Poradnik Przedsiębiorcy

Zamiana nieruchomości - jakie wywołuje skutki podatkowe?

Obrót nieruchomościami stanowi jedną z najbardziej rozwijających się gałęzi gospodarki. Właścicielami nieruchomości są również przedsiębiorstwa, które dokonują różnorodnych czynności majątkowych, takich jak sprzedaż, wniesienie aportem czy darowizna. Zdarzają się również sytuacje, gdy dwóch przedsiębiorców posiadających nieruchomości podejmie decyzję o zamianie. Zamiana nieruchomości powoduje określone skutki podatkowe, które omówimy w niniejszym artykule. 

Zamiana nieruchomości w podatku dochodowym

Sama czynność zamiany została opisana w Kodeksie cywilnym, gdzie wskazano, że przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące sprzedaży.

W przypadku przedsiębiorców jednym ze źródeł przychodu, osiąganym w ramach działalności gospodarczej, jest odpłatne zbycie nieruchomości. Należy podkreślić, że owa odpłatność nie musi koniecznie przybierać formy pieniężnej. W przypadku zamiany również mamy do czynienia z elementem odpłatnym, w zamian za jedną nieruchomość podatnik otrzymuje bowiem inną. Poprzez odpłatne zbycie rozumiemy przeniesienie prawa własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową. Tym samym obejmuje ono swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, lecz także umowę zamiany. Aby dana czynność miała charakter odpłatnej, nie musi jej towarzyszyć świadczenie pieniężne i przepływ gotówkowy. W rezultacie zamiana nieruchomości podobnie jak sprzedaż stanowi formę odpłatnego zbycia.

Jak wskazuje przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Sama umowa może przybrać postać zamiany dwóch nieruchomości lub też zamiany połączonej z dopłatami. Ważne jest, aby prawidłowo w tym przypadku ustalić przychód podlegający opodatkowaniu.

Co ciekawe, w interpretacji z 13 stycznia 2015 r. (sygnatura IBPBII/2/415-898/14/JG) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wyraził pogląd, że w przypadku zamiany korzyścią majątkową jest uzyskiwana w ten sposób druga nieruchomość, więc taka transakcja stanowi również odpłatne zbycie. Fakt, że wymieniane nieruchomości mają taką samą wartość, z punktu widzenia przepisów podatkowych nie ma znaczenia.

Przykład 1.

Podatnik A posiada nieruchomość o wartości 12 000 zł, natomiast podatnik B jest właścicielem nieruchomości o wartości 15 000 zł. Podatnicy postanowili zawrzeć umowę zamiany tych nieruchomości. Kwota przychodu podlegająca opodatkowaniu dla podatnika A wynosi 12 000 zł, natomiast dla podatnika B wynosi 15 000 zł.

Przykład 2.

Podatnicy C i D są właścicielami nieruchomości o wartości 20 000 zł każda. Postanowili dokonać zamiany tych nieruchomości. Mimo że wartość tych nieruchomości jest równa dla każdego z podatnika, kwota podatku podlegającego opodatkowaniu wyniesie po 20 000 zł.

Przykład 3.

Podatnik E jest właścicielem nieruchomości o wartości 10 000 zł. Podatnik F posiada natomiast nieruchomość o wartości 7000 zł. Strony dokonały zamiany nieruchomości, ponadto podatnik F dopłacił podatnikowi E kwotę 3000 zł. Podstawa  opodatkowania dla podatnika E wynosi zatem 13 000 zł, natomiast dla podatnika F 7000 zł.

Koszty uzyskania przychodu przy zamianie nieruchomości

Kwota uzyskana z zamiany nieruchomości stanowi dla przedsiębiorcy przychód podatkowy, w związku z tym podatnik jest uprawniony do odliczenia kosztów uzyskania przychodów. Trzeba pamiętać, że wartość zamienianej nieruchomości nie będzie stanowiła dla podatnika kosztu uzyskania przychodu. W takim przypadku mogą nim być jedynie wydatki poniesione na nabycie nieruchomości, która podlega zamianie.

Przykład 4.

Podatnik nabył w 2016 r. nieruchomość za 5000 zł. W roku 2017 wartość nieruchomości wzrosła i wynosiła 8000 zł. Podatnik postanowił zawrzeć umowę zamiany nieruchomości - za swoją nieruchomość o wartości 8000 zł otrzymał inną nieruchomość o wartości 7000 zł. Zgodnie z powyższym wartość nieruchomości otrzymanej (tj. 7000 zł) nie stanowi kosztu uzyskania przychodu. Kosztem takim jest kwota zapłacona za zakup nieruchomości – 5000 zł. Podstawa opodatkowania dla podatnika to kwota 3000 zł (8000-5000).

Zamiana nieruchomości w podatku od towarów i usług

W zakresie podatku VAT uznać należy, że zamiana nieruchomości stanowi dla każdego przedsiębiorcy odpłatną dostawę towarów. Będziemy zatem mieli do czynienia z dwiema czynnościami opodatkowanymi. Podobnie jak na gruncie podatku dochodowego, otrzymanie w zamian nieruchomości kwalifikuje daną transakcję jako odpłatną. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z 16 czerwca 2011 r., sygn.. I FSK 643/10, w którym czytamy, iż: wśród czynności "przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel" na pewno można wymienić sprzedaż i zamianę oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu.

Ustawa VAT nie przewiduje żadnego szczególnego trybu co do ustalenia podstawy opodatkowania, zatem należy stosować zasady ogólne. Podstawą opodatkowania VAT jest więc wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą usługodawca ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze związanymi bezpośrednio z ceną towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. W przypadku zamiany podstawą opodatkowania VAT będzie wartość nieruchomości i ewentualna dopłata, jaka zostanie przekazana podatnikowi.

Przykład 5.

Podatnik A posiada nieruchomość o wartości 12 000 zł, natomiast podatnik B jest właścicielem nieruchomości o wartości 15 000 zł. Podatnicy postanowili zawrzeć umowę zamiany tych nieruchomości. Podstawa opodatkowania podatkiem VAT dla podatnika A wynosi 12 000 zł, natomiast dla podatnika B wynosi 15 000 zł.