Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Jednocześnie w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej składnik majątku wspólnego małżonków czynność odpłatnego zbycia wymaga zgody małżonków. W związku z tym zastanowimy się, jakie skutki podatkowe wywołuje sprzedaż bez zgody współmałżonka.
Zbycie nieruchomości objętej wspólnością małżeńską
W pierwszej kolejności konieczne będzie odwołanie się do określonych przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (kro). W art. 31 par. 1 kro czytamy, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W myśl zaś art. 36 par. 1–2 kro oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
Wyjątki od powyższej reguły wprowadza art. 37 kro, gdzie podano, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
- czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
- darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.
Ww. przepis wskazuje, do jakich czynności prawnych dotyczących majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, w tych wymienionych sprawach, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Jednakże nawet wyrażenie przez małżonka zgody na zaciągnięcie zobowiązania nie sprawia, że małżonek wyrażający zgodę staje się stroną umowy.
W konsekwencji ww. czynności może dokonać jeden z małżonków samodzielnie, ale konieczna jest zgoda drugiego współmałżonka. Następnie w art. 37 par. 2 i par. 3 kro wskazano, że ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 13 grudnia 2022 roku (II CSKP 771/22), chociaż ani z art. 37 kro, ani z żadnego innego przepisu nie wynika termin do złożenia przez małżonka oświadczenia w przedmiocie potwierdzenia umowy zawartej przez drugiego małżonka bez wymaganej zgody, to po pierwsze, nie można zapominać, że zasadą jest, iż ta zgoda powinna zostać wyrażona najpóźniej w momencie zawarcia umowy, aby uniknąć stanu bezskuteczności zawieszonej, co jednak nie wyłącza późniejszego jej potwierdzenia. Po drugie, wyrażenie zgody przez małżonka jest związane z istnieniem pomiędzy małżonkami – w momencie zawarcia umowy – określonego ustroju majątkowego.
Co istotne, w art. 37 par. 4 kro wskazano, że jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.
Brak zgody drugiego małżonka na zawarcie umowy nie powoduje ani bezwzględnej, ani względnej nieważności umowy. Natomiast skutkuje powstaniem stanu jej bezskuteczności zawieszonej do chwili potwierdzenia albo odmowy potwierdzenia. Dopiero odmowa potwierdzenia lub ustanie możliwości potwierdzenia umowy przez małżonka, w szczególności wskutek upływu wyznaczonego mu przez drugą stronę umowy terminu do jej potwierdzenia, powodują, że umowa jest bezwzględnie nieważna od chwili jej zawarcia (ex tunc).
Dodać należy, że małżonek nie jest związany żadnym terminem do potwierdzenia umowy, jeżeli druga strona umowy go nie wyznaczyła. Odmowa potwierdzenia nie wymaga zachowania szczególnej formy, może więc być wyrażona przez każde zachowanie się, które w sposób dostateczny ujawnia wolę.
Nieruchomość i jej sprzedaż bez zgody współmałżonka na gruncie podatku PIT
Jak wynika z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Należy jednak wskazać, że zgodnie z art. 1 ustawy PIT ustawa ta reguluje opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych. Przepisów ustawy nie stosuje się do przychodów i świadczeń wskazanych w jej art. 2 ust. 1.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy jej przepisów nie stosuje się do przychodów wynikających z czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. Zakresem zastosowania tego przepisu są objęte sytuacje, w których spełnione są łącznie następujące warunki:
podatnik uzyskał przychód, a więc przysporzenie majątkowe i jednocześnie
przychód ten „wynika z czynności, które nie mogą być przedmiotem skutecznej prawnie umowy”, czyli wykazuje związek przyczynowo-skutkowy z taką czynnością, ma swoje źródło w takiej czynności.
Nie mogą być opodatkowane przychody, których źródłem jest czynność, która nie może być wskazana w treści żadnej skutecznej czynności prawnej. Jest to wyłączenie o charakterze przedmiotowym, które polega na tym, że dana czynność nie może być nawet hipotetycznym przedmiotem stosunku cywilnoprawnego.
WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 9 października 2019 roku (I SA/Go 460/19) wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy PIT jej przepisów nie stosuje się do czynności, które nie mogą być przedmiotem prawnie skutecznej umowy. Ustawodawca, używając tego sformułowania, miał na myśli zachowania podmiotów, które nie mogą być przedmiotem stosunku cywilnoprawnego. Zatem pojęcie „czynności”, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy PIT oznacza zachowania (czynności faktyczne), które w ogóle na podstawie przepisów prawa nie mogą być wskazane w treści ważnej czynności prawnej jako świadczenie strony tej czynności. Chodzi więc o czynności, które w żadnych okolicznościach i warunkach, jakie przepisy prawa przewidują dla zawarcia wolnej od wad umowy, nie mogą być przedmiotem stosunku prawnego.
Przykład 1.
Pan Adam i pani Ewa w maju 2024 roku zakupili do majątku wspólnego lokal mieszkalny. 10 kwietnia 2025 roku pan Adam zawarł umowę sprzedaży tego lokalu. Kupujący wyznaczył dwutygodniowy termin na potwierdzenie umowy przez panią Ewę. Małżonka nie wyraziła zgody na sprzedaż. Jakie skutki podatkowe powstają na gruncie podatku PIT?
Mimo że umowa sprzedaży została zawarta przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ opisana umowa – z uwagi na brak zgody małżonki – jest nieważna.
W konsekwencji dokonanie czynności nieważnej z mocy prawa oznacza, że nie powstają żadne obowiązki w świetle podatku dochodowego. To oznacza, że takie zbycie nie podlega opodatkowaniu i nie należy w tym zakresie składać deklaracji PIT-39.
