Podnajem może dotyczyć każdej nieruchomości, choć najczęściej odnosi się do już wynajmowanego lokalu mieszkalnego albo jego oznaczonej części. W praktyce podnajem możemy określić jako dalszą formę najmu, w której w rolę wynajmującego wciela się podwynajmujący. W poniższym artykule wyjaśniamy jak powinna wyglądać umowa podnajmu nieruchomości!
Umowa podnajmu nieruchomości - kiedy można ją zawrzeć?
Tak naprawdę umowa podnajmu nieruchomości może zostać zawarta, gdy umowa najmu nie przewiduje w tym zakresie żadnych ograniczeń. W przypadku wyraźnego zakazu podnajem nie będzie niestety możliwy, chyba że doprowadzimy do zmiany takiego postanowienia w umowie najmu lub uzyskamy wyraźną zgodę na podnajem ze strony wynajmującego (najczęściej jest to jednocześnie właściciel danej nieruchomości).
Mimo że podnajem może dotyczyć każdego rodzaju nieruchomości, to w praktyce spotykamy go głównie przy budynkach lub lokalach mieszkalnych i użytkowych. Jest on formą dalszego najmu, a więc do swego zaistnienia wymaga sporządzenia odpowiedniej umowy, która musi przybrać co najmniej zwykłą formę pisemną. Pamiętajmy więc, że ustny podnajem jest nieważny i bezskuteczny.
Dalszy podnajem jest również możliwy, choć wymaga zgody poprzedniego wynajmującego. W praktyce takie sytuacje należą jednak do rzadkości, bo powodują powstanie zawiłości prawnych.
Umowa podnajmu nieruchomości - kto może ją zawrzeć?
Jedną ze stron umowy podnajmu musi być każdorazowo aktualny najemca, a więc osoba, która już najmuje nieruchomość od innej osoby i uzyskała jej zgodę na podnajem komuś innemu. Pierwotny najemca występuje więc w podwójnej roli, z jednej strony jest najemcą odpowiedzialnym wobec wynajmującego – właściciela nieruchomości, z drugiej zaś sam oddaje tę samą nieruchomość w dalszy najem innej osobie trzeciej i tym samym zyskuje również status podwynajmującego.
Ustawodawca nie wprowadza ograniczeń co do tego, kto dokładnie może być stroną podnajmu – mogą to być zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Przy opisywaniu stron takiej umowy konieczne jest podanie jak największej ilości danych identyfikujących podwynajemcę i podnajemcę, a w przypadku strony będącej osobą prawną – także osoby upoważnionej do występowania w jej imieniu.
Umowa podnajmu nieruchomości a jej treść
Umowa podnajmu nieruchomości może zostać zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W tym pierwszym przypadku konieczne jest podanie dokładnych ram czasowych, tj. obowiązywania kontraktu od i do konkretnej daty.
Podnajem obowiązkowo powinien określać wysokość należnego czynszu, który zobowiązuje się zapłacić podnajemca na rzecz podwynajmującego. Czynsz może być przy tym płatny do rąk podwynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek bankowy. Warto również pamiętać o zakreśleniu terminu płatności oraz wskazaniu czy podnajemca będzie musiał pamiętać także o regulowaniu dodatkowych opłat np. za media lub czynsz do spółdzielni.
Umowa podnajmu nieruchomości musi zawierać opis podnajmowanej nieruchomości, możliwie jak najbardziej szczegółowy. Równie istotne jest wprowadzenie postanowienia, zgodnie z którym podwynajmujący ma prawo do dokonania podwynajmu lub uzyskał zgodę głównego (pierwszego) wynajmującego na dalszy najem.
Umowa podnajmu nieruchomości może, choć nie musi, regulować prawo do wcześniejszego rozwiązania zobowiązania. Jeśli strony zdecydują się na taki zapis, powinny wskazać konkretne okoliczności pozwalające na przedterminowe rozwiązanie kontraktu. Wprowadzenie ogólnego prawa do wcześniejszego wypowiedzenia podnajmu może zostać uznane za niewiążące.
Mimo, że to podnajemca powinien dbać o powierzoną mu nieruchomość, to za jej zniszczenia odpowiada względem prawowitego właściciela podwynajmujący, a więc osoba będąca tzw. pierwszym najemcą. Oczywiście w przypadku uszkodzeń nieruchomości podwynajmujący będzie miał również roszczenie względem podnajemcy o naprawienie wyrządzonych szkód. Przed podpisaniem umowy podnajmu strony powinny sporządzić protokół odbiorczy lokalu wraz ze zdjęciami poszczególnych pomieszczeń, które będą dokumentowały stan nieruchomości w dniu jej odebrania przez podnajemcę. Taki protokół stanowi integralną część zawieranej umowy.
Oprócz ww. elementów strony mogą ustanowić w podnajmie także kary umowne za nieprzestrzeganie zasad kontraktu lub rozbudować kwestię odpowiedzialności którejkolwiek ze stron za zniszczenie nieruchomości lub niewykonywanie obowiązków związanych z najmem.
Umowa podnajmu nieruchomości a koszty z nią związane
Umowa podnajmu nieruchomości może zostać sporządzona w zwykłej formie pisemnej w zasadzie przez każdą ze stron. Nie istnieje w tym zakresie przymus notarialny. Zwyczajowo stroną, która ponosi koszty takiej umowy, jest podnajemca, aczkolwiek nie istnieją przeciwwskazania do tego, by kosztami obciążyć obie strony zobowiązania lub wyłącznie podwynajmującego.
Umowa podnajmu nieruchomości zostaje uznana za zawartą z chwilą podpisania jej przez podnajemcę oraz podwynajmującego, względnie prawidłowo umocowanych pełnomocników lub przedstawicieli tych osób. Umowa powinna także zawierać w swej treści datę i miejsce jej sporządzenia. Każda ze stron ma prawo do otrzymania co najmniej jednej kopii do własnego użytku.
Umowa podnajmu nieruchomości może dotyczyć gruntu, budynku lub lokalu. Powinna zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej i może mieć miejsce tylko wtedy, gdy główna umowa najmu nie przewiduje zakazu dalszego podnajmowania tej samej nieruchomości. Właściciel gruntu, budynku lub lokalu musi wyrazić zgodę na podnajem, w przeciwnym razie zawarta umowa będzie bezskuteczna. O dokładnej treści podnajmu decydują podnajemca oraz podwynajmujący, dotyczy to także kosztów sporządzonego kontraktu.
