Poradnik Przedsiębiorcy

Co to jest księga wieczysta?

W życiu każdego z nas, niezależnie od tego, czy jestesmy przedsiębiorcą czy osobą prywatną, przychodzi czas na zainteresowanie nieruchomością – czy to w postaci domu, biura, lokalu, mieszkania czy też samych gruntów. Warto wówczas wiedzieć, co to jest księga wieczysta i do czego może posłużyć.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to publicznie prowadzony rejestr, w którym zamieszczany jest stan prawny danej nieruchomości. Pod hasłem „stan prawny danej nieruchomości” rozumie się tu praktyczne informacje, takie jak, kto ma prawo do nieruchomości, czyli jest jej właścicielem, współwłaścicielem czy też ma prawo wieczystego użytkowania. Widoczne są także informacje o ograniczeniach oraz o hipotekach, czyli czy na nieruchomości są jakieś obciążenia finansowe.

Kto zobowiązany jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej?

Wpisu w księdze wieczystej zobowiązany jest dokonać m.in.:

  • nowy właściciel – czyli ktoś, kto kupił nieruchomość, ale również ktoś, kto otrzymał nieruchomość w drodze przyjętego spadku;
  • notariusz – jeżeli dokument ustanawiający prawo własności zostanie w całości sporządzony w formie aktu notarialnego, wówczas obowiązek z samego właściciela przechodzi na notariusza uczestniczącego w procesie nabycia nieruchomości, czy to w spadku, czy przy zakupie;
  • właściciel – w przypadku gdy dokonywana jest zmiana danych dotyczących nieruchomości.

Za niedokonanie wpisu do księgi wieczystej grozi odpowiedzialność odszkodowawcza! Oznacza to możliwość pociągnięcia osoby do wypłaty odszkodowania na rzecz pokrzywdzonego przez brak informacji o wpisie w księdze.

Jakie zasady charakteryzują księgi wieczyste?

Zasady funkcjonowania ksiąg wieczystych:

  • zasada publicznego dostępu,

  • zasada domniemania prawdziwości,

  • rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Pierwsza zasada potwierdza dostępność ksiąg wieczystych dla każdego, co ogranicza możliwość powoływania się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej.

Druga z zasad – domniemania prawdziwości – mówi o tym, że wpisy dokonywane są zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym – ale uwaga: zasada ta nie dotyczy wszystkich wpisów w KW bowiem sądy orzekają, że ma ona zastosowanie jedynie do działu od II do IV ksiąg wieczystych (np. sygn. akt IX Ca 325/15).

Ostatnia z wymienionych zasad ma natomiast za zadanie chronić nabywającego nieruchomość w razie gdy zawarł on umowę z właścicielem wpisanym do księgi wieczystej, a w rzeczywistości okazało się, że właścicielem tym jest całkowicie inna osoba.     

Zanim kupisz nieruchomość, sprawdź jej księgę wieczystą!

Zasada publicznego dostępu daje możliwość wglądu do księgi wieczystej każdemu zainteresowanemu. Dlatego też każdy, kto dokonuje zakupu nieruchomości lub ma zamiar to zrobić – czy to na cele prywatne, czy firmowe – powinien sprawdzić zapisy księgi wieczystej. Jak sprawdzić wpis? Po pierwsze konieczny jest numer nieruchomości, po drugie wizyta:

W księdze wieczystej znajdziemy zapisy, które mogą ostrzec nabywcę przed dokonaniem felernego zakupu. Sprawdzając księgę wieczystą, należałoby zwrócić uwagę m.in. na:

  • adres, powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości – czy faktycznie odzwierciedla rzeczywisty oglądany przez nas obiekt – informacje te znajdziemy w dziale pierwszym KW;

  • obciążenia hipotekami – aby nie nabyć nieruchomości z długiem, który trzeba będzie spłacić – informacje te znajdziemy w dziale czwartym KW;

  • ograniczenia praw rozporządzania nieruchomością – czyli czy poza hipotekami istnieją jeszcze jakieś ograniczenia używania – informacje te znajdziemy w dziale trzecim KW;

  • osobę, która ma być stroną umowy – czy faktycznie jest to właściciel nieruchomości, czy też jesteśmy oszukiwani – informacje te znajdziemy w dziale drugim KW.

Księga wieczysta zatem pozwala nam odnaleźć wiele istotnych informacji, szczególnie przy zakupie lub przy przyjęciu w spadku nieruchomości. Dlatego tak ważne jest, by zapoznać się z jej zapisami nie tylko w momencie przymierzania się do zakupu, lecz także tuż przed samą transakcją, jej stan może bowiem się zmieniać.