Poradnik Przedsiębiorcy

Służebność gruntowa - na czym polega i jak można ustanowić?

Możliwość przejazdu przez cudzą działkę, parkowania na niej, wybudowania i utrzymywania pylonu reklamowego na cudzej nieruchomości, wybudowanie budynku z oknami otwierającymi się tak, że “wchodzą” w przestrzeń sąsiedniej działki - wszystko to może zapewnić służebność gruntowa. Jak ją ustanowić?

Służebność gruntowa - na czym to polega?

Służebność gruntowa to rodzaj obciążenia nieruchomości, wpisywany do księgi wieczystej. To np. prawo przejazdu przez cudzą nieruchomość. Obciąża ona każdego właściciela nieruchomości - zatem sprzedaż obciążonej służebnością nieruchomości nie likwiduje służebności.

Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej). Jeśli właściciel nieruchomości władnącej sprzeda ją, to nabywca kupuje nieruchomość razem z prawem wynikającym ze służebności.

Przykład 1.

Przed działkę Jana N. jest ustanowiona służebność gruntowa przejazdu i przejścia do działki sąsiedniej, którą właścicielką jest Katarzyna W. Jeśli Katarzyna W. sprzeda swoją działkę, to nabywca kupi ją razem z przysługującą służebnością przejazdu i przejścia. To samo dotyczy sytuacji, gdyby Jan. N., czyli właściciel działki obciążonej służebnością, sprzedał swoją działkę. Nabywca będzie musiał znosić to, że przez jego działkę można przechodzić i przejeżdżać do sąsiedniej nieruchomości.

Służebność gruntowa - obciążenie nieruchomości na na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść może polegać na polega na tym, że:

  • właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, lub

  • właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, lub

  • właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Przykłady służebności gruntowych

Służebność gruntowa może mieć różną treść. Są to przykładowo:

  • służebność drogi koniecznej (piszemy o niej w dalszej części)

  • służebność okna otwieranego na teren sąsiedniej nieruchomości

  • służebność parkowania pojazdu na cudzej nieruchomości

  • służebność oparcia muru o mur sąsiada

  • służebność postawienie i utrzymywania urządzenia reklamowego

10 lat niewykonywania - służebność gruntowa wygasa

Ważne jest to, aby ze służebności gruntowej korzystać. Dlaczego? Bo po 10 latach niewykonywania służebności, następuje jej wygaśnięcie. Wynika to z art. 193 Kodeksu cywilnego.

Służebność gruntowa z reguły jest wpisywana do księgi wieczystej, choć nie ma takiego obowiązku. Osoba, która kupuje nieruchomość z ujawnionym prawem wynikającym ze służebności jest szczególnie chroniona. Działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przyjmuje się, że jeśli nabywca działał w dobrej wierze, w zaufaniu do treści księgi wieczystej, to wpis w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed rzeczywistym stanem prawnym. Nawet więc, gdyby poprzednik przez 10 lat nie wykonywał służebności i ta by wygasła, ale nadal byłaby wpisana do księgi wieczystej - to nabywca kupi nieruchomość ze służebnością.

Służebność gruntowa drogi koniecznej

Najczęściej ustanawiana służebność gruntowa to służebność drogi koniecznej. Chodzi tu o sytuacje, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. W takiej sytuacji właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego).
Wysokość wynagrodzenia ustala sąd, na podstawie opinii biegłego.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

W spornych sytuacjach, służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona przez sąd. Ale najczęściej odbywa się to na podstawie umowy i ma związek z dokonywanymi podziałami nieruchomości, gdy trzeba zagwarantować dojazd do działki niemającej odpowiedniego dostępu do drogi.

Przepisy o podziale nieruchomości uniemożliwiają obecnie dokonanie takiego podziału, żeby powstała nieruchomość bez zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Jednym ze sposobów zagwarantowania tego dostępu jest ustanowienie służebności. Z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Ustawa precyzuje przy tym, że za dostęp do drogi publicznej uważa się nie tylko bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dostępem jest również:

  • wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu, albo

  • ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Warunki ustanowienia służebności drogi koniecznej

Aby móc żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

  • brak odpowiedniego, prawnie zagwarantowanego, trwałego dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich;

  • droga konieczna powinna być tak wyznaczona, aby z jednej strony uwzględniać potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, a z drugiej strony w jak najmniejszym stopniu obciążać grunty, przez które droga ma prowadzić;

  • przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej

Jednym z warunków ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Może się bowiem zdarzyć tak, że działka sąsiaduje wprawdzie z drogą publiczną, ale nie ma z nią połączenia (zjazdu). Na budowę zjazdu potrzebne jest pozwolenie, a jego uzyskanie uzależnione od szeregu czynników; decydujące znaczenie mają przy tym kwestie bezpieczeństwa. Może się więc np. okazać, że z powodu położenia działki na łuku ruchliwej drogi, nie ma szans na uzyskanie zgody na budowę zjazdu.

Co, jeśli uzyskanie dostępu do drogi publicznej bezpośrednio z działki jest możliwe, ale wymaga nakładów? Zdaniem Sądu Najwyższego, “gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów” (postanowienie Sądu Najwyższego z 6 kwietnia 2004 r., sygn. akt I CK 552/03).