Instytucja użytkowania wieczystego istniała w polskim systemie prawnym przez ponad 60 lat. Od 1 stycznia 2019 r. została jednakże przekształcona w prawo własności. Choć ustawa określająca przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów dotyczy gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, jej skutki obejmują również wielu przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w lokalach mieszkalnych.
Co podlega przekształceniu?
Użytkowanie wieczyste nie jest prawem własności ani ograniczonym prawem rzeczowym – stanowi specyficzny rodzaj prawa rzeczowego przewidziany przez przepisy Kodeksu cywilnego. Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu osobie fizycznej lub osobie prawnej gruntu należącego do Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego do korzystania i pobierania pożytków przez określony czas, nie dłuższy niż 99 lat.
Od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w pełne prawo własności, na mocy wspomnianej na wstępie ustawy. Ustawowe przekształcenie nie dotyczy wszystkich nieruchomości, a wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gruntami zabudowanymi na cele mieszkaniowe są:
-
nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi;
-
nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi (jeżeli połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne);
-
nieruchomości wskazane powyżej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Rok na wydanie zaświadczenia
Choć przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje automatycznie, ustawa zakłada konieczność dokonania określonych formalności. Zgodnie z przepisami ustawy, podstawą ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy jest tzw. zaświadczenie o przekształceniu. W zależności od rodzaju gruntu podlegającego przekształceniu zaświadczenie jest wydawane przez:
-
starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
-
dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
-
odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
-
dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
-
oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków;
-
oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej (tj. numer księgi i sąd, który ją prowadzi);
-
oznaczenie zezwolenia;
-
datę wydania zezwolenia;
-
potwierdzenie dokonania przekształcenia;
-
informację o wysokości opłaty za przekształcenie.
Przekształcenie użytkowania wieczystego - nowy właściciel musi uiścić opłatę
Przekształcenie nie następuje bezpłatnie, gdyż nowy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do uiszczenia opłaty, która odpowiada wysokości dotychczasowej opłaty rocznej związanej z wykonywaniem użytkowania wieczystego.
Przedsiębiorca staje się beneficjentem pomocy publicznej
Ustawa zakłada, że właściciel nieruchomości, który wykorzystuje grunt do prowadzenia działalności gospodarczej jako przedsiębiorca, może w terminie trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy złożyć oświadczenie o zamiarze wnoszenia wspomnianej powyżej opłaty przez dłuższy okres:
-
99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1%;
-
50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 2%,
-
33 lata, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3%,
-
w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3%.
Decyzja o sposobie uiszczenia zapłaty ma istotne znaczenie z punktu widzenia interesów przedsiębiorcy. Obniżenie ceny własności nieruchomości w związku z udzielonymi bonifikatami, może rodzić poważne konsekwencje wynikające z przepisów o tzw. pomocy de minimis. W związku z obowiązującymi przepisami unijnymi pomoc de minimis może być udzielona w wysokości odpowiadającej równowartości 200 000 euro w ciągu poprzednich trzech lat obrachunkowych. Jeżeli skorzystanie z krótszego terminu spłaty spowoduje, że różnica między ceną rynkową gruntu a ceną jego nabycia na podstawie ustawy przekroczy wspomnianą sumę, wówczas przedsiębiorca zostanie zobowiązany do uiszczenia dopłaty. Będzie ją stanowiła różnica pomiędzy wartością nieruchomości, uiszczoną opłatą oraz wysokością udzielonej przedsiębiorcy pomocy. Każdy przedsiębiorca korzystający z przekształcenia musi zatem rozważyć, który wariant i w jakiej wysokości bonifikata będzie dla niego najkorzystniejszym rozwiązaniem.
