Użytkowanie wieczyste jest pozostałością komunistycznego systemu prawnego, w związku z czym od dłuższego czasu postuluje się konieczność zniesienia tego prawa. Kilka lat temu rozpoczął się proces przekształcania tego użytkowania w prawo własności. Do tej pory jednak taka możliwość przysługiwała tylko osobom fizycznym. Co jednak w przypadku, kiedy występuje przekształcenie użytkowania wieczystego we własność przez działalność gospodarczą?
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Podstawa i treść użytkowania wieczystego została określona w art. 232 i 233 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Użytkowanie wieczyste jest czymś pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi, takimi jak np. służebności, zastaw lub hipoteka. W dużym skrócie użytkowanie to polega na czasowym korzystaniu z nieruchomości, której właścicielem jest Skarb Państwa, gmina, powiat lub województwo, przy czym przez pojęcie czasowe należy rozumieć okres 99 lub co najmniej 40 lat z możliwością jego przedłużenia.
„Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest prawem jednolitym, niepodlegającym wewnętrznym podziałom. Taki charakter zachowuje ono również wtedy, gdy przysługuje niepodzielnie kilku różnym podmiotom. Wszystkie te podmioty są współużytkownikami wieczystymi wspólnie i niepodzielnie korzystającymi z jednego i tego samego prawa, podobnie jak przy prawie współwłasności”.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność
Instytucja użytkowania wieczystego od lat stanowiła problem, ponieważ niepotrzebnie komplikowała kwestię prawa własności do nieruchomości gruntowych. Początkowo zakładano całkowitą likwidację tego prawa, jednak finalnie nigdy to nie nastąpiło. Przejawem zmian w tym zakresie była nowelizacja, dzięki której od 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów z mocy samego prawa. Przekształcenie następuje z mocy prawa, a więc nie jest konieczne składanie wniosku o wydanie żadnego urzędowego zaświadczenia.
Powyższe rozwiązanie przeznaczone było tak naprawdę dla osób fizycznych. Ustawodawca nie wprowadził możliwości przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności dla osób prawnych. Od kilku lat postulowano jednak o naprawienie tego błędu i ostatecznie 29 marca 2023 roku przyjęto nowelizację Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nową regulacją osoby prawne zyskają możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, jednak będzie to możliwe wyłącznie na ich wniosek i za stosowną opłatą. Dla przedsiębiorców wyłączone zostało zatem przekształcenie dokonywane z mocy samego prawa, jak ma to miejsce w przypadku osób fizycznych.
Wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności powinien zawierać dokładne dane właściciela nieruchomości, opis działki, której dotyczy pismo, oraz podpis osoby upoważnionej do reprezentowania osoby prawnej (np. członka zarządu spółki, prokurenta, pełnomocnika). Wniosek składa się w starostwie właściwym ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Do pisma należy dołączyć:
- aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, informacji, jakie zapisy znajdują się w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości (nie dotyczy nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami);
- dowód wpłaty należnej opłaty skarbowej;
- w odniesieniu do nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków, dokument potwierdzający taki wpis.
Zgodnie z nowelizacją wniosek przekształceniowy będzie można złożyć tylko w ciągu roku, później ta możliwość zostanie dla firm wyłączona. Ustawodawca wprowadził także odpłatność za przekształcenie użytkowania wieczystego, która zdaniem prawników nie przyczyni się do dużego zainteresowania tą sprawą. Odpłatne przekształcenie będzie obejmować:
- przedsiębiorców bez względu na rodzaj i zakres prowadzonej działalności gospodarczej (w tym także osoby prowadzące działalność jednoosobową);
- osoby fizyczne np. właścicieli garaży;
- spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe;
- mieszkańców osiedli w zakresie dużych części wspólnych takich jak place zabaw, parkingi i drogi wewnętrzne.
Co ciekawe, jeśli firma będąca użytkownikiem wieczystym złoży wniosek o zakup gruntu objętego użytkowaniem, to organ administracji publicznej nie będzie mógł odmówić dokonania takiej transakcji. Obwarowane jest to jednak obowiązkiem zmieszczenia się w terminie roku od dnia wejścia w życie nowelizacji. Zdaniem większości ekonomistów jest mało prawdopodobne, aby zainteresowane uwłaszczeniem firmy na czas zgromadziły odpowiednią ilość pieniędzy potrzebnych na wykup nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Spod powyższej regulacji spod roszczenia zostaną wyłączone m.in. grunty niezabudowane, oddane w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku, grunty Skarbu Państwa powierzone Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego, Lasom Państwowym, parkom narodowym, Wodom Polskim, a także grunty na terenie portów i przystani morskich. W przypadku gruntów niezabudowanych bądź zajmowanych przez rodzinne ogrody działkowe do przekształcenia konieczne będzie uzyskanie zgody starosty, wojewody lub samorządu.
Dokładne zasady sprzedaży przekształconych nieruchomości będą ustalane przez wojewodę w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa albo przez radę gminy, radę powiatu lub sejmik województwa w przypadku nieruchomości należących odpowiednio do gminy, powiatu lub województwa. W praktyce reguły dotyczące przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowe wytyczne sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych będą zróżnicowane w całym kraju. Zasady przekształceniowe będą bowiem umieszczane w uchwałach lub zarządzeniach organów władzy samorządowej.
Przekształcenie użytkowania wieczystego a koszty
Cena wykupu nieruchomości z użytkowaniem wieczystym będzie wynosiła 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie przy założeniu, że firma zainteresowana zakupem dokona jednorazowej wpłaty. Nowelizacja przewiduje, że cena za grunt ma docelowo wynosić równowartość 6%, 20%, 40%, 60% lub więcej wartości rynkowej danego gruntu.
Ustawodawca przewiduje możliwość rozłożenia płatności na raty, maksymalnie na okres 10 lat – wówczas wykup będzie nieco wyższy, ponieważ wyniesie 25-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Do powyższych kwot należy oczywiście dodać koszty sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, a następnie sprzedaż nieruchomości.
Nowe przepisy wprowadzają także możliwość stosowania bonifikat dla grup szczególnie wrażliwych społecznie m.in. dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów, a także dla przedsiębiorców, którzy zechcą skorzystać z limitu pomocy de minimis.
Podsumowując od 2023 roku firmy zyskały możliwość przekształcania użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności. W tym celu muszą jednak złożyć odpowiedni wniosek oraz uiścić stosowną opłatę – wszystko maksymalnie w ciągu 1 roku od dnia wejścia w życie całej nowelizacji. Dokładne zasady przekształcania i sprzedaży gruntów objętych użytkowaniem wieczystym będą ustalane w zarządzeniach i uchwałach organów władzy samorządowej, stąd przekształcenie będzie zróżnicowane pod względem ceny w całym kraju.
