Wielu przedsiębiorców decyduje się na wynajem mieszkań w działalności. To, w jaki sposób zostanie opodatkowany przychód z tego tytułu, zależy od sposobu przeznaczenia tej nieruchomości. Jeżeli podatnik zdecyduje o najmie poza działalnością, wówczas przypadnie mu najem prywatny opodatkowany ryczałtem. Jeśli postanowi, że mieszkania najmowane będą w ramach prowadzonej działalności, to ma większy wybór opodatkowania. Istnieje też pewien wyjątek, o którym większość podatników zdążyła zapomnieć. O tym i nie tylko opowiedziano w niniejszej publikacji.
Najem prywatny
Zgodnie z art. 6 ust. 1a Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (zwanej dalej ustawą o ryczałcie) w aktualnym stanie prawnym jedyną możliwością opodatkowania najmu prywatnego jest zryczałtowany podatek dochodowy. Niemniej podatnicy często zastanawiają się, czy wynajem kilku mieszkań będzie stanowił działalność gospodarczą.
Warto w tym miejscu posiłkować się uchwałą NSA w składzie 7 sędziów z 24 maja 2021 roku o sygn. II FPS 1/21. Jest tam sformułowane pytanie: „Czy w świetle przepisu art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych […] o zakwalifikowaniu przychodów z najmu składników majątkowych niezwiązanych z działalnością gospodarczą do wymienionego w tym przepisie źródła przychodów decydują kryteria przedmiotowe czy też zamiar (decyzja) podatnika?”.
W odpowiedzi na tak postawione pytanie podjęto ww. uchwałę NSA o podsumowaniu: „[…] Podsumowując: NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f. zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej:
»Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej«.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – »najem«, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii związanych z »wykonywaną działalnością gospodarczą« – [przychody kwalifikuje] do przychodów z działalności gospodarczej”.
Powyższe oznacza, że to podatnik dokonuje kwalifikacji źródła przychodu z najmu mieszkania lub mieszkań.
Jeżeli wynajmuje on kilka mieszkań i obiektywnie stwierdzi, że jest to najem prywatny – dokonuje kwalifikacji jako najem prywatny i wybiera opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym (jedyne aktualnie dostępne opodatkowanie dla najmu prywatnego).
Gdy jednak otwiera działalność, której przedmiotem będzie wynajem mieszkań zakupionych albo wprowadzonych na stan firmy jako środki trwałe, wówczas wybierze jedną z dostępnych form opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej.
Przy czym należy podkreślić, że nie można już wybrać formy opodatkowania kartą podatkową.
Wynajem mieszkania lub kilku mieszkań w działalności gospodarczej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) opodatkowaniu podatkiem PIT podlega najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Najem składników związanych z działalnością gospodarczą musi być opodatkowany według zasad opodatkowania właściwych dla przychodów z działalności gospodarczej.
Tutaj pojawia się pewna wątpliwość. Co w sytuacji, gdy podatnik wynajmuje kilka mieszkań, ale nie wprowadza ich na stan środków trwałych? To wciąż przecież może być działalność gospodarcza, a nie najem prywatny. W tym miejscu ponownie należy odnieść się do wspomnianej powyżej uchwały NSA.
Podatnik może więc zdecydować o tym, że otwiera działalność o przedmiocie wynajmu mieszkań. W takiej sytuacji wprowadzi na stan środków trwałych mieszkanie lub mieszkania. Ma wówczas do wyboru formy opodatkowania:
- podatkiem liniowym według stawki 19%;
- skalą podatkową według stawki 12 i 32%.
Powyższe formy opodatkowania pozwalają podatnikowi ująć wszelkie koszty uzyskania przychodów dotyczące wynajmowanych mieszkań i przez to obniżyć podatek dochodowy do zapłaty. Można też skorzystać z dostępnych ulg podatkowych przy rozliczeniu rocznym.
Nie należy zapominać o tym, że przedsiębiorca musi opłacać składki ZUS z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Oczywiście, gdy otwiera po raz pierwszy działalność (albo rozpoczynają ją ponownie po 5 latach, licząc od dnia zawieszenia lub zamknięcia poprzedniej działalności), może skorzystać z:
- ulgi na start,
- ZUS-u preferencyjnego,
- ulgi Mały ZUS Plus.
W tym miejscu należałoby ponownie wspomnieć o ryczałcie, ale w zupełnie innym kontekście.
Wynajem mieszkań w działalności, a co z ryczałtem?
Jak już wyżej wspomniano, opodatkowanie najmu prywatnego może być oparte jedynie na ryczałcie ewidencjonowanym.
W tym miejscu powstaje jednak inne pytanie: czy wynajem mieszkania/mieszkań w działalności gospodarczej może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym?
Ani ustawa o PIT, ani ustawa o ryczałcie nie zawiera przepisów, które wyłączałyby taką możliwość.
Na mocy art. 6 ust. 1 ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych.
Jak widać, nie ma przeszkód, aby przychody z działalności gospodarczej były opodatkowane ryczałtem.
Przykład 1.
Przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie w celach prywatnych. Ponadto prowadzi działalność opodatkowaną skalą podatkową. W jaki sposób może opodatkować najem mieszkania w celach prywatnych?
W tej konfiguracji przychody z najmu mieszkania w celach prywatnych podatnik może opodatkować jedynie ryczałtem ewidencjonowanym.
Przykład 2.
Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem. Ponadto wynajmuje mieszkanie w celach prywatnych. W jaki sposób może opodatkować najem mieszkania w celach prywatnych? Co z przychodami z działalności gospodarczej opodatkowanych ryczałtem?
W tej sytuacji zarówno przychody z działalności, jak i z najmu prywatnego będą opodatkowane ryczałtem.
Przykład 3.
Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną skalą podatkową. Przedmiotem działalności jest wynajem mieszkań, które są wprowadzone na stan jako środki trwałe. W jaki jeszcze sposób podatnik może opodatkować najem mieszkania?
Przychody z najmu mieszkań stanowiących przedmiot działalności gospodarczej mogą być opodatkowane podatkiem liniowym, a także ryczałtem ewidencjonowanym. Jednakże ewentualna zmiana formy opodatkowania ze skali podatkowej na inną formę opodatkowania (na kolejny rok) może nastąpić od kolejnego roku podatkowego.
Należy pamiętać, że w ryczałcie nie można uwzględniać kosztów uzyskania przychodów. Zatem opodatkowaniu podlegają uzyskane przychody. Stawki obowiązujące w ryczałcie to 2%, 3%, 5,5%, 8,5%, 10%, 12%, 14%, 15%, 17%.
Stawka ryczałtu dotycząca opodatkowania najmu to 8,5%.
Niemniej, gdy przychód z najmu przekroczy kwotę 100 000 zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę pobierany jest ryczałt w wysokości 12,5%.
– ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności.
Ponadto na mocy art. 11 ust. 3 ustawy o ryczałcie podatnik uzyskujący przychody opodatkowane różnymi stawkami ma obowiązek dokonać odliczeń od każdego rodzaju przychodu w takim stosunku, w jakim w roku podatkowym pozostają poszczególne przychody opodatkowane różnymi stawkami w ogólnej kwocie przychodów.
Na koniec warto podkreślić jeszcze też istotną różnicę pomiędzy opodatkowaniem ryczałtem przychodów z działalności a przychodów z najmu prywatnego. Podatnik uzyskujący przychody z najmu prywatnego nie skorzysta ze wszystkich ulg podatkowych (w zeznaniu rocznym), jakie są dostępne dla podatnika uzyskującego przychody z działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem.
Czy podatnik może przeznaczyć jedno mieszkanie na najem prywatny, a pozostałe na działalność gospodarczą? Od czego to zależy? Ten aspekt będzie przedmiotem odrębnej publikacji.
