Wykorzystanie kontenerów w działalności gospodarczej jest powszechne, jednak kwestia ich opodatkowania wciąż budzi liczne kontrowersje. Spór o opodatkowanie kontenerów mobilnych podatkiem od nieruchomości trwa od lat, a niejasne przepisy i rozbieżne interpretacje organów skarbowych stanowią wyzwanie dla przedsiębiorców. Wyjaśniamy, jakie są aktualne zasady i na co należy się przygotować.
Obowiązek opodatkowania podatkiem od nieruchomości
Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy z 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (upol) opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:
- grunty,
- budynki lub ich części,
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej będące:
- właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3,
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
- użytkownikami wieczystymi gruntów,
- posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
- wynika z umowy zawartej z właścicielem, Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
- jest bez tytułu prawnego.
Podstawa opodatkowania podatkiem od nieruchomości to w przypadku:
- gruntów – powierzchnia,
- budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa,
- budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Opodatkowanie kontenerów mobilnych
Kontener mobilny to najczęściej stalowa (lub wykonana z innego materiału) skrzynia o określonych wymiarach przeznaczona do przewozu np. materiałów budowlanych, technicznych, innych czy też odpadów.
Kluczową cechą kontenera mobilnego jest brak trwałego związania z gruntem, co wynika z jego przeznaczenia – jest on przystosowany do przewozu.
W art. 1a ust. 1 pkt 2 upol prawodawca wskazuje, że poprzez budowle na gruncie tej ustawy rozumie się:
- obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
- elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
- urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
- urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
- fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także jeżeli stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.
Tym samym ustawodawca wyraźnie wskazuje, że za budowlę można uznać wyłącznie obiekt kontenerowy, ale trwale związany z gruntem. Jest to określone wprost.
Kontener trwale związany z gruntem a kontener mobilny na gruncie opodatkowania podatkiem od nieruchomości do końca 2024 roku
W art. 1a ust. 1 pkt 2c upol określono, że wyrażenie „trwałe związanie z gruntem” oznacza takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.
Powyższa definicja jest jednak niewystarczająco precyzyjna w określeniu trwałości związania z gruntem. Analizując kwestię kontenerów mobilnych, można stwierdzić, że część z nich, ze względu na swoją masę, będzie naturalnie odporna na przemieszczenie spowodowane czynnikami zewnętrznymi, podczas gdy inne będą na nie podatne w większym stopniu.
Warto zwrócić tutaj uwagę na mnogość rodzajów kontenerów. Mianowicie mogą być to kontenery:
- budowlane,
- na odpady,
- techniczne,
- sanitarne,
- gastronomiczne,
- transportowe,
- magazynowe,
- inne.
W związku z powyższym nie można wprost stwierdzić, że każdy kontener jest trwale związany z gruntem.
Kluczowe staje się zatem, do jakiej kategorii obiektów można zaliczyć kontener, gdyż od tego zależy sposób jego opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W niektórych kategoriach wymóg trwałości związania z gruntem nie występuje.
W wyroku NSA z 6 września 2023 roku (sygn. Ili FSK 319/23) wskazano, że:
Stanowisko to podzielały też inne sądy, dlatego do końca 2024 roku często uznawano mobilne kontenery (nawet nietrwale związane z gruntem) za budowle stanowiące tymczasowe obiekty budowlane.
W rezultacie niezależnie od trwałego związania z gruntem często nakładano na podatników obowiązek zapłaty podatku. Występowały jednak pewne wyjątki od tej reguły.
Przykładem jest tutaj przykładowo interpretacja indywidualna Prezydenta Miasta Szczecin z 12 grudnia 2024 roku (sygn. WPiOL-VI.310.3.2024.AW), w której stwierdzono, że:
Organ podatkowy wskazuje również, że opisanych kontenerów z uwagi na funkcję nie można zaliczyć do kategorii obiektów małej architektury.
W przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca wskazuje, że mobilne kontenery są nietrwale związane z gruntem oraz nie są w żaden sposób przytwierdzone do podłoża oraz nie zawierają instalacji oraz innych urządzeń. Kontenery są wykorzystywane do przechowywania lub do celów transportowych i w każdym momencie kontenery można przewieźć pod dowolnie wskazany adres lub przestawić w inne miejsce na terenie placu. Zatem główną cechą opisanych kontenerów jest ich mobilność, czyli przewożenie na adres zamawiającego, wykorzystywanie do celów transportowych, przenoszenie w każdym czasie w inne miejsce, a zatem są przedmiotem świadczonych usług.
W oparciu o tak przedstawiony stan faktyczny/zdarzenie przyszłe – wydając interpretację, organ podatkowy nie prowadzi postępowania dowodowego – organ podatkowy wskazuje, że opisane mobilne kontenery nie można zaliczyć do tymczasowych obiektów budowlanych, a zatem i budowli w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Wobec powyższego organ podatkowy uznaje stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym za prawidłowe stwierdzając, że opisane we wniosku mobilne kontenery magazynowe, nietrwale związane z gruntem nie podlegają opodatkowaniu w podatku od nieruchomości, jednak z przyczyn innych niż wskazuje Wnioskodawca.
Organ podatkowy nie zgadza się z uzasadnieniem Wnioskodawcy, że tymczasowe obiekty budowlane nie mogą stanowić budowli w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a także ze stwierdzeniem „brak trwałego powiązania z gruntem stanowi dodatkowy argument za brakiem możliwości uznania takich kontenerów za budowle na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych” […].
Innym przykładem jest interpretacja indywidualna wydana przez Urząd Miasta w Warszawie z 13 lipca 2020 roku (sygn. COP–13/31101/1115 /GW/20), w której stwierdzono, że:
Po rozpoczęciu nowej inwestycji (budowy), kontenery dostarczane są, jako zaplecze dla nadzoru budowy, pracowników produkcyjnych oraz służą, jako magazyny sprzętu. Każdy kontener zostaje posadowiony na przygotowanym podłożu posiadającym, co najmniej 4 lub 6 punktów podporowych w zależności od rodzaju kontenera. Punkty podporowe wykonywane są z płyt drogowych lub innego materiału np. bloczków betonowych.
Kontenery zostają posadowione powyżej gruntu, na terenie stabilnym wykonanym np. z podsypki piaskowej, nie mają bezpośredniej styczności z gruntem. Po przygotowaniu podłoża kontenery montowane są pojedynczo lub w zestawach po kilka sztuk w różnych konfiguracjach. Po ustawieniu kontenerów na miejscu docelowym doprowadzane są do nich media – zasilanie elektryczne, woda oraz jeśli jest to możliwe kanalizacja. Kontenery nie są trwale związane z gruntem, natomiast po zakończeniu robót budowlanych są przewożone w inne miejsca. Ponadto z treści wniosku wynika, iż przedmiotem zapytania są kontenery znajdujące się na terenie [...] (pkt 3 strona 1 wniosku).
Zdaniem Wnioskodawcy, zawartym we wniosku, [...] w przedstawionym stanie faktycznym Kontenery nie spełniają definicji „budynku” bądź „budowli” w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 1 i 2 upol, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości [...].
Stanowisko wnioskodawcy zostało w tej sytuacji uznane za prawidłowe.
Podatek od nieruchomości wobec kontenerów mobilnych od 2025 roku
W 2025 roku nastąpiły zmiany w upol, które miały uprościć kwestie związane m.in. z kwalifikacją kontenerów trwale związanych z gruntem i niezwiązanych trwale z gruntem (mobilnych).
Niemniej, organy podatkowe nadal uznają, że kontenery mobilne należy opodatkować podatkiem od nieruchomości.
Wielokrotnie uznają one, że kontenery mobilne stanowią budowle i są trwale związane z gruntem, jeśli ciężar obiektu nie wystarcza do przeciwdziałania przemieszczeniu lub uszkodzeniu przez czynniki zewnętrzne.
Przykładem jest tutaj interpretacja indywidualna wydana przez Urząd Miasta w Rzeszowie z 06 lutego 2025 roku (sygn. FN-310.1.2025), w której stwierdzono, że:
Należy również zauważyć, że w definicji trwałego połączenia z gruntem nie ma określenia, że to połączenia ma być „na zawsze”, „nieodłączalne”, ono ma być jedynie stabilne i stawiać czoło warunkom atmosferycznym. Ustawodawca, zdaniem organu podatkowego, jako trwałość rozumie stabilność połączenia, co jest zrozumiałe z przyczyn bezpieczeństwa, oraz aspektów ekonomicznych, gdyż oczywistą, niewymagającą dowodzenia rzeczą jest, że niestabilny kontener, mógłby stwarzać zagrożenie, gdyby ulegał czynnikom zewnętrznym. Dodatkową stabilność w niektórych typach kontenerów przedstawionych we wniosku zapewnia, zdaniem organu podatkowego, ich podłączenie do instalacji wodnej lub kanalizacyjnej, połączonej następnie ze studzienkami kanalizacyjnymi.
Kontenery (obiekty kontenerowe) poprzez brak definicji legalnej należy definiować w ich potocznym znaczeniu, czyli jako skrzynie zazwyczaj metalowe o zunifikowanych wymiarach i konstrukcji, służące do przewozu materiałów, towaru, narzędzi, sprzętu itp. Z powyższego wynika, że obiekty kontenerowe z natury rzeczy są czymś mobilnym. Skoro ustawodawca zaliczył je do budowli, a jedynym warunkiem, jaki postawił, by uznać je za podlegające opodatkowaniu, jest zdefiniowana przez niego trwałość związania z gruntem rozumiana, jako stabilność w stopniu wystarczającym do stawienia oporu czynnikom zewnętrznym, oznacza to, że każdy obiekt kontenerowy, który spełnia warunek stabilności, bez konieczności dodatkowych zabezpieczeń, jest zakwalifikowany w upol jako budowla.
Ostatnim warunkiem uznania danego obiektu za budowlę jest, zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 upol wzniesienie go w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie. Z kolei pkt 2b tego przepisu wymienia w definicji robót budowlanych również montaż, oraz odsyła w zakresie robót budowlanych do przepisów p.b. (Ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane – przyp. red.). W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca również zauważył, że kontener „montowany” jest na gruncie, który wraz z infrastrukturą, do której jest „podłączany”, nie jest własnością Spółki.
O ile roboty budowlane w sposób podobny jak w upol są zdefiniowane w p.b., gdyż w art. 3 pkt 7 p.b. zapisano, że pod pojęciem robót budowlanych należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, to montaż znów należy definiować w potocznym znaczeniu, a więc bardzo szeroko. Jednakże ostatecznym argumentem, że tego rodzaju obiekty podlegają montażowi, jest art. 29 ust. 1 pkt 7 p.b., który stanowi, iż budowie i robotom budowlanym niewymagającym pozwolenia na budowę podlegają tymczasowe obiekty budowlane niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce – w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
W tym miejscu organ podatkowy przypomina, że zgodnie z art. 3 pkt 5 p.b. zalicza obiekty kontenerowe do tymczasowych obiektów budowlanych. Należy jednak ponownie zaznaczyć, że upol posługuje się swoistą definicją związania obiektu z gruntem, wobec czego nie można łączyć niepołączenia trwale z gruntem w znaczeniu, w jakim jest używane w p.b. z legalną definicją zawartą w upol.
Podsumowując, zdaniem Prezydenta Miasta Rzeszowa, zarówno przed 2025 rokiem, jak i obecnie obiekty kontenerowe przedstawione w opisanym stanie faktycznym podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, jako budowle. […].
Zupełnie przeciwne stanowisko zajął Prezydent Gliwic w wydanej interpretacji indywidualnej z 13 sierpnia 2025 roku (sygn. PO.310.2.2025), w której uznał, że kontenery mobilne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Podatnikom pozostaje składać wnioski o indywidualne interpretacje w swoich sprawach albo poczekać na wydanie interpretacji ogólnej, która musi zostać wydana z uwagi na pojawienie się dwóch przeciwstawnych rozstrzygnięć w ramach ww. interpretacji indywidualnych.
