Umowa przedwstępna jest zawierana, gdy strony nie mogą lub nie chcą jeszcze zawrzeć umowy właściwej, przy czym zależy im by była ona zawarta w przyszłości. Od zrealizowania przesłanek wskazanych w ustawie, zależy jaką moc będzie miało takie zobowiązanie. Co należy wiedzieć zawierając umowę przedwstępną?
Jaką treść powinna zawierać umowa przedwstępna?
Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jest to niezwykle ważne, gdyż nie wpisanie do umowy odpowiednich postanowień może nawet doprowadzić do uznania jej za nieważną.
Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera minimalnej treści konstruującej dany typ umowy, która ma być w przyszłości zawarta – jest nieważna.
Czym są zatem „istotne postanowienia” o których mówi kodeks? Będą to elementy konstrukcyjne dla danego rodzaju (typu) umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przy sprzedaży na przykład istotnymi postanowieniami, będą przedmiot sprzedaży (określenie co sprzedajemy) i cena sprzedaży.
Oczywiście, jeżeli chcemy mieć możliwość przymuszenia drugiej strony do zawarcia we właściwej umowie jeszcze innych postanowień – one również powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej.
Pamiętaj o wyznaczeniu terminu!
Nie ma wymogu ustawowego by w samej umowie przedwstępnej został wskazany termin, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona.
Jednakże, jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim czasie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Z kolei, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Niewyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 1 roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać jej zawarcia
Jaką formę powinna mieć umowa przedwstępna?
Przepisy prawa nie ustanawiają dla umowy przedwstępnej wymogu zawarcia jej w określonej formie. Ważności tej umowy nie warunkuje zatem zawarcie jej w formie aktu notarialnego, czy chociażby na piśmie.
Jednakże zawarcie umowy przedwstępnej może mieć dwojakie skutki w zależności od tego, czy zostanie zawarta w formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej (czyli np. czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, który jest wymogiem dla ważności samej umowy sprzedaży nieruchomości) czy też nie.
Forma a skutki umowy przedwstępnej
Co do zasady, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Mogą także wprowadzić kary umowne, na wypadek uchylania się od spełnienia umownych obowiązków.
Jednakże, zgodnie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Niezachowanie przy zawieraniu umowy przedwstępnej wymogów formy, zastrzeżonych dla ważności umowy przyrzeczonej powoduje, że w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej, drugiej stronie przysługuje jedynie odszkodowanie. Nie można żądać zawarcia umowy właściwej.
Zatem żądać zawarcia umowy docelowej – również przed sądem – możemy tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w odpowiedniej formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej. W przeciwnym przypadku mamy prawo domagać się wyłącznie naprawienia szkody.
Żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej
Jeżeli zgodnie z przepisami przysługuje nam prawo do żądania od drugiej strony zawarcia umowy docelowej, możemy dochodzić swoich praw przed sądem. W takim wypadku, jeżeli sąd uzna zasadność roszczenia – zgodnie z art. 64 Kodeksu cywilnego, wyda orzeczenie stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli. Takie orzeczenie zastępuje oświadczenie woli o zawarciu umowy.
Odszkodowanie z tytułu braku zawarcia umowy przyrzeczonej
Bez względu na to czy umowa przedwstępna spełnia wymogi konieczne do dochodzenia jej zawarcia przed sądem, czy też nie – z jej niezawarciem wiąże się możliwość dochodzenia odszkodowania. W orzecznictwie nie ma jednolitego stanowiska co do zakresu należnego odszkodowania z tego tytułu.
W tym zakresie prezentowane są dwa stanowiska. Zgodnie z pierwszym z nich (przeważającym): „Odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego z umowy przedwstępnej sprowadza się nie tylko do zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, ale również obejmuje naprawienie innych szkód, a w szczególności - utraconych korzyści”. [Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2003-11-19 V CK 471/02, Legalis]. Pogląd ten występuje najczęściej.
Sąd Najwyższy niejednokrotnie wypowiedział się jednak w odmienny sposób, uznając, że: „Odpowiedzialność odszkodowawcza strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się w zasadzie do naprawienia szkody, którą ona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia ujemnego interesu umowy, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 KC), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art. 566 § 1 zdanie drugie KC oraz art. 574 zdanie drugie KC). Odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli - innymi słowy - prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej” [Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z 2011-11-25 II CSK 77/11, Legalis].
Kiedy dochodzi do przedawnienia roszczeń?
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Należy podkreślić, że chodzi w tym wypadku o upływ roku od dnia, w którym upłynął termin wyznaczony do zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.
Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
