Lokal mieszkalny przeznaczony do dalszej odsprzedaży nie spełnia kryterium środka trwałego. W związku z tym pojawia się pytanie o sposób jego kwalifikacji. Kolejną kwestią wymagającą wyjaśnienia jest ustalenie, w jaki sposób potraktować mieszkanie poddane remontowi. W tym zakresie będziemy analizować przepisy dotyczące prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Mieszkanie przeznaczone na sprzedaż a środek trwały
Na wstępie wskazaliśmy, że mieszkanie przeznaczone do dalszej odsprzedaży nie jest kwalifikowane jako środek trwały. Przypomnijmy, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT środkiem trwałym są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
- maszyny, urządzenia i środki transportu;
- inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1.
Chodzi zatem o takie składniki majątkowe, które są wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, a nie takie, których jedynym przeznaczeniem jest dalsza odsprzedaż.
Dodatkowo warto wskazać, że od 1 stycznia 2022 roku w ramach Polskiego Ładu wejdzie w życie nowe brzmienie art. 22c pkt 2 ustawy PIT, który wskazuje, że nie podlegają amortyzacji środki trwałe w postaci budynków mieszkalnych wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Mieszkanie na sprzedaż a kolumna w KPiR
Zaznaczmy, że zgodnie z art. 24a ust. 1 ustawy PIT osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić KPiR zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy.
Zasady i sposób prowadzenia KPiR określają przepisy rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Należy jednak wskazać, że właściwe ujęcie danego wydatku w KPiR determinowane jest poprzez odpowiednią kwalifikację.
W myśl § 3 pkt 1 lit. a–d ww. rozporządzenia towarami są towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że:
- towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej;
- wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane;
- produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem,
Przy czym zgodnie z § 3 pkt 4 cytowanego rozporządzenia za koszt wytworzenia uważa się wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.
W świetle powyższego pojawia się pytanie, do której z ww. grup należy zakwalifikować nabyte mieszkanie w celu dalszej odsprzedaży, które dodatkowo podlega procesowi remontu.
Remontowane mieszkanie przeznaczone do dalszej odsprzedaży a produkcja w toku
W świetle przedstawionych przepisów po pierwsze możemy wykluczyć ujęcie lokalu mieszkalnego jako towar handlowy. Wskazać bowiem należy, że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Tymczasem przedsiębiorca nie sprzeda lokalu w stanie nieprzerobionym, skoro wymaga on poniesienia nakładów remontowych.
Jeżeli lokal mieszkalny poddany zostanie działaniom remontowym, które będą zakończone, to po ich dokonaniu będzie stanowił przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej.
Natomiast w przypadku, gdy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym poddanym nakładom remontowo-budowlanym, które jednak nie zostały zakończone, to w takim przypadku mamy do czynienia z produkcją niezakończoną, czyli z produkcją w toku.
Jak już wyżej wskazano, w myśl § 3 pkt 4 ww. rozporządzenia koszt wytworzenia obejmuje wszelkie koszty związane bezpośrednio i pośrednio z przerobem materiałów, z wykonywaniem usług lub pozyskaniem (wydobyciem) kopalin, z wyłączeniem kosztów sprzedaży wyrobów gotowych i usług.
W konsekwencji zakup lokalu mieszkalnego przeznaczonego do odsprzedaży oraz zakupione usługi remontowo-budowlane niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego, podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej KPiR w cenie ich zakupu.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 29 listopada 2018 roku (nr 0115-KDIT3.4011.458.2018.2.WM), w kolumnie 10 KPiR podatnicy są zobowiązani ująć wydatki poniesione na zakup lokalu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży, a także koszty usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych.
Przechodząc do podsumowania, należy zauważyć, że sposób kwalifikacji i ujęcia danego wydatku dotyczącego lokalu mieszkalnego przeznaczonego do sprzedaży uzależniony jest od jego statusu. W przypadku, gdy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym podlegającym remontowi, to wydatek na tego rodzaju usługi należy ująć w kolumnie 10 jako produkcja w toku.
