Poradnik Przedsiębiorcy

Służebność przesyłu – obowiązki i ryzyko przedsiębiorców

Służebność przesyłu jest instytucją stosunkowo nową w polskim prawie cywilnym, albowiem została uregulowana w Kodeksie cywilnym (kc) w 2008 roku, niespełna dziesięć lat temu. Instytucja ta jest odpowiedzią na zmiany technologiczne – prawo podąża za innowacjami i w tym przypadku odpowiada na potrzeby użytkowników linii przesyłowych.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi. Najbardziej znana jest służebność drogi koniecznej, umożliwiająca właścicielowi nieruchomości do korzystania z dojazdu prowadzącego przez nieruchomość sąsiednią.Definicja służebności przesyłu
Służebność przesyłu
, funkcjonująca na analogicznej zasadzie do służebności drogi koniecznej, dotyczy linii przesyłowych, niezbędnych do transportu energii czy innych substancji np. wody, pary, gazu.

Ustawodawca posłużył się pojęciem innych urządzeń, a zatem instytucja służebności przesyłu może być stosowana w zasadzie do nieograniczonego katalogu substancji. Nie jest możliwe, aby przedsiębiorca korzystający z tego rodzaju instalacji był właścicielem wszystkich nieruchomości, przez które przebiegają należące do niego linie przesyłowe. Z tego też względu jest konieczne ustanowienie służebności przesyłu, która umożliwia przedsiębiorcy przesyłowemu legalne i zgodne z prawem korzystanie z nieruchomości należących do innych właścicieli. Nieruchomością obciążoną służebnością może być zarówno działka gruntu, jak i lokal – przy czym zazwyczaj są to oczywiście nieruchomości gruntowe.

Urządzenia przesyłowe są własnością przedsiębiorcy, a nie właściciela nieruchomości

Zgodnie z przepisami kc, jakiekolwiek urządzenia czy budynki posadowione na nieruchomości są jej częścią składową, nierozerwalnie związaną z gruntem i ich własność przypada właścicielowi nieruchomości. Zasada ta jest ograniczona, jeśli dotyczy urządzeń przesyłowych. W takim przypadku bowiem urządzenia służące do wykonywania służebności przesyłu są własnością przedsiębiorcy przesyłowego od chwili fizycznego połączenia ich z siecią. Są one zatem odrębnymi rzeczami ruchomymi i jako takie mogą być przedmiotem swobodnego obrotu, np. oddania w najem czy leasing (por. wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 2015 roku, wydany w sprawie o sygn. IV CSK 144/15).

Ustanowienie służebności przesyłu zazwyczaj ma formę umowy

Jeśli przedsiębiorca przesyłowy posiada urządzenia przesyłowe posadowione na cudzej nieruchomości albo zamierza takie urządzenia wybudować, winien zawrzeć umowę z właścicielem tej nieruchomości. W poprzednio obowiązującym stanie prawnym przedsiębiorcy przesyłowi w zasadzie samodzielnie decydowali o posadowieniu urządzeń na cudzych gruntach i dlatego szacuje się, że ponad 70% wszystkich urządzeń przesyłowych w Polsce zostało wybudowanych w oparciu jedynie o pozwolenie budowlane. Obecnie jednak podstawowym środkiem pozwalającym na ustanowienie służebności przesyłu jest umowa.Ważne!
Zawarcie umowy jest możliwe również wówczas, gdy nieruchomość jest oddana w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku stroną umowy jest użytkownik wieczysty.

Co istotne, służebność przesyłu może być ustanowiona tylko i wyłącznie dla przedsiębiorcy – nie można ustanowić jej na rzecz np. osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej służebnością przepisy kc wymagają zachowania formy aktu notarialnego – oświadczenie przedsiębiorcy może mieć dowolną formę, np. zwykłą formę pisemną, przy czym zaleceniem winno być sporządzenie całej umowy w formie aktu notarialnego. Umowa powinna określać dokładnie, w jaki sposób przedsiębiorca przesyłowy będzie korzystał z urządzeń i instalacji. Właściciel nieruchomości musi natomiast zwrócić szczególną uwagę na postanowienia dotyczące uprawnień przedsiębiorcy i jego pracowników, np. kiedy i w jakich okolicznościach pracownicy przedsiębiorcy i osoby trzecie mogą wchodzić na obciążoną nieruchomość.

Właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie

Służebność przesyłu winna zostać ustanowiona za odpowiednim wynagrodzeniem. Ma to swoje uzasadnienie nie tylko w faktycznym korzystaniu z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego, ale również w tej okoliczności, iż wartość nieruchomości obciążonej służebnością często spada (np. wartość nieruchomości, nad którą przebiegają linie energetyczne, będzie w oczywisty sposób niższa, aniżeli wartość nieruchomości w tej samej okolicy, o takich samych parametrach, jednakże bez urządzeń przesyłowych). Zazwyczaj wynagrodzenie to ma charakter świadczenia wypłacanego w formie miesięcznej. Wyliczenie należnego właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia sprawia często poważne trudności, stąd potrzeba skorzystania z pomocy biegłych sądowych zajmujących się wyceną tego rodzaju świadczeń.Uwaga!
Jeśli podmiot, którego nieruchomość ma zostać obciążona, ma wątpliwości co do zaproponowanej przez przedsiębiorcę przesyłowego kwoty, może sam zasięgnąć opinii biegłego.

Posiadanie takiej opinii z pewnością ułatwi negocjacje co do wartości wynagrodzenia. Przepisy nie regulują, w oparciu o jakie zasady czy wartości winno być ustalone wynagrodzenie, stąd – za Sądem Najwyższym – należy przyjąć, iż wynagrodzenie winno odpowiadać stopniowi ingerencji instalacji w prawo własności, wartości nieruchomości i stratom właściciela wynikającym z uszczuplenia jego własności, a także przewidywanemu czasowi trwania służebności (por.postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 roku, wydane w sprawie o sygn. 401/11).Ważne!
Warto wiedzieć, iż wynagrodzenie, uzyskiwane przez właściciela nieruchomości z tytułu ustanowienia służebności przesyłu, jest zwolnione z podatku dochodowego (por. interpretacja ogólna wydana przez Ministra Finansów z 21 maja 2014 roku, sygn. DD3/033/126/CRS/14/RD-46264/14, a także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 czerwca 2013 roku, wydany w sprawie o sygn. II FSK 2131/11).

Właściciel nieruchomości lub przedsiębiorca może dochodzić ustanowienia służebności w sądzie

Jeśli przedsiębiorca przesyłowy nie zawrze z właścicielem nieruchomości umowy o ustanowienie służebności, wówczas właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje roszczenie o ustanowienie takiej służebności przez sąd, w drodze postępowania nieprocesowego. Takie roszczenie przysługuje właścicielowi nieruchomości nawet wówczas, jeśli strony prowadziły negocjacje co do zawarcia umowy, ale nie doszły do porozumienia w zakresie wysokości wynagrodzenia. W takim przypadku uznaje się, iż przesłanka w postaci odmowy zawarcia umowy przez przedsiębiorcę umożliwiająca złożenie wniosku jest spełniona (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 października 2010 roku, wydane w sprawie o sygn. III CZP 66/10). Jeśli przedsiębiorca przesyłowy rzeczywiście korzysta z urządzeń posadowionych na cudzej nieruchomości, jego szanse na uzyskanie korzystnego orzeczenia są nieznaczne. W takim przypadku przedsiębiorca przesyłowy naraża się na konieczność poniesienia kosztów postępowania, tj. kosztów związanych z rozpoczęciem postępowania, kosztów pełnomocnika właściciela nieruchomości, kosztów związanych z wydaniem opinii przez biegłych sądowych, a nawet kosztów egzekucyjnych związanych z wykonaniem wydanego w sprawie orzeczenia.

Analogiczne uprawnienie przysługuje przedsiębiorcy przesyłowemu – jeśli właściciel nieruchomości nie wyraża zgody na ustanowienie służebności, a jest ona konieczna dla zapewnienia ciągłości pracy wykonywanej przez zakład przedsiębiorcy, wówczas również sam przedsiębiorca może zwrócić się do sądu o wydanie odpowiedniego postanowienia. Ryzyko dla właściciela nieruchomości w zakresie kosztów postępowania jest oczywiście identyczne.Ważne!
Roszczenie o ustanowienie służebności nie ulega przedawnieniu – oznacza to, iż zarówno przedsiębiorca, jak i właściciel nieruchomości, mogą dochodzić ustanowienia służebności w dowolnym momencie (por. uchwała Sądu Najwyższego z 20 lutego 2013 roku, wydana w sprawie o sygn. III CZP 101/12).

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jednym z najczęstszych roszczeń, z jakimi mają do czynienia polskie sądy w kontekście służebności przesyłu, jest roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wynika to ze wspomnianej powyżej zmiany w przepisach i faktu, iż znaczna część urządzeń została posadowiona na cudzych nieruchomościach przed laty, najczęściej bez zgody ich właścicieli. W takim przypadku właściciel obciążonej nieruchomości może domagać się wynagrodzenia wstecz, za czas, który już upłynął – jednak maksymalnie za 10 lat. Odszkodowanie wypłacane jest w formie jednej kwoty, a nie w formie miesięcznej, jak ma to miejsce w przypadku opisanego powyżej wynagrodzenia. Podstawą roszczenia właściciela są przepisy art. 224 i 225 kc (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 sierpnia 2014 roku, wydany w sprawie o sygn. II CSK 573/13). Celem wypłaty odszkodowania jest naprawienie szkody, która powstała w dobrach właściciela z uwagi na korzystanie przez przedsiębiorcę z należącej do niego nieruchomości bez jego woli.Ważne!
Wypłacone odszkodowanie powinno być zwolnione od obowiązku zapłaty podatku dochodowego (por. interpretacja przepisów prawa podatkowego wydana przez Izbę Skarbową w Poznaniu, Ośrodek Zamiejscowy w Pile z 9 maja 2008 roku, sygn. P1-P-443/0009/08).

Groźba zasiedzenia służebności

Przedsiębiorstwa przesyłowe mają również możliwość zasiedzenia służebności przesyłu. Zasiedzenie jest instytucją pozwalającą na nabycie własności rzeczy, jeśli prawowity właściciel nie korzysta ze swojego prawa i nie domaga się wydania rzeczy. Warunkiem niezbędnym do zasiedzenia jest faktyczne korzystanie przez przedsiębiorcę z urządzeń lub instalacji przesyłowych w dobrej wierze przez okres 20 lat lub w złej wierze przez 30 lat. W takim przypadku niestety właściciel nieruchomości traci prawo do uzyskania odszkodowania za okres poprzedzający zasiedzenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z 30 listopada 2016 roku, wydany w sprawie o sygn. III CZP 77/16).

Właściciele nieruchomości, przez które poprowadzone są linie przesyłowe lub w których przypadku budowa takich urządzeń jest wysoce prawdopodobna, winni dołożyć należytej staranności w celu ochrony swoich praw i ustanowienia służebności przesyłu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz za odpowiednim wynagrodzeniem. W przypadku zaniedbania tej czynności przedsiębiorca przesyłowy może bowiem zasiedzieć służebność, a takie zdarzenie będzie wiązało się dla właściciela nieruchomości ze znaczną stratą.