Poradnik Przedsiębiorcy

Najem w działalności gospodarczej czy tylko najem prywatny? - Część 1

Wielu podatników prowadząc działalność gospodarczą, wynajmuje prywatnie lokale osobom prowadzącym działalność jak i osobom prywatnym. Inni podatnicy wynajmują tylko lokale bez prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Zarówno jedni jak i drudzy mają wątpliwości, co do tego, czy realizują najem w działalności gospodarczej.

Co stanowi działalność gospodarczą?

W ustawach podatkowych i nie tylko można znaleźć różne definicje działalności gospodarczej.

W ustawie Prawo przedsiębiorców w art. 3 działalność gospodarcza określana jest, jako zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 5a pkt 6 działalność gospodarczej nazwana jest działalnością zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł takich jak np. ze stosunku pracy, z umów cywilnoprawnych, z działów specjalnej produkcji rolnej, z najmu prywatnego, z kapitałów pieniężnych, ze zbycia nieruchomości i innych rzeczy.

Z kolei w ustawie o VAT w art. 15 ust. 2 jako działalność gospodarczą rozumie się działalność obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wszystkie definicje działalności gospodarczej łączy to, że stanowią działalność profesjonalną prowadzoną w sposób zorganizowany, systematyczny i ciągły, wykorzystującą zasoby rzeczowe i materialne oraz dla celów zarobkowych.

Cecha zarobkowości w działalności gospodarczej

Podstawowym elementem towarzyszącym działalności gospodarczej jest generowanie zysku. Jednak sama realizacja zarobku to nie jedyna kwestia. Działalność gospodarcza to także powiększanie zysku, rozwijanie sposobów jego osiągnięcia w ramach danej działalności. Dlatego też uzyskiwanie zarobku z działalności wiąże się przede wszystkim ze zdolnością do jego inicjowania a zatem odpowiednim ukierunkowaniem działań podatnika w stronę osiągania i zapewnienia zysku.

Dodać do tego trzeba, iż samo ryzyko prowadzenia działalności wiąże się także z okresami, w którym występuje ryzyko braku albo mniejszego dochodu.

Z kolei w sytuacji wątpliwości podatnika odnośnie kwalifikacji najmu, należy stwierdzić, iż samo otrzymywanie, comiesięcznej kwoty przychodu jeszcze nie warunkuje czy podatnik powinien zakwalifikować najem jako najem z działalności gospodarczej. Znaczenie ma także stałość a nie okazjonalność zarobków.

Cecha ciągłości w działalności gospodarczej

Kolejnym elementem warunkującym istnienie charakteru działalności gospodarczej jest ciągłość jej prowadzenia. Oznacza to, że wszelkie podejmowane przez podatnika czynności mają charakter (względnie) stały oraz powtarzalny i nie są inicjowane okazjonalnie. Działania te realizowane są także w celu realizacji zysku.

Analizując tutaj najem w działalności gospodarczej, wprawdzie podatnik podejmuje powyższe czynności, ale mówiąc o działalności należy mieć jeszcze na względzie rozmiar podejmowanych czynności, ich zakres, ale też powtarzalność.

Cecha zorganizowania działalności gospodarczej

Ostatnim elementem wskazującym na prowadzenie działalności gospodarczej jest jej zorganizowanie. Pod tym znaczeniem, kryją się prowadzone przez podatnika czynności wykonywane w sposób usystematyzowany, zaplanowany, hierarchiczny, zorganizowany służące takiemu gospodarowaniu zasobami, aby osiągnąć cel prowadzonej działalności.

Nawiązując w tym miejscu do najmu warto przytoczyć art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, w którym to ustawodawca wskazuje, iż nawiązanie umowy najmu zobowiązuje wynajmującego do oddania najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Widać wyraźnie, że ogólna konstrukcja najmu jest stosunkowo prosta. Natomiast przypisanie odpowiedniego charakteru dla konkretnego najmu zależy przede wszystkim od tego czy towarzyszące jemu czynności mają charakter prywatny czy raczej można je uznać za najem z działalności gospodarczej. Wobec czego każdy przypadek należy analizować indywidualnie.

Niektóre czynności nie kreują działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za działalność gospodarczą nie będą uznane czynności, jeżeli łącznie zostaną spełnione poniższe przesłanki:

  1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

  2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego te czynności,

  3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Najem w działalności gospodarczej czy tylko najem prywatny?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł, tzn. odrębnymi źródłami przychodu są:

  1. pozarolnicza działalność gospodarcza,

  2. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, dotyczące także działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zatem ustawodawca wyraźnie zasygnalizował, że najem i działalność gospodarcza mogą być dwoma odrębnymi źródłami przychodów, czyli:

  1. najem, jako odrębne źródło przychodu stanowiący najem prywatny, który może być opodatkowany ryczałtem,

  2. działalność gospodarcza (w ramach, której nie jest realizowany najem).

Należy przy tym zaznaczyć, iż ta sytuacja będzie miała miejsce, gdy najem, (jako prywatny) będzie wiązał się ze standardowym gospodarowaniem majątkiem osobistym podatnika (realizacją prawa własności) w ramach wykonywania zwykłego zarządu na tym majątku w celu zaspokojenia potrzeb podatnika lub też jego rodziny.

Dopiero powstanie okoliczności, w których podatnik w ramach wykonywania zarządu na swoim majątku wykonuje czynności, które różnią się normalnego gospodarowania majątkiem prywatnym, mogą przyczynić się do spełnienia warunków zaistnienia działalności gospodarczej.

Wyjątkiem od powyższej reguły jest przypadek, gdzie występuje najem w działalności gospodarczej, a więc wynajmowane są składniki majątku występujące w danej działalności albo prywatne składki na cele komercyjne (najem nie posiada wtedy charakteru prywatnego a opodatkowany jest tak jak prowadzona działalność gospodarcza, czyli na zasadach ogólnych albo podatkiem liniowym).

Drugi wyjątek to prowadzenie tylko najmu prywatnego (bez rejestracji działalności), ale posiadającego cechy działalności gospodarczej. Okoliczności wykluczają wówczas zastosowanie ryczałtu, jako formy opodatkowania tego najmu.

Analizując wszelkie przesłanki, by najem był uznany za najem w działalności gospodarczej czy też prywatny warto przytoczyć aktualną linię orzeczniczą. O tym i nie tylko w drugiej części publikacji.

Artykuły z cyklu
„Najem w działalności gospodarczej czy tylko najem prywatny?”
Zobacz wszystkie