Poradnik Przedsiębiorcy

Przystąpienie do kredytu a ulga mieszkaniowa

Jednym z wydatków na własne cele mieszkaniowe uprawniającym do skorzystania z ulgi podatkowej jest spłata kredytu zaciągniętego na owe cele. W takim przypadku podatnik sprzedający nieruchomość może uchronić się od konieczności zapłaty podatku. Czy przystąpienie do kredytu zaciągniętego przez inną osobę również uprawnia do skorzystania z ulgi?

Zasady działania ulgi mieszkaniowej

W przypadku dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, powstaje konieczność zapłaty 19-procentowego podatku od dochodu ze sprzedaży.

Pod pewnymi warunkami podatnicy mogą uniknąć konieczności zapłaty podatku z tego tytułu. Możliwość skorzystania ze zwolnienia przewiduje bowiem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, który podaje, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym ono nastąpiło, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W rezultacie podatnik, którzy cały przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, może uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży.

Co istotne, uprawniające do zwolnienia są wyłącznie ustawowo określone wydatki na cele mieszkaniowe. Te natomiast zostały skatalogowane w art. 21 ust. 25 ustawy PIT, gdzie wymieniono m.in. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na:

  1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;

  4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

  5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Ustawa PIT jako własne cele mieszkaniowe uprawniające do skorzystania ze zwolnienia podatkowego wymienia spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika.

Kredyt zaciągnięty przez podatnika a ulga mieszkaniowa

Z treści przywołanego przepisu wynika, że warunkiem zwolnienia jest, aby kredyt został zaciągnięty przez podatnika, czyli przez osobę fizyczną, która dokonuje sprzedaży nieruchomości.

Pamiętajmy, że wszelkiego rodzaju ulgi podatkowe są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. W konsekwencji, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego, należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę. 

Jeżeli zatem kierujemy się wykładnią językową, to podkreślić należy, że jest różnica pomiędzy frazą „zaciągnięcie kredytu” a „przystąpienie do kredytu”.

W zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku istotne jest to, że kredyt, który ma być spłacany ze środków uzyskanych ze sprzedaży, musi być zaciągnięty przez podatnika.

Przystąpienie do kredytu - negatywne stanowisko fiskusa 

Powyższe rozróżnienie zostało wielokrotnie potwierdzone w wydawanych przez fiskus interpretacjach indywidualnych.

Przykładowo w piśmie z 3 stycznia 2013 roku wydanym przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy (ITPB2/415-912/12/IL) możemy przeczytać, że w odniesieniu do wydatków poniesionych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przez męża, a do którego żona przystąpi na zasadzie dopisania do długu, należy stwierdzić, iż przedmiotowy kredyt nie został przez żonę zaciągnięty. Zatem przystąpienie do kredytu nie sprawi, że stanie się ona stroną umowy o kredyt jako kredytobiorca i w związku z tym nie będzie przysługiwać jej prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku ze spłatą tego kredytu. 

Identyczne stanowisko zaprezentował również Dyrektor KIS w interpretacji z 16 października 2018 roku (0114-KDIP3-3.4011.338.2018.2.PP). Organ podatkowy wskazał, że mimo iż nieruchomość była objęta wspólnością majątkową, to jednak kredytobiorcą była wyłącznie żona. Dla banku zatem to wyłącznie ona była formalnie zobowiązana do spłaty tego kredytu. Mąż w momencie udzielania kredytu nie był również uwzględniany przy obliczaniu zdolności kredytowej.

Zatem na dzień uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości mąż nie był zobowiązany do spłaty kredytu zaciągniętego na nieruchomość, w której mieszka.

Tym samym małżonek nie spełnił warunków uprawniających do skorzystania ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdyż nie był stroną umowy kredytowej (formalnym kredytobiorcą) w dniu zaciągnięcia kredytu. Faktu tego nie zmieniło późniejsze przystąpienie do kredytu za zgodą banku.

W świetle powyższego możemy zatem wskazać, że wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu może być uznane za wydatkowanie tego przychodu na własne cele mieszkaniowe, jednakże pod pewnym warunkiem. 

Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt zaciągnięty przez podatnika.

Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego przez inną osób, do którego przystępuje podatnik na zasadzie dopisania do długu, nie mieści się w zakresie wydatków na cele mieszkaniowe uprawniających do zwolnienia. W takim przypadku podatnik nie jest osobą, która ten kredyt zaciągnęła, lecz tylko osobą, która przystąpiła do długu innej osoby.

Przechodząc do podsumowania, należy zauważyć, że przepisy regulujące zwolnienia podatkowe muszą być interpretowane w sposób ścisły. Reguła ta dotyczy również ulgi mieszkaniowej, co przejawia się w konieczności zaciągnięcia kredytu, a nie przystąpienia do niego. Ta druga sytuacja nie daje prawa do skorzystania ze zwolnienia nawet w sytuacji, gdy kredyt hipoteczny dotyczy nieruchomości objętej wspólnością małżeńską. Tylko zaciągnięcie kredytu przez podatnika spełnia kryteria ustawowe.