysługują wynajmującemu niejako z urzędu. Oznacza to, że każdy podatnik, uzyskujący przychodu z tytułu najmu prywatnego, który nie zgłosi w urzędzie skarbowym chęci rozliczania przychód z najmu ryczałtem, rozlicza się skalą podatkową.
Podatnik rozpoczynający najem prywatny a oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu - zmiany od 2019 roku
Do końca 2018 roku, jeżeli podatnik, rozpoczynający w trakcie roku podatkowego najem prywatny, chciał uzyskiwane z tego tytułu dochody rozliczać ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, musiał złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze tej właśnie formy opodatkowania.
Od 2019 roku podatnik nie ma już obowiązku składania oświadczenia o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego. Informacją dla urzędu skarbowego o tym jaką formę opodatkowania w najmie prywatnym wybrał podatnik będzie pierwsza wyliczona i wpłacona przez niego zaliczka na podatek dochodowy z tego tytułu. W przypadku gdy pierwszy przychód z najmu podatnik osiągnie w grudniu to o formie opodatkowania jaką wybrał będzie świadczyć złożone przez niego zeznanie roczne, na którym zostanie wykazany dany przychód: PIT-28 w przypadku ryczałtu lub PIT-36 w przypadku zasad ogólnych - skala podatkowa.
Informacje zawarte w oświadczeniu o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego
Każde oświadczenie o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego musi być skierowane do naczelnika właściwego urzędu skarbowego (adresat). Na piśmie nie może również zabraknąć danych podatnika w tym:
-
numeru NIP/PESEL,
-
imienia,
-
nazwiska,
-
adresu zamieszkania,
-
telefonu kontaktowego (dobrze jest go podać w celu sprawniejszej komunikacji z urzędem).
